【正文】 理 體 系知 識 管 理 體 系項 目 運營 會 議管 理非 項 目運 營 會議 管 理集 團關 鍵節(jié) 點區(qū) 域公 司一 、二 、三 級計 劃研發(fā) 、設 計成 果成本項目收益營銷策略方案其它采 購 管理 體 系質(zhì) 量 管 理體 系P M O 體 系非 項 目層 面 知識 管 理項 目 層面 知 識管 理龍湖集團運營管理體系體系 本報告主要集中在 PMO體系、區(qū)域公司會議管理體系與知識管理體系三個方面 ? 走進龍湖 ? 龍湖集團運營管理體系 ? 整體概述 ? PMO管理體系 ? 項目進度管理體系 ? 項目階段成果管理體系 ? 區(qū)域公司會議管理體系 ? 區(qū)域公司項目運營會議管理體系 ? 區(qū)域公司非項目運營會議管理體系 ? 龍湖集團知識管理體系 ? 龍湖項目進度管理系統(tǒng)介紹 ? 龍湖計劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 PMO架構、定義及運作形式 ? (Project Management Office)地區(qū)公司項目運營決策機構。 ? PMO的運作形式：主要是由各種 PMO會議組成。 項 目 進 度 計 劃 檢 查 及 調(diào) 整集 團 總 經(jīng) 理集 團 財 務 部集 團 計 劃 運 營負 責 人集 團 計 劃 運 營專 員區(qū) 域 公 司 總 經(jīng)理P M O 會 議P M O 召 集 人（ 區(qū) 域 公 司 計劃 運 營 專 員 ）項 目 負 責 人部 門 職 能 負 責人項 目 專 員項 目 職 能 負 責人集 團 關 鍵節(jié) 點 計 劃項 目 一 級計 劃項 目 二 級計 劃項 目 三 級計 劃否是否是是否否 是是否每 周 自 查 、回 顧與 項 目 職 能 負 責人 達 成 一 致每 周 檢 查 、點 評審 核匯 總 并 初審運 營 簡 報 和 未完 成 情 況 通 報月 度 運 營會 討 論 和審 核批 準每 月 不 定 期檢 查 、 點 評批 準 并 發(fā)布與 職 能 負 責人 達 成 一 致討 論 批 準運 營 簡 報和 未 完 成情 況 通 報討 論 批 準每 月 檢查 并 上報是 否 影 響 集團 關 鍵 節(jié) 點提 交 書 面解 釋 和 調(diào)整 申 請直 接 調(diào) 整 計劃初 審 并 判斷 是 否 提交 P M O是 否 影 響 集團 關 鍵 節(jié) 點每 月 檢查 并 上報更 新 計 劃（ 區(qū) 域 計 劃 運營 專 員 更 新 并報 集 團 運 營 專員 ）轉(zhuǎn) 入 集 團 關鍵 節(jié) 點 調(diào) 整流 程更 新 一 級 計劃（ 項 目 負 責 人 更新 并 報 區(qū) 域 計 劃運 營 專 員 和 各 職能 負 責 人 ）每 月 檢查 并 上報抽 查審 核每 月 檢查審 核是 否 影 響 7個 關 鍵 節(jié) 點轉(zhuǎn) 入 集 團關 鍵 節(jié) 點調(diào) 整 流 程項 目 周 例會 回 顧 和檢 查項目進度計劃檢查和調(diào)整流程 集團關鍵節(jié)點計劃編制與批準管理指引 定義 及模版 編制 計劃批準 編制 完成 時間 編制 完成 定義 執(zhí)行 責任人 上報 批準 送達 集團層面對各項目的管控計劃 ,每個項目共有 17個關鍵節(jié)點 (由集團統(tǒng)一定義標準模版 ) 項目 負責人 地區(qū)公司 計劃運營 專員 → 集團 計劃運營 專員 地區(qū)公司 PMO(會議 ) → 集團計劃運營專員 (OA) → 集團運營負責人 (OA) → 集團投融資中心負責人 (OA) → 集團會計中心 (OA) → 集團財務總監(jiān) (OA) → 集團總經(jīng)理批準 (OA) 集團副董事長項目職能負責人參與審批人員 項目啟動 :取得土地后 14個工作日內(nèi) (以 PMO項目啟動會的方式確定 ,詳見 《 龍湖集團項目運營會議管理指引 》 ) 上報批準 地區(qū)公司總經(jīng)理 年末項目計劃調(diào)整：每年12月 15日之前完成 半年項目計劃調(diào)整：每年 6月 15日之前完成 批準流程中會議與 OA系統(tǒng)審批相結(jié)合！提高效率！ 集團關鍵節(jié)點計劃回顧與調(diào)整管理指引 回顧頻次及方式 回顧結(jié)果 調(diào)整批準 完成 時間 完成 定義 頻次 方式 檢查人 上報前提 上報人 批準 送達 集團按如下方式抽查：每月一次（ C類）每二月一次（ B類）每三月一次（ A類） 抽查 集團計劃運營專員 集團關鍵節(jié)點完成情況，將在集團運營簡報上做統(tǒng)計分析，其中不能完成的將進行通報。 項目階段性成果管理體系 其他項目負責人PMO召集人＋計財部研發(fā)造價工程營銷1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項 目 啟 動 階 段 成 果3 、 方 案 設 計 成 果 驗 算 與 初設 指 導4 、 初 步 設 計 成 果 驗 算 與 施設 指 導5 、 施 工 準 備 階 段 成 果6 、 營 銷 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 項 目 戰(zhàn)略 定 位 、 市場 假 設 及 客戶 定 位 報 告2 、 項 目 預 案3 、 投 資 分 析報 告 （ 土地 ）4 、 項 目 定 位 、 客 戶 肖 像 描述 、 客 戶 價 值 敏 感 分 析 、 市場 預 測 及 銷 售 假 設5 、 成 本 敏 感 分 析 、 價 值 分配 及 成 本 預 設 方 案8 、 投 資 分 析 報 告（ 啟 動 ）9 、 方 案 設 計 任 務 書1 