【正文】 ?二次置業(yè) 養(yǎng)老 ?資金預(yù)算有彈性 ?對價格敏感 ?對環(huán)境 、 房型要求高 ?對位置要求低 投資型 ?資金預(yù)算彈性大 ?對價格敏感 ?對環(huán)境 、 房型和位置要求有彈性 + + 本報告是嚴格保密的。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 38 本報告是嚴格保密的。 ? 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快， 大戶型滯銷 。 35 太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街： 新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街 人民路商業(yè)街 ?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等； ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪租金在 56元 /平方米 /天； ? 售價在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營情況較好 新華西路商業(yè)街 ?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主； ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪租金在 45元 /平方米 /天；售價在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好 縣府街商業(yè)街 ?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主 ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪租金、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在 /平方米 /天；售價在 1000013000元 /平方米；零 售類商戶經(jīng)營情況相對較好 縣府街商業(yè)街 人民路商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 第五季百貨 新世界百貨 華聯(lián)商廈 肯德基 業(yè)態(tài)：整體以零售類商業(yè)為主； 經(jīng)營：新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好； 人民路、縣府街零售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類 ； 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級帶來的價格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。 33 項目 多層 小高層 高層 別墅 1 錦繡新城 ★ ★ ★ 2 華源上海城 ★ ★ ★ ★ 3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★ 4 華僑花園 ★ ★ ★ 5 寶龍城市廣場 ★ ★ 6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★ 7 金谷府邸 ★ ★ 8 君悅豪庭 ★ 9 萬鴻城市銀座 ★ 10 南洋麗都 ★ 11 皇家麗晶 ★ 12 嘉禾左岸 ★ ★ 13 恒榮泰城市廣場 ★ ★ 合計 7 9 8 3 ?多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費低等原因，廣受客戶歡迎 ?但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。 房地產(chǎn)宏觀市場研究結(jié)論 ?太倉住宅市場近幾年在高速增長過程中保持了 供求兩旺狀態(tài)； ?商品房投資經(jīng)過前兩年的投資熱潮后，目前暫時收縮； ?商品房價格目前 漲幅逐漸放緩； ?房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題突出，高檔大戶型住宅空置率高， 中小 戶型供給不足； ?太倉房地產(chǎn)市場未來土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重 中低價位、中小套型普通商品住房 土地供應(yīng)； 29 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 27 在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期 漲幅趨緩原因 ?政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解供需矛盾。 ?從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來看 , 市內(nèi)高檔消費場所不多 ， 市內(nèi)只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鮮酒樓等。 24 太倉經(jīng)濟總量低于同級城市，但發(fā)展快速 ?2023年江蘇省百強縣第 8位 （昆山市第 1位、張家港市第 2位、常熟市第 3位、吳江市第 4位） 太倉經(jīng)濟總量低于其他同級城市 ?太倉經(jīng)濟快速發(fā)展， 2023年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 440億元，比上年增長 20%，實現(xiàn)人均 GDP突破 13480美元 。 2023年規(guī)劃常住人口將比現(xiàn)在增加 15萬 太倉大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來大城區(qū)將包含 老城區(qū) 、新區(qū) (經(jīng)濟開發(fā)區(qū) )和 南郊新城區(qū) 三大組成部分 新區(qū) 老城區(qū) 新城區(qū) 生產(chǎn)性用地 向北延伸 生活性用地 向東南延伸 城 廂 太倉目前城市化率 ， 到 2023年將達到 65%， 新增城市面積達 14萬方 ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 向北、向東拓展，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，形成沿滬經(jīng)濟帶的核心。 ?2023年，外資及港澳臺完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為 % 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 20 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資、日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的 61% ?工業(yè)增長迅速，增長率連年攀升， 2023年達到 %。 太倉擁有長江岸線 ，其中可建萬噸級以上泊位的深水 岸線 ，岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū) 開闊穩(wěn)定，能滿足 5萬噸遠洋船原地回轉(zhuǎn)。 太倉港 是國家一類口岸，交通便利，水運發(fā)達； 已成為上海國際航運中心組成部分 陸路交通體系發(fā)達： 高速公路、國道、省道各級公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，公路交通至上海、蘇州市中心均為 50公里左右， 到上海虹橋機場僅半小時車程，一小時可達浦東國際機場。全境地勢平坦，自東北向西南略呈傾斜。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 17 本報告是嚴格保密的。 