某花園地產(chǎn)項目價格策略-wenkub
2023-01-24 03:28:50 本頁面
【正文】 78。面積段 140160平米為主力面積段；216。很多款戶型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設計非常的相似。優(yōu)品道鷺島國際社區(qū) 中海龍灣半島 天合凱旋城 花間集90110130150170190成都花園.上城22070競品推出房源面積區(qū)間集中在 90－ 150㎡項目項目競爭性樓盤面積區(qū)間市場空白點（頂躍、下沉）項目 總套數(shù)（電梯） 一房 兩房 三房 四房 頂躍、下沉 備注套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比龍灣半島 288 0 0% 36 % 162 % 90 % －－ －－ 288套房源 為 此次推出的 電 梯公寓花間集 430 0 0% 70 16% 322 75% 38 9% －－ －－ 針對其電梯公寓凱旋城 1085 0 0% 90 8% 780 % 215 % －－ －－ 整個戶型配比優(yōu)品道 423 72 17% 66 16% 278 67% 0 0% －－ －－ 三期即將推出物業(yè)成都花園.上城 324 0 0 42 13％ 263 81％ －－ －－ 19 6％1＃、 6＃樓房源競爭性樓盤戶型配比競爭性樓盤推盤節(jié)奏比較分析中海龍灣半島花間集鷺島國際凱旋城優(yōu)品道9月 10月 10月 2810月 21日可能開盤（內(nèi)部認購）排號開盤（推約 300 套）排號（長春藤時）蓄客蓄客（ 05年）開盤（推 288套）開盤（推 313套）11月開盤（推 680 套）蓄客（ 2期時）11月中旬開盤（推 300多 套）蓄客蓄客、排號開盤（推約 324 套）成都花園 .上城 蓄客（ ） 排號剩余 100套左右的房源銷售 （明年 3月左右推出新房源）上市會排號p推盤時間較為重疊，均為十月底p推盤量為 1600套左右p根據(jù)競品推盤時間， 建議在 10月 19日左右拋出成都花園 .上城測試均價p建議市場定價充分考慮競爭性對手推盤時間競爭性樓盤推盤節(jié)奏比較結(jié)論競品小結(jié)成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場空白點。第三部分：客戶分析216。目前客戶均未涉及戶型、面積、價格，因此，來訪及入會客戶意向性還有待甄別。由于項目沒有 4房房源推出，如何將 4房需求客戶轉(zhuǎn)化到 3房、頂躍或下沉是銷售要解決的首要問題。目標與價格策略216。市場比較法基本公式：PD＝ PBABDEPD— 待估樓盤價格PB— 比較案例價格 A＝待估樓盤情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù) ＝正常案例情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù)B＝待估樓盤價格指數(shù)／比較案例價格指數(shù)D＝待估樓盤區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例樓盤區(qū)域因素條件指數(shù)E＝待估樓盤個別因素條件指數(shù)／比較案例個別因素條件指數(shù)測試均價測算步驟產(chǎn)品因子比較1推盤節(jié)奏比較 綜合修正均價區(qū)位因子比較 品牌因子比較2 3 4 5區(qū)位因子修正 品牌因子修正 產(chǎn)品因子修正 推盤節(jié)奏修正 綜合修正216。自然資源（是否臨河）216。市政配套（公園、文化宮、地鐵）216。建筑高度216。蓄客量216。目標 1：實現(xiàn)開盤銷售 180套，銷售額達到 元，為年底回款 5000萬打下基礎。競爭與價格策略由市場比較得出的結(jié)論成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場空白點。行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者領導者— 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標準— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值通過對競品的分析得出本項目的市場占位競爭與價格策略電梯公寓 挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標準— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挖掘電梯單位的性價比，以低開高走的價格策略引導客戶，造成市場熱銷，打破片區(qū)內(nèi)價格體系。片區(qū)內(nèi)戶型定位以居家型為主（舒適型兩房、經(jīng)濟型三房、舒適型三房）競爭樓盤推盤時間與本項目推盤時間重合，建議在 10月19日左右拋出測試均價，以避開競爭高峰。上城在該片區(qū)內(nèi)的知名度。推盤時間綜合評定競爭性樓盤區(qū)位因子比較分析中海 .龍灣半島臨清水河，靠二環(huán)路外雙楠，配套完善不臨街鷺島國際社區(qū)靠二環(huán)路外雙楠，配套完善臨街優(yōu)品
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