【正文】 雖然在具體移交中可合并進(jìn)行， 但要分清楚移交的主體和責(zé)任。 ● 5）合同協(xié)議書， 包括：對內(nèi)、對外簽訂的合同、協(xié)議原件。 ● 2. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗(yàn)的違約責(zé)任 ● 建設(shè)單位 不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害物業(yè)買受人權(quán)益。 告知方式應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。 ● 2. 查驗(yàn)記錄（ CP13） ● 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。 ● 表 2–3 物業(yè)資料查驗(yàn)移交表 ● 物業(yè)項(xiàng)目： _____________ 移交日期： ___年 _月 _日 編號(hào)： ____ ● 序號(hào) 資料名稱 編碼 冊數(shù) 備注 ● 1 ● 2 ● 3 ● 4 ● 5 ● 6 ● 7 ● 8 ● 9 ● 10 ● 11 ● 12 ● 交方 ● 簽字（蓋章）： 日期： ● 接方 ● 簽字（蓋章）： 日期： ● 物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗(yàn)的工程技術(shù)人員應(yīng) 全面閱讀物業(yè)清單、物業(yè)竣工圖紙與資料和設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)填入各專業(yè)《系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表》和《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)匯總表》的配置標(biāo)準(zhǔn)一欄中，為現(xiàn)場查驗(yàn)做充分準(zhǔn)備。 ● ● 2. 列出各專業(yè)工程實(shí)施查驗(yàn)的技術(shù)依據(jù)， 主要包括：（ CP7） ● （ 1）物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范； ● （ 2） 建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單； ● （ 3）設(shè)施設(shè)備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修及使用說明書； ● （ 4） 物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)； ● （ 5）建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗(yàn)收系列叢書（實(shí)用手冊）。 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè) 未按《辦法》履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。 物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體（ CP2） ● 1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： ● 交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位 ● 接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) ● 2. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： ● 業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體： ● 交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì) ● 接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) （ CP2） ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收 ： ● 共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ● 共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； ● 共用設(shè)施： 一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到： ● 1）對于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》提示物業(yè)服務(wù)企業(yè) 重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 ● 三是對象不同。 ‖ 物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 ●現(xiàn)階段，我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具有以下的現(xiàn)實(shí)意義： ● 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛， 都具有重要的保障作用。 合同依據(jù)主要是 《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》 等。 ● （ 3） 堅(jiān)持做到 ―權(quán)責(zé)分明 ‖的原則?，F(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成記錄， 查驗(yàn)記錄包括： 查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論 等內(nèi)容。 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序（ CP5） ●物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行： 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 ——移交有關(guān)圖紙資料 ——查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 ——解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題 ——確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果 ——簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議——辦理物業(yè)交接手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行 現(xiàn)場物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)是查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能， 而對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 內(nèi)在質(zhì)量和安全性能是在查閱確認(rèn)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行再檢驗(yàn)。 ● （ 2）觀察。 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 ● 2. 物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，否則亦要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ● 5. 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管責(zé)任 ● 物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng) 對物業(yè)的承接查驗(yàn)進(jìn)行有效監(jiān)管，并及時(shí)處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)查驗(yàn)行為的投訴。 ● 2）物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交， 主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、供暖、空調(diào)、安防、車場等 設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問題，從而界清責(zé)任，協(xié)商處理和解決。各類財(cái)務(wù)賬目、各方費(fèi)用一定要理清，并約定處理方法，以保護(hù)相關(guān)方的合法權(quán)益。 ● （ 4）物業(yè)查驗(yàn)與移交資料。 ● 4. 承接查驗(yàn)及移交的程序和內(nèi)容（ CP16） ●（ 1）成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)和移交方案 ●為保證物業(yè)查驗(yàn)和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下，由原有的和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員參加，共用組成查驗(yàn)和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗(yàn)和移交。 ●建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 按照國家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任 。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。對存在的問題做好記錄。 ● （ 1） 驗(yàn)收文件的收集，查驗(yàn)人員查驗(yàn)前的培訓(xùn)； ● （ 2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等； （ 3）記錄表格， 主要包括： 1）物業(yè)資料查驗(yàn)移交表，參見表 2–3 物業(yè)項(xiàng)目： ______________移交日期： ____年 __月 _日 編號(hào) _____ 建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 2）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表，參見各專業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表；例如： ● ● 表 3–5 變配電房現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表 ● 物業(yè)項(xiàng)目： _____________________ 查驗(yàn)日期： __________________ 編號(hào)： ____________ ● 建設(shè)單位： _____________________ 參加人員： __________________ ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： _____________________ 參加人員： __________________ ● 序號(hào) 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)情況 備注 ● 1 配電機(jī)房的位置及面積 ● 2 機(jī)房結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝飾 ● 3 機(jī)房大門的防鼠板 ● 4 滅火器的規(guī)格、數(shù)量 ● 5 燈具的規(guī)格、數(shù)量及照度 ● 6 應(yīng)急燈數(shù)量、供電時(shí)間 ● 7 房內(nèi)插座數(shù)量 ● 8 機(jī)械通風(fēng)設(shè)備 ● 9 溫濕度計(jì)的配置 ● 10 設(shè)備房的消防直通電話 ● 11 高低壓模擬屏的配置 ● 12 變配電機(jī)房的防水門坎； ● 13 高壓測試工具的配置 ● 14 開關(guān)操作手柄等專用工具 ● 15 地面絕緣膠墊的鋪設(shè) ● 16 變壓器的防護(hù)情況 ● 17 明裝接地干線及接地電阻 ● 18 高壓環(huán)網(wǎng)柜上鎖及鑰匙 ●