面積合計： 59852㎡ （不包括 3S\4S店） 4S雪佛萊 4S廣州本田 4S豐田 3S 3S 3S 3S 毛 太 路 北 京 路 寧 波 路 太 平 路 商業(yè)面積合計： 88306㎡ 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 14 本報告是嚴格保密的。 區(qū)位特征：地處太倉城北經(jīng)開區(qū)核心位置，距離市中心 ，交通便利 上 海 蘇 州 太倉市 浙 江 森茂國際位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面 ，緊鄰在建的太倉汽車新客站，北面是高新留學(xué)生園區(qū)、車管所等； 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展的趨勢，項目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上； 市中心 城廂鎮(zhèn) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 森茂國際 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 占地面積： 總占地約 10萬㎡ 地上建筑面積 15萬㎡ 容 積 率： ≤ 建筑密度 : % 用地性質(zhì)： 綜合用地 產(chǎn) 權(quán)： 地塊產(chǎn)權(quán) 40年 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 12 本報告是嚴格保密的。 90/3100 從市場銷售現(xiàn)狀的角度看，住宅公寓均價大多居于3500~4600元 /平米，面積為 80~110平方米 (本項目公寓層高為 ) 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 森茂國際 新世紀廣場 世紀苑 鄭和西路 城市華庭 五洋商城 流星花園 南園西路 人民南路 城北花園 寶龍城市廣場 國際物流城 君悅豪庭 柳園路 大慶錦繡城 南洋麗都 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 嘉禾左岸春天 8 本報告是嚴格保密的。 110/4200 ☆ 16:華源上海城； 90/4500 ☆ 17:華僑花園； 100/4500 ☆ 18:國泰公寓 。 130/4300 ☆ 3:城北花園 。 85/6400 ☆ 16:武陵街 13層； 90/7100 ☆ 17:人民南路 12層； 120/13000 ☆ 18:人民路 1層； 40/15000 ☆ 19:太平南路 12層； 54/4630 ☆ 20:太平南路 1層； 80/7500 ☆ 21:皇家麗晶 12層； 100/13000 ☆ 22:新世紀廣場 1層； 19/10000 ☆ 23:大慶錦繡城 1層 。 148/10000 ☆ 10:縣府街 1層 。 128/5000 ☆ 3:美時達廣場 12層 。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 在項目前期與中期雙方充分溝通下，從項目與市場結(jié)合的角度，對目標(biāo)進行清晰的梳理 . 5 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)營檔次定位 中檔，局部高檔 項目除了 3S、 4S汽車專賣店外，各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主 定位階段，我們通過業(yè)態(tài)優(yōu)化、形象概念、產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化三方面形成項目產(chǎn)品戰(zhàn)略 定位報告要點回顧 公寓功能定位 辦公與居住皆宜的 SOHO商務(wù)式 LOFT公寓 。 項目工作階段劃分 ?項目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 ?在售項目調(diào)研 ?專業(yè)市場研究 ?投資客訪談 ?消費者訪談 ?項目屬性研判與界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?市場競爭環(huán)境分析 ?項目定位 ?產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議 2023/09/01 第三階段 營銷戰(zhàn)略與策略 第二階段 項目定位及設(shè)計調(diào)整建議 2023/09/24 2023/01/10 第一階段 市場調(diào)研 2023/04/06 ?定位報告要點回顧 ?目標(biāo)梳理 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?重新評估市場 ?案例借鑒 ?項目營銷戰(zhàn)略 ?項目營銷策略 一個月 四個月 三個月 2 本報告是嚴格保密的。 太倉森茂國際汽車城項目 營銷策略總綱 世聯(lián)森茂國際項目組 項目編號： [2023]SH047 謹呈：太倉市森茂汽車城開發(fā)有限公司 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)功能定位 集餐飲、休閑、娛樂、購物、商務(wù)、汽車專賣等多種功能 。 報告核心內(nèi)容 —— 項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng) —— 營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱 一部分：目標(biāo)梳理與問題界定 二部分：客戶定位與形象定位 三部分：營銷戰(zhàn)略與策略體系 —— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 4 本報告是嚴格保密的。 97/7000 ☆ 2:國際物流城 13層 。 300/5000 ☆ 9:縣府街 12層 。 60/13000 ☆ 13:城市華庭 1層； 40/7000 ☆ 14:北門街 12層； 90/8466 ☆ 15:柳園路 1層 。 60/5500 ☆ 2:彩虹天下 (高層 )。 75/4300 ☆ 12:城市華庭 (高 ): 60/4800 ☆ 13:皇家麗晶 (公寓 )； 40/5800 ☆ 14:新世紀廣場 (高 ): 100/4300 ☆ 15:大慶錦繡城 (高 )。 90/4300 ☆ 21: 南園新村 。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 11 本報告是嚴格保密的。 項目商業(yè)面積 沿毛太路商鋪面積（二層局部三層） 18860㎡ 內(nèi)汽配街商鋪面積（二層） 4364㎡ 沿北京路底商面積（二層） 6036㎡ 沿寧波路底商面積（二層） 13825㎡ 南北造型展廳（二層局部三層） 16767㎡ 3S店面積： 4S店面積： (3家 ) 15054㎡ 13400 ㎡ 以上數(shù)據(jù)來源項目 07年 12月份建筑規(guī)劃初稿 。 ?區(qū)域為城市新興陌生區(qū)域，市政建設(shè)規(guī)劃為住宅區(qū)域，有發(fā)展商業(yè)的 潛質(zhì)，但目前區(qū)域無任何商業(yè)配套（除了太倉長途客運站），商業(yè)氛圍未形成， 項目建成后將引領(lǐng)經(jīng)開區(qū)的商業(yè)； ?項目交通條件極好，隨著新太倉長途汽車站的建立及周邊交通設(shè)施的完善，未來交通便捷、行方便， 將成為太倉重要的交通樞紐區(qū)域； ?項目未來利好大于當(dāng)前的實際利好， 將成為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標(biāo)桿商業(yè)綜合體； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標(biāo)桿商業(yè)綜合體 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 16 本報告是嚴格保密的。 太倉屬長江三