房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述-wenkub
2023-02-10 09:48:30 本頁(yè)面
【正文】 及其信息，包括 有利的與不利的因素 并分析研究收集到的材料，尋找出 問(wèn)題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾 ，再進(jìn)行策劃。針對(duì)某一個(gè)目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。 從發(fā)展趨勢(shì)看，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)全程策劃！ 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵 影響曲線 投資曲線 時(shí)間 前期 開發(fā)建設(shè)期 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，對(duì)開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營(yíng)銷過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過(guò)程。書房和次臥離廚房太近，易受干擾，離主臥室又太遠(yuǎn)，交通路線不簡(jiǎn)捷。在主臥內(nèi)另設(shè)一化妝間也屬匠心之筆。主臥設(shè)有大窗臺(tái)，南臥有外凸窗。 ⑷ 三房二廳二衛(wèi) (115m2 ) 入戶門居中，使雙廳自然分區(qū)。該戶型最大的問(wèn)題是兩個(gè)衛(wèi)生間的通風(fēng)問(wèn)題，因?yàn)槲恢谜谡麄€(gè)戶型平面的中央，如果沒(méi)有專門的通風(fēng)管道和設(shè)施，很不利于衛(wèi)生間健康環(huán)境的維持。 ⑸ 三房二廳一衛(wèi) ( m2 ) 該戶型間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳。 ⑹ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是一套設(shè)計(jì)頗為合理的三房二廳二衛(wèi)住房，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜、潔污分離。 ⑺ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是時(shí)下頗為流行的大進(jìn)深板狀三房二廳二衛(wèi)的戶型。 ⑻ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是與前一戶型近似的一個(gè)戶型，三房朝南，動(dòng)靜分離。 ⑼ 三房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 休息區(qū)集中于一側(cè)，并有一定的過(guò)渡空間，功能分區(qū)簡(jiǎn)潔明確。二是餐廳的位置處于入戶門到客廳的通道之中，略顯局促，三是對(duì)于一些只求溫飽的住戶來(lái)說(shuō)，入戶花園的設(shè)計(jì)可能會(huì)顯得奢侈一些。廚房入口位于入戶門口旁，緊挨著餐廳，并且配有工作陽(yáng)臺(tái)，使家政空間得到拓展，客廳配有觀景陽(yáng)臺(tái)，客廳與餐廳南北通透，可有效組織穿堂風(fēng)。 ⑿ 四房二廳二衛(wèi) ( m2 ) 這是一個(gè)頗有創(chuàng)意的二進(jìn)深的四房二廳二衛(wèi)的戶型。不足之處在于：一是客衛(wèi)在休息區(qū)深處，影響了臥室的私密性，并且未實(shí)現(xiàn)于濕分離，二是餐廳位置有些局促，使動(dòng)線有些不便。南北對(duì)流，全明戶型，采光通風(fēng)條件良好，是一個(gè)比較舒適的住宅。四間臥房，有三間臥室朝南，其中兩間帶有陽(yáng)臺(tái)，兩間帶飄窗，通過(guò)走道與公共活動(dòng)區(qū)實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離。主臥有南北兩個(gè)外飄窗，廚房有工作陽(yáng)臺(tái)。此外，四間臥室都彼此對(duì)沖。但套內(nèi)交通聯(lián)系部分面積比例偏大，尤其是餐廳的位置尷尬，成了實(shí)際意義上的起居通道。 不足之處在于過(guò)道太狹長(zhǎng)，臥室與臥室之間布置過(guò)密，使私密性難以得到維護(hù)；主臥室衛(wèi)生間開門居中，使用不便。四間臥室中央形成 10 平方米左右的過(guò)廳，雖有面積過(guò)大之嫌，但也自成一區(qū)，不僅使整個(gè)房間的層次感增強(qiáng)，還有效地保護(hù)了臥室的私密性。平面結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，入戶設(shè)計(jì)有玄關(guān)，客廳、餐廳南北通透，可有效組織穿堂風(fēng)。主臥室與客廳的開間比例有些失衡，而且入口處的客人房位置不太理想，有游離于家庭之外的感覺。開發(fā)商致力于獲得高生產(chǎn)效率和廣泛的分銷覆蓋面，同時(shí)認(rèn)為消費(fèi)者喜愛那些可以隨處得到的、價(jià)格低廉的住房。 樓盤觀念階段 —— 銷售策劃 1997年以前房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，隨著房地產(chǎn)策劃實(shí)踐的日益深入，房地產(chǎn)策劃理論也逐漸形成，房地產(chǎn)策劃的一些成功案例，為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，因而房地產(chǎn)策劃開始得到人們的關(guān)注和認(rèn)可。開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購(gòu)買惰性或者抗衡心理， 必須主動(dòng)推銷和積極促銷，用好話勸說(shuō)他們 。因此，針對(duì)用戶的多元化需求，營(yíng)造出了各種各樣的居住概念，一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)、人文社區(qū)、山水社區(qū) …… 排山倒海，結(jié)果，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價(jià)
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