【正文】 LOGO 物業(yè)承接查驗(yàn) 王壽軒 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)概述 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)概念（ P1） 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定： ―物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 ‖ 2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡稱《辦法》）第二條規(guī)定 ： ―本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 ‖ 物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 ●現(xiàn)階段，我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具有以下的現(xiàn)實(shí)意義： ● 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛， 都具有重要的保障作用。 ● 2. 實(shí)現(xiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)制度， 可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)權(quán)利益 具有重要意義。 ● 3. 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度， 可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件 。 而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)， 有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)的性質(zhì)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)， 而非 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認(rèn)。 因此物業(yè)承接查驗(yàn)和工程竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。 ● 一是目的不同。 工程竣工驗(yàn)收的目的 是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格 ；而物業(yè)承接查驗(yàn)的目的主要 在于分清各方責(zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。 ● 二是參與的主體不同。 工程竣工驗(yàn)收是 物業(yè)的建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收 。而物業(yè)承接查驗(yàn)是 前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行的。 ● 三是對(duì)象不同。 物業(yè)承接查驗(yàn)是 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn) 。工程竣工驗(yàn)收是 對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則（ CP2） ● 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為 法律依據(jù)和合同依據(jù) 。 其中法律、法規(guī)依據(jù)主要是《 物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》 等。 合同依據(jù)主要是 《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》 等。 物業(yè)承接查驗(yàn)的原則 ● 《辦法》第三條 ―物業(yè)承接查驗(yàn) 應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則 。 ‖ ● （ 1） 堅(jiān)持誠實(shí)信用原則。 即：加強(qiáng) 對(duì)建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到 ―誠實(shí)信用 ‖。 具體要求是： ● 1）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按 照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿足物業(yè)的使用功能 。 ● 2）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn) 20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)必需的資料。 未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 ● 3）要求建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決現(xiàn)場查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)； 應(yīng)當(dāng) 在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 。 ● 4）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位 不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益； 不得以 物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。 ● （ 2） 堅(jiān)持 ―客觀公正 ‖原則。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到 ―客觀公正 ‖。 因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到： ● 1）對(duì)于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》提示物業(yè)服務(wù)企業(yè) 重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。以確保正確使用、維護(hù)、管理好共用設(shè)施設(shè)備 。 ● 2）對(duì)于現(xiàn)場查驗(yàn)的方法，《辦法》指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運(yùn)用 核對(duì)、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 ● 3）對(duì)現(xiàn)場查驗(yàn)和交接工作，《辦法》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細(xì)列明查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。 ● 4）對(duì)于現(xiàn)場查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，《辦法》指導(dǎo) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。 ● （ 3） 堅(jiān)持做到 ―權(quán)責(zé)分明 ‖的原則。即 ―加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到 ―權(quán)責(zé)分明 ‖。 ● 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： ● A、物業(yè)交接后， 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； ● B、物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任； ● C、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 ● 2）同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗(yàn)的義務(wù)，《辦法》也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任： ● A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； ● B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存； ● C、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 ●（ 4） 始終堅(jiān)持 ―保護(hù)業(yè)主物權(quán) ‖原則，最大限度的保護(hù)業(yè)主的共有物權(quán)利益。 這就要求物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的承接查驗(yàn)中嚴(yán)格做到： ● 1）鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過 參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。 ● 2）建設(shè)單位與物業(yè)買受人 簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 ● 3）建設(shè)單位制定的 臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定 。 ● 4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)。 ● 5）建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。 ● 6）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過程和結(jié)果可以公證。 物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體（ CP2） ● 1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： ● 交驗(yàn)方：物業(yè)的建設(shè)單位 ● 接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè) ● 2. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的法律主體： ● 業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)承接查驗(yàn)的法律主體： ● 交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì) ● 接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) （ CP2） ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收 ： ● 共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ● 共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