【正文】 LOGO 物業(yè)承接查驗 王壽軒 一、 物業(yè)承接查驗概述 ● 物業(yè)承接查驗概念（ P1） 物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定： ―物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 ‖ 2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）第二條規(guī)定 ： ―本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。 ‖ 物業(yè)承接查驗的意義 ●現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具有以下的現(xiàn)實意義： ● 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛， 都具有重要的保障作用。 ● 2. 實現(xiàn)物業(yè)承接查驗制度， 可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財權(quán)利益 具有重要意義。 ● 3. 實行物業(yè)承接查驗制度， 可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件 。 而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進行承接查驗， 有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責任。 物業(yè)承接查驗的性質(zhì)與竣工驗收的區(qū)別 ● 物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗， 而非 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認。 因此物業(yè)承接查驗和工程竣工驗收有以下三個不同。 ● 一是目的不同。 工程竣工驗收的目的 是確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格 ；而物業(yè)承接查驗的目的主要 在于分清各方責任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。 ● 二是參與的主體不同。 工程竣工驗收是 物業(yè)的建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收 。而物業(yè)承接查驗是 前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下進行的。 ● 三是對象不同。 物業(yè)承接查驗是 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗 。工程竣工驗收是 對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗。 物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則（ CP2） ● 物業(yè)承接查驗的依據(jù) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為 法律依據(jù)和合同依據(jù) 。 其中法律、法規(guī)依據(jù)主要是《 物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)承接查驗辦法》 等。 合同依據(jù)主要是 《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》 等。 物業(yè)承接查驗的原則 ● 《辦法》第三條 ―物業(yè)承接查驗 應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則 。 ‖ ● （ 1） 堅持誠實信用原則。 即：加強 對建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中切實做到 ―誠實信用 ‖。 具體要求是： ● 1）要求建設(shè)單位應當按 照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿足物業(yè)的使用功能 。 ● 2）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應當在現(xiàn)場查驗 20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗必需的資料。 未能全部移交的，建設(shè)單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 ● 3）要求建設(shè)單位 應當及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗； 應當 在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 。 ● 4）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位 不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益； 不得以 物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗的物業(yè)。 ● （ 2） 堅持 ―客觀公正 ‖原則。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到 ―客觀公正 ‖。 因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當做到： ● 1）對于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》提示物業(yè)服務(wù)企業(yè) 重點檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。以確保正確使用、維護、管理好共用設(shè)施設(shè)備 。 ● 2）對于現(xiàn)場查驗的方法，《辦法》指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運用 核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能 。 ● 3）對現(xiàn)場查驗和交接工作，《辦法》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細列明查驗記錄和交接記錄應當包括的具體內(nèi)容。 ● 4）對于現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題，《辦法》指導 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。 ● （ 3） 堅持做到 ―權(quán)責分明 ‖的原則。即 ―加強對物業(yè)承接查驗中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗中切實做到 ―權(quán)責分明 ‖。 ● 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責任： ● A、物業(yè)交接后， 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任； ● B、物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應當承擔賠償責任； ● C、建設(shè)單位應當 按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責任。 ● 2）同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗的義務(wù)，《辦法》也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責任： ● A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當 全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任； ● B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當 將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存； ● C、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。 ●（ 4） 始終堅持 ―保護業(yè)主物權(quán) ‖原則，最大限度的保護業(yè)主的共有物權(quán)利益。 這就要求物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的承接查驗中嚴格做到： ● 1）鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過 參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。 ● 2）建設(shè)單位與物業(yè)買受人 簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。 ● 3）建設(shè)單位制定的 臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定 。 ● 4）建設(shè)單位應當 按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)。 ● 5）建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當 將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。 ● 6）物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。 物業(yè)承接查驗的法律主體（ CP2） ● 1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的法律主體： ● 交驗方：物業(yè)的建設(shè)單位 ● 接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) ● 2. 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的法律主體： ● 業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進行的物業(yè)承接查驗的法律主體： ● 交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會 ● 接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) （ CP2） ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當 對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收 ： ● 共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ● 共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