0 、 景 觀 方 案 設 計 任 務書7 、 項 目 一 二 級 進 度計 劃2 2 、 精 裝 房 方 案 設 計 任務 書6 、 售 樓 處 、 樣 板 房 選 址 、定 位 、 修 建 、 開 放 計 劃 及 預算1 5 、 成 本 測 算 及 驗 算 報 告1 2 、 方 案 設 計成 果1 3 、 景 觀 方 案設 計 成 果3 0 、 精 裝 房 方 案 設 計 成 果1 6 、 投 資 驗 算 及分 析 報 告 （ 方 案 ）1 7 、 初 步 設 計任 務 書1 8 、 景 觀 初 步設 計 任 務 書2 0 、 初 步 設 計 成 果2 1 、 景 觀 初 步 設 計 成果2 3 、 投 資 驗 算 及 分 析報 告 （ 初 設 ）2 4 、 項 目 目 標 成 本2 5 、 項 目 銷 售 指 標2 6 、 項 目 管 理 大 綱2 7 、 三 通 一 平 實 施 方 案2 8 、 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩 選及 評 估 報 告2 9 、 招 投 標 、 計 價 方 案 、合 約 規(guī) 劃3 1 、 項 目 營 銷 策 略 方 案3 2 、 售 房 合 同 配 置 標 準3 3 、 售 房 合 同 附 圖3 4 、 價 格 表 及 付 款 方 式3 5 、 交 房 方 案3 7 、 商 業(yè) 移 交方 案3 6 、 資 產(chǎn) 管 理方 案銷 售 指 標 分 解目 標 成 本 分 解 報 告設 計 成 果 會 審 及 交 底 紀 要3 8 、 項 目 后 評 估報 告項 目 月 度 投 資 收 益 分 析 簡 報項 目 月 度 計 劃 運 營 簡 報成 本 系 統(tǒng) 動 態(tài) 跟 蹤 報 告、 初 步 設 計 成 果施 工 圖 設 計 成 果 過 程 設 計 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設 計 會 審 及 交 底 紀 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項 目 上 會土 地 中 標 通 知 書 取 得 ～方 案 設 計 任 務 書 發(fā) 出方 案 設 計 完 成 ～初 設 任 務 書 發(fā) 出初 步 設 計 完 成 ～施 工 圖 設 計 開 始平 場 ～基 礎 開 工方 案 設 計 完 成 ～項 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設 實 施 方 案1 4 、 精 裝 房 設 計 師 參 與 戶 型 研 討及 對 其 它 專 業(yè) 指 導 性 意 見精 裝 房 初 步 設 計 及 施 工 圖 設 計 成 果龍湖集團項目階段性成果定義及審批流程 明確了 44個階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抄送人 除文件中定義的審批人和抄送人，各區(qū)域公司可根據(jù)實際需要，申請增加審核人和抄送人，但需經(jīng)過集團總經(jīng)理的批準 隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新 龍湖項目階段性成果管理辦法 上一階段的項目階段性成果完成審批，才能進入下一階段工作 集團運營中心負責對各區(qū)域公司項目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進行管控 對不按時提交階段性成果的項目，集團每月在“ OA集團”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經(jīng)辦人、責任部門及經(jīng)理； 集團每季度進行一次統(tǒng)計分析，對按時達成率較好的區(qū)域公司進行公開表揚，對按時達成率較差的區(qū)域公司集團會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關責任人進行處罰； 各區(qū)域公司計劃財務部也應將項目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進行管控 各區(qū)域公司計劃財務部管理組主管負責每月填寫并向集團提交 《 項目階段性成果跟蹤表 》 項目階段性成果 審核流程 各 專 業(yè) 成 果項 目 負 責 人 審 核 ， 整 理部 門 審 查A 部 門復 核 并 提 交 集 團 審 核P M O 會 議 審 核 及 論 證集 團 階 段 性 成 果 審 核區(qū) 域公 司集 團集 團 運 營 中 心P M O 召 集 人P M O 成 員項 目 負 責 人各 專 業(yè) 成 果部 門 審 查B 部 門各 專 業(yè) 成 果部 門 審 查C 部 門職 能 部 門項 目 職 能 經(jīng) 理? 走進龍湖 ? 龍湖集團運營管理體系 ? 整體概述 ? PMO管理體系 ? 項目進度管理體系 ? 項目階段成果管理體系 ? 區(qū)域公司會議管理體系 ? 區(qū)域公司項目運營會議管理體系 ? 區(qū)域公司非項目運營會議管理體系 ? 龍湖集團知識管理體系 ? 龍湖項目進度管理系統(tǒng)介紹 ? 龍湖運營管理體系小結(jié) 內(nèi)容 區(qū) 域 公 司 會 議 管 理 體 系項 目 運營非 項 目運 營地 區(qū) 公 司 辦 公 周 例 會非 項 目 運 營 的 跨 部 門 專題 研 討 會公 司 高 層 與 員 工 座 談 會季 度 綜 合 指 標 回 顧 會年 度 總 結(jié) 表 彰 會半 年 表 彰 會P M O 預 案 決 策 會P M O 階 段 成 果 審 查 會P M O 項 目 啟 動 會