【正文】 四代集裝箱 船舶可全天候直達港口。 境內(nèi)每百平方公里擁有高等級公里 ，密度列江蘇省首位。東部為沿江平原，高程 ；西部為低洼圩區(qū)，西部 ； 氣候宜人。 太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位于蘇州東部，長江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢 太倉素有上海 “ 后花園 ” 美譽。 A B C 酒店式公寓 經(jīng)濟型酒店 經(jīng)濟型酒店 物業(yè)類型 面積 (㎡) 合計 (㎡) 經(jīng)濟型酒店 4162 14162 個性化精品型酒店 10000 酒店式公寓 10000 41474 公寓 A 12951 公寓 B 7858 公寓 C 5760 公寓 D 2517 公寓 F 2388 酒店式公寓 20230平方米 公寓 (偏居住 ) 20809平方米 公寓 (偏辦公 ) 10665平方米 公寓面積合計： 55636平方米 經(jīng)濟型酒店 4162平方米 F D 項目公寓面積 以下數(shù)據(jù)來源項目 07年 12月份建筑規(guī)劃初稿 。 區(qū)位特征：項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達性強，是未來商業(yè)排布的首選位置 ?項目四至： 東至太平路 南至寧波路 西至毛太路 北至北京路 ?道路交通情況： 東面 臨太倉市的主干道太平路，將來 會設有公交站汽車城站，有 115 公交車經(jīng)過，道路的通達性極好 。 速度目標： 2023年實現(xiàn)一期開盤， 并 實現(xiàn) 的資金回籠 (一期 )； 價格目標： 實現(xiàn)商鋪整體均價高于 7000元 /平方米； 公寓整體均價高于 4500元 /平方米； 項目層面 目標梳理：銷售額的實現(xiàn)乃當前核心工作重點 在太倉打響森茂品牌，樹立企業(yè)形象； 成為森茂開發(fā)的代表作和品牌提升的里程碑； 企業(yè)層面 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 短期目標 長期目標 9 本報告是嚴格保密的。 87/4600 ☆ 19:寶龍城市廣場 。 85/3200 ☆ 4:華盛園； 110/3800 ☆ 5:桃園新村 。 60/9000 ☆ 24:世紀苑 13層； 250/6500 面積 價格 0 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000以上 ☆ 1 20 40 60 100 150 200以上 ☆ 2 ☆ 4 ☆ 5 ☆ 6 ☆ 7 ☆ 8 ☆ 9 ☆ 3 ☆ 11 ☆ 12 ☆ 13 ☆ 14 ☆ 10 ☆ 15 ☆ 16 ☆ 17 ☆ 18 ☆ 19 ☆ 20 ☆ 21 ☆ 22 ☆ 23 ☆ 24 森茂國際 太平南路 新世紀廣場 世紀苑 鄭和西路 城市華庭 五洋商城 流星花園 武陵街 南園西路 人民南路 北門街 美時達廣場 新華西路 縣府街 寶龍城市廣場 太倉國際物流城 君悅豪庭 柳園路 大慶錦繡城 南洋麗都 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 萬鴻城市銀座 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 7 本報告是嚴格保密的。 85/13000 ☆ 11:新華西路 13層 。 90/7000 ☆ 4:五洋商城 12層； 80/5500 ☆ 5:之江國際 12層 。 森茂 〃 國際 將成為森茂快速滾動開發(fā)中的一個節(jié)點，承擔著為二期 150畝開發(fā)回款使命 森茂開發(fā)核心是汽車專業(yè)市場，在太倉樹立良好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形象，未來將成為 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的領跑者； 森茂正處于快速發(fā)展期， 從汽車銷售商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉變， 前期項目的回款成為后續(xù)開發(fā)及二期 150畝拿地的有力保障； 森茂國際是森茂的第一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，此項目擔任著 建立公司品牌及項目品牌的重任； 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 6 本報告是嚴格保密的。 項目經(jīng)營管理模式定位 經(jīng)營管理方向 銷售期，統(tǒng)一進行招商，直至項目全部開發(fā)完畢； 后期局部聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，其它部分可以先協(xié)助業(yè)主成立商業(yè)街的租賃部，但不負責商業(yè)街后期經(jīng)營管理工作 。 我們對前期定位達成的統(tǒng)一共識 項目發(fā)展策略 集汽車、商業(yè)、商務為一體的城市商業(yè)綜合體 。版權聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 市場形象定位 現(xiàn)代都市汽車生活體驗中心、引領太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)潮流 。 物業(yè)管理方向 由開發(fā)商的物業(yè)管理公司行使物業(yè)管理職責； 3 本報告是嚴格保密的。 從市場銷售現(xiàn)狀的角度看，社區(qū)類商鋪均價大多居于6500~8000元 /平米，面積為 70~110平方米，大部分是一拖二銷售 (本項目商鋪層高均為 ,兩層商業(yè) ) ☆ 1:國際物流城 12層 。 75/6500 ☆ 6:曼氏銀洲 1層； 50/10000 ☆ 7:鄭和西路 14層； 90/7000 ☆ 8:君悅豪庭 13層 。 500/10000 ☆ 12: 新華西路 1層 。 面積 價格 0 2023 2500 3000 3500 4000 4500 5000以上 ☆ 1 60 80 90 100 120 120以上 ☆ 2 ☆ 4 ☆ 5 ☆ 6 ☆ 7 ☆ 8 ☆ 9 ☆ 3 ☆ 11 ☆ 12 ☆ 13 ☆ 14 ☆ 10 ☆ 15 ☆ 16 ☆ 17 ☆ 18 ☆ 19 ☆ 20 ☆ 21 ☆ 1:國際物流城 (公寓 )。 108/3600 ☆ 6:桃園二村 : 120/3500 ☆ 7:桃園三村 : 100/3800 ☆ 8:南洋麗都 : 120/5500 ☆ 9:曼氏銀洲； 100/4600 ☆ 10:金谷府邸 : 80/4600 ☆ 11:君悅豪庭 。 85/4200 ☆ 20:萬鴻城市銀座 。 