x年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項目商業(yè)策劃案-wenkub
2023-02-03 05:56:04 本頁面
【正文】 界”，集海運、空運、內(nèi)河航運、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國內(nèi)、國際時空瞬間切換。 最終建成的臨港新城，將是空運、海運、鐵路和高速公路運輸都很便利的現(xiàn)代城市； 主城區(qū) 集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城 本案 臨港新城 新城概況及規(guī)劃 臨港泥城苑 綠地領(lǐng)港 1天地 臨港藍(lán) 色城邦 臨港海濱國際花園 保利蔚藍(lán)林語 滴水湖新苑 公租房基地 泥城鎮(zhèn)居住區(qū) 蘆潮港居住區(qū) 主城區(qū)居住區(qū) 臨港新城目前有三個集中居住區(qū)，分別為“ 泥城鎮(zhèn)居住區(qū) ”、“ 蘆潮港鎮(zhèn)居住區(qū) ”和“ 主城區(qū)居住區(qū) ”，總居住人口約 28萬人，占整個臨港板塊的 74% 其中 泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間 ，擁有多個住宅小區(qū)，規(guī)劃有 200萬方的公租房項目一期已經(jīng)全面啟動， 將是臨港人口密度最高的居住區(qū) 。 重點新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等 8個地區(qū)商業(yè)中心 。 而 本地 居民的對于 更高的消費需求 ，多 選擇去惠南鎮(zhèn) 等地， 形成了相對固定的消費習(xí)慣 對 產(chǎn)業(yè)人群 而言，多居住在其他區(qū)域，泥城僅為工作地點，因為商業(yè)的不便，人們寧可奔波，也不愿入住其中、因此夜晚及節(jié)假日便“ 人走鎮(zhèn)空 ”， 對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)毫無帶動作用 。 走進(jìn)泥城 泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)配比 綠地的做法 綠地領(lǐng)港 1天地 總建面： 租售模式： 銷售 +長期返租型 面積： 40500平米 報價： 3萬（ 1f） （ 4f） 銷售情況： 50%（都是小面積） 已售： 2號樓 已售： 1號樓 通過一紙協(xié)議約定， 10年返房款 70%， 15年返房款 150%，以 1層的售價計算，則需： ?10年內(nèi)平均租金為 /平米 .天； ?15年內(nèi)平均租金為 /平米 .天； 遠(yuǎn)高于市場水平，難以實現(xiàn)，進(jìn)而面臨著返租而產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛和法律風(fēng)險 綠地集團(tuán)作為成熟的品牌開發(fā)商，在商業(yè)類型不適用做純銷售、且競爭環(huán)境平和的情況下，依然放棄長期收益和承擔(dān)劣勢影響。 目前項目周圍有三個居民聚集區(qū)，分別為： ?以泥城苑為核心的動遷配套房居住區(qū)； ?以藍(lán)色港灣為核心的商品房居住區(qū) ?以及泥城老城區(qū) 未來還將有總建 200萬平米的公租房社區(qū) 目前項目周圍集中商業(yè)區(qū)有三個，分別為： ?動遷房及商品房的底商社區(qū)商業(yè) ?老城區(qū)沿街商鋪（目前最繁華） ?鴻音路金融一條街 未來還有鴻音廣場、綠地領(lǐng)港 1天地 綠地項目 泥城老城區(qū) 動遷配套住宅 公園 商品住宅 鴻音路 沿街商鋪 金融一條街 底商商鋪 底商商鋪 本案 項目分析 項目區(qū)位特征 本項目 項目周邊總戶數(shù)為 19000戶，按照 3人 /戶計算，達(dá) 57000人 項目分析 周邊 小區(qū)統(tǒng)計 本項目一期商業(yè)公共配套體量約 2萬平米，包括即將建成的 200萬方公租房，周邊將聚集十多萬人口，輻射人口范圍達(dá) 20余萬，參照 “ 商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)”的規(guī)定，判定 本案的商業(yè)能級為區(qū)域商業(yè)中心。 項目 SWOT分析 項目定位 2 ?市場定位 ?核心價值 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？ 項目定位 定位前的思考 兒童教育系統(tǒng) 家庭娛樂系統(tǒng) 社區(qū)配套系統(tǒng) 健康食品系統(tǒng) 兒童教育關(guān)系重大，但是由于泥城與市區(qū)的發(fā)展水平差異，優(yōu)質(zhì)的兒童 學(xué)前培訓(xùn)得不到重視，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童輸在起跑線上 隨著泥城居民收入水平的不斷提升，老百姓的物質(zhì)精神追求不斷提高， 以家庭為單位的綜合娛樂設(shè)施成為新的消費方向 因為收入的差距，泥城居民的服務(wù)配套還處在較為落后的階段，隨著城 鎮(zhèn)一體化的趨勢，家庭一站式服務(wù)的需求越來越強(qiáng)烈 隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對健康、 對食品安全更加關(guān)注，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民呼聲更強(qiáng)烈 項目定位 定位前的思考 項目定位 項目功能定位 城鎮(zhèn)新生活體驗 綠色食品體驗 社區(qū)服務(wù)體驗 家庭 娛樂 體驗 兒童教育培訓(xùn)體驗 以 城鎮(zhèn)新生活體驗 為核心 集 綠色食品、家庭娛樂、兒童教育培訓(xùn)、社區(qū)配套等 于一體的區(qū)域商業(yè)中心！ 項目定位 項目形象定位 項目優(yōu)勢較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項目的差異化核心價值主要體現(xiàn)在以下兩個方面： ?區(qū)位輻射 —— 直接服飾 200萬平米公租房居民，人氣旺盛的保障 ； ?功能齊全 —— 集購物、餐飲、休閑娛樂、居住等眾多城市功能于一體； ?全新理念 —— 加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)最欠缺的一些功能，全新理念，引領(lǐng)時代潮流 ； 鑒于此，建議項目形象定位為： 泥 城 西 新城鎮(zhèn)生活體驗中心 項目定位 項目消費力分析 根據(jù)區(qū)域型購物中心的輻射半徑的特點： ? 核心輻射群為 200萬平米公租房客群 ； ? 次級消費群為 2公里范圍內(nèi) 城鎮(zhèn) 居民； ? 邊緣消費群為 臨港新城產(chǎn)業(yè)流動客群 ； ? 三種輻射半徑內(nèi)消費群占比依次為 80%、15%、 5%。 40A 核心價值解析 項目定位 ? 核心價值一：強(qiáng)調(diào)區(qū)域
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1