【正文】 所依據(jù)的文件： ● （ 1）物業(yè)服務(wù)合同； ● （ 2） 《物業(yè)管理?xiàng)l例》； ● （ 3）《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》； ● （ 4）《管理規(guī)約》； ● （ 5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單； ● （ 6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范； ● （ 7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。 ● 建設(shè)單位 不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。 ‖ ● 3. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)的保修責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。 物業(yè)承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的解決與物業(yè)保修責(zé)任（ CP14） ● 1. 物業(yè)承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。 其他有關(guān)規(guī)定（ CP13） ● 1. 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目的承接查驗(yàn) ● 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，可以 根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)與交接 。 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決（ CP13） ● 1. 書面通知建設(shè)單位及時(shí)解決，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn) ● 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)小組將查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題分類填入表 25，即《物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問(wèn)題跟蹤表》，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)成責(zé)任人解決， 完成后，組織查驗(yàn)的雙方人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至合格 。 在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，查驗(yàn)人員 要利用工具和檢測(cè)儀器、儀表，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行使用進(jìn)行狀態(tài)檢測(cè)，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要 。 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)（ CP12） ● 1. 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法 ● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用 核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn) 等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測(cè)、試驗(yàn)數(shù)據(jù) 。 表 2–2 共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃表 物業(yè)項(xiàng)目： _____________ 編號(hào)： ____________ 建設(shè)單位： __________________ 參加人員： ____________ 物業(yè)服務(wù)單位： _________________參加人員： _______________ ● 5. 物業(yè)承接查驗(yàn)物資準(zhǔn)備，（ CP8） ● 包括：查驗(yàn)人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護(hù)用品、記錄表格等。主要包括： ● 1） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； ● 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； ● 3） 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； ● 4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； ● 5） 承接查驗(yàn)所必須的其他資料。 ● 雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)的時(shí)間，共同制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法律主體在承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議也可以通過(guò)仲裁或者訴訟等其他方法解決 。 物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任（ CP4） ●自物業(yè)交接之日起， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 ● 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等 公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； ● 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等 公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求 ； ● 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等 共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； ● 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； ● 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序（ CP3） ● 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： ● 1. 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； ● 2. 移交有關(guān)圖紙資料； ● 3. 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； ● 4. 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； ● 5. 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； ● 6. 辦理物業(yè)交接手續(xù)。 這就要求物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的承接查驗(yàn)中嚴(yán)格做到： ● 1）鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò) 參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。 ● 2）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法，《辦法》指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運(yùn)用 核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 ● 2）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)必需的資料。工程竣工驗(yàn)收是 對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。 因此物業(yè)承接查驗(yàn)和工程竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。LOGO 物業(yè)承接查驗(yàn) 王壽軒 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)概述 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)概念（ P1） 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定： ―物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 ● 一是目的不同。 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則（ CP2） ● 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為 法律依據(jù)和合同依據(jù) 。 未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 ● 3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作，《辦法》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細(xì)列明查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。 ● 2）建設(shè)單位與物業(yè)買受人 簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 ● 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法。 ●物業(yè)交接后， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 二、 物業(yè)承接查驗(yàn)與移交（ CP5） ● 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件 ● 實(shí)行承接查驗(yàn)的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： ● 1. 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； ● 2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備 按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； ● 3. 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等 公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； ● 4. 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等 公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)建成，并滿足使用功能要求； ● 5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等 共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； ● 6. 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的 相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； ● 7. 法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。 ● 物業(yè)承接查驗(yàn)方案的內(nèi)容 ●以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)作出書面回復(fù)，并約定雙方召開(kāi)物業(yè)承接查驗(yàn)首次協(xié)調(diào)會(huì)。 ● （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 新建物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收： ● 1）共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ● 2）共用設(shè)施： 一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等； ● 3）共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。 ● （ 1） 驗(yàn)收文件的收集，查驗(yàn)人員查驗(yàn)前的培訓(xùn)； ● （ 2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等； （ 3）記錄表格， 主要包括： 1）物業(yè)資料查驗(yàn)移交表，參見(jiàn)表 2–3 物業(yè)項(xiàng)目： _________