【正文】 單位） 同新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效 。 ● 6）人事檔案資料， 指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。 ● 5）室外道路、場(chǎng)地、綠地、雨污水井等排水設(shè)施。 ● （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交， 共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是 物業(yè)管理工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開(kāi)展。 ●以上如有不妥之處，請(qǐng)批評(píng)指正！ ●謝謝大家！ 王壽軒 ●手機(jī)： 13939025681 18538162078 ●Email： 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 此類(lèi)物業(yè)的管理移交是 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，而不是原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 主要包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車(chē)等），綠化設(shè)施，照明設(shè)施，安防及消防設(shè)施（如值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、報(bào)警設(shè)施、車(chē)輛道閘，消防配件等），文化娛樂(lè)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)、健身器材等），各種標(biāo)識(shí)等。 ● 4）財(cái)務(wù)管理資料， 包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修基金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類(lèi)憑證、表格、清單等，業(yè)主各類(lèi)押金、停車(chē)費(fèi)、欠收款項(xiàng)等。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)（CP15） ●物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)和移交是 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及移交活動(dòng) 。 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《辦法》規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的， 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。 ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 ●建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接（CP13） ● 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。注意： 試驗(yàn)前要做好方案，試驗(yàn)中要注意安全，并做好記錄。 ● （ 3）使用。 ● 雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)資料的查驗(yàn)，查驗(yàn)結(jié)果填入表23，即《物業(yè)資料查驗(yàn)移交表》，完成物業(yè)資料的查驗(yàn)移交工作。 ● 4. 擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)方案， 主要包括：查驗(yàn)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間與進(jìn)度、問(wèn)題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負(fù)責(zé)人等。 物業(yè)承接查驗(yàn)小組及職責(zé)見(jiàn)表 2–1。而在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料 。 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)記錄歸檔保存 ●物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管 。 ● 6）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果可以公證。 ● 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： ● A、物業(yè)交接后， 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； ● B、物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任； ● C、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到 ―客觀公正 ‖。 ‖ ● （ 1） 堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。而物業(yè)承接查驗(yàn)是 前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行的。 ● 3. 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度， 可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必要條件 。 ● 2. 實(shí)現(xiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)制度， 可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)權(quán)利益 具有重要意義。 工程竣工驗(yàn)收是 物業(yè)的建設(shè)單位將開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目工程交由政府主管部門(mén)或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收 。 物業(yè)承接查驗(yàn)的原則 ● 《辦法》第三條 ―物業(yè)承接查驗(yàn) 應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則 。 ● （ 2） 堅(jiān)持 ―客觀公正 ‖原則。即 ―加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到 ―權(quán)責(zé)分明 ‖。 ● 5）建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員在現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)。 ● 物業(yè)交接后， 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案（ CP6） ● 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序 ● 《辦法》規(guī)定新建物業(yè)的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作 。由 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗(yàn)組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)，制定各崗位職責(zé)與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作。 因此，物業(yè)承接查驗(yàn)小組就應(yīng)該 根據(jù)《辦法》的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計(jì)文件及清單列出現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的項(xiàng)目和內(nèi)容。 ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依 據(jù)自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗(yàn)以及觀察力， 在對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)時(shí)詳細(xì)觀察其是否符合配置標(biāo)準(zhǔn)，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，詳細(xì)記錄 。（如： 消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗(yàn)和綜合聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗(yàn)；有防水要求部位的閉水試驗(yàn)等 ）。 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。 ● 3. 辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案 ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)： ● （ 1）前期物業(yè)服務(wù)合同； ● （ 2）臨時(shí)管理規(guī)約； ● （ 3）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； ● （ 4）建設(shè)單位移交資料清單； ● （ 5）查驗(yàn)記錄； ● （ 6）交接記錄； ● （ 7）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 ● 自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀壞或滅失的責(zé)任。 ● 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè) 惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 爭(zhēng)議的解決 ●物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申 請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解， 也可以 委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。 ● 3）業(yè)主資料， 包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗(yàn)、問(wèn)題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報(bào)告等。 ● 3）物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。 ● 5. 注意事項(xiàng)（ CP17） ● （ 1）明確交接主體和次序。 ● （ 5）在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏， 因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。 ● （ 3）如承接的物業(yè)項(xiàng)目部分還在質(zhì)保期內(nèi)， 承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。 ● 6）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等， 主要包括：辦公設(shè)備、交通工具、通訊器材、維修設(shè)備工具，安防、保潔、綠化設(shè)備、工器具，物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。 ● 7）其他需移交的資料。 ● 3. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)