基于項目的長短期目標，我們應該分開兩條線思考本項目 Ⅰ 、長期目標：利潤最大化 確定項目占位、整體定位，透支未來價值 Ⅱ 、短期目標：順利現(xiàn)金流 確定競爭策略、執(zhí)行方案，確保短期熱銷 關鍵行動：分析趨勢 關鍵行動：分析競爭 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 10 本報告是嚴格保密的。 南面 為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主干道； 北面 為北京路，緊靠高新留學生園區(qū)； 西面 毛太路已暢通，但周邊沒有建筑， 陌生區(qū)域； 森茂國際 寧波路 毛太路 北京路 太平路 毛太路 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 13 本報告是嚴格保密的。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 15 本報告是嚴格保密的。太倉東瀕長江，南臨 上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)， 與 崇明島 隔江相望，西連昆山市， 北接 常熟市。屬亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。 寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、 204國道、錫太一級等組成高速公路網(wǎng)絡，全市各鎮(zhèn)駛上高 速公路均不超過 15分鐘。 國家一類口岸太倉港 ： 建成大小泊位 16個，開辟了國際、國內(nèi) 14條航線， 已成為上海國際航運中心組成部分，距吳淞口僅 13海里， 是長江入?？谧罱母劭?。 ?民營企業(yè)已成為太倉工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中的中堅力量。 城廂鎮(zhèn)新城區(qū)開發(fā)建設與老城區(qū)改造并重，未來太倉中心城區(qū)建設主流方向為東南向，大城區(qū)面積不斷擴大 ?老城區(qū) 的工廠將逐漸北遷，推進舊城改造，完善作為核心區(qū)的商業(yè)集中功能及居住功能，商業(yè)輻射功能加強。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 22 本報告是嚴格保密的。 25 太倉經(jīng)濟總量低，人口規(guī)模小，因此人均經(jīng)濟水平與其他同級城市持平，消費潛力強 20232023年間，太倉居民消費升級趨勢日趨明顯，轎 車、家居類商品消費進一步擴大。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 ?國家 2023年開始不斷出臺房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場 06年底至今，隨著全國各地房地產(chǎn)的熱銷，太倉也迎來了新一輪的漲價高峰，目前太倉樓盤均價 4500元 /m2（不完全統(tǒng)計），半年多時間漲了 900多元 緩慢增長期 年均上漲 300元 /m2 漲幅 跳躍式增長期 上漲 1600元 /m2 緩慢增長期 年均上漲 200元 /m2 高速增長期 年均上漲 900元 /m2 目前，太倉房價增長幅度趨緩 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 老城區(qū)是太倉的房價高地，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南部的房價有趕超之勢 一 級 公 路 公 路 速 高 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 204國道 46007800 45005000 4300 4600 4400 50005500 3800 沿 江 老 城 區(qū) 森茂國際 3400 3800 城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，建設太倉新的生活居住區(qū) 老城區(qū)地段好，配套齊全，是太倉的房價高地，房價普遍在 5000元 /m2以上 城西緊鄰 204國道，雖然配套齊全，但環(huán)境較差，且并非位于城市發(fā)展方向，成長空間不大 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于太倉市主要發(fā)展軸上，將打造成太倉新的城市生活社區(qū) 40005300 54006000 35003800 43004600 5800（精裝修） 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 31 本報告是嚴格保密的。 ?建筑形式的改變同時也帶來了產(chǎn)品升級，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。 34 從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快 項目 戶型 戶型面積 錦繡新城 華源上海城 兩房 88105 三房 115142 四房 144 高爾夫湖濱花苑 三房 192199 四房 247 華僑花園 兩房 80100 三房 100120 寶龍城市廣場 兩房 80100 三房 100150 酒店式公寓 4050 曼氏銀洲花園 兩房 128 三房 140166 四房、五房、六房 209271 ?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場接受度高，在同一個項目中銷售速度明顯快于其他戶型。 ? 房地產(chǎn)市場 06年底以后消化速度加快； 在售樓盤多數(shù)進入尾盤，未來短時間內(nèi)供應量有限 。 ? 商業(yè)市場主要集中在老城區(qū)市中心， 新區(qū)的商業(yè)未成熟， 但未來有望成為 商業(yè)的另一極 。 報告核心內(nèi)容 一部分：目標梳理與問題界定 二部分：客戶定位與形象定位 三部分：營銷戰(zhàn)略與策略體系 —— 現(xiàn)狀與目標之間的差距 —— 項目核心價值點及形象統(tǒng)領 —— 營銷執(zhí)行的指導總綱 40 本報告是嚴格保密的。 居住環(huán)境好，交通條件好，物業(yè)管理好 。 公寓客戶定位：以太倉本地客戶為主，私企業(yè)主與公務員占較大比例 核心客戶 重要客戶 游離客戶 太倉本地及周邊有一定經(jīng)濟實力的私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員； 在太倉或周邊區(qū)域（ 蘇州、昆山） 有廠的企業(yè)主、個體經(jīng)營戶、中小企業(yè)員工； 部分來自于上海、浙江 等外省 的 客戶 ； 價值點 基本 屬性 年齡： 3545歲；居住區(qū)域：太倉城區(qū)及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 事業(yè)心強，工作比較忙，愛面子，攀比心理嚴重 。 希望項目處于城市發(fā)展的核心或資源區(qū)域 。 安全性、