公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項(xiàng)研究-wenkub
2023-01-20 02:26:43 本頁(yè)面
【正文】 容積率 總建面 56069㎡ 建筑密度 40%建筑形態(tài) 2棟百米高層 商業(yè)持有比例 20% 持有商業(yè)面積 11214㎡根據(jù)前期研究討論，西城心景項(xiàng)目初步確定的測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫字樓銷售的投資回報(bào)測(cè)算在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫字樓銷售的投資回報(bào)測(cè)算12023 13000 14000 15000 16000450萬 /畝 % % % % %600萬 /畝 % % % % %700萬 /畝 % % % % %850萬 /畝 % % % % %1000萬 /畝 % % % % %地價(jià)銷售價(jià)格已包含營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等，未包含土地增值稅及所得稅西城心景項(xiàng)目投資收益框算 假如其中一棟以產(chǎn)權(quán)式公寓酒店銷售，銷售的當(dāng)期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。? 西城心景項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)，隨昆明城市擴(kuò)張和區(qū)域改造升級(jí)未來對(duì)高檔次會(huì)議接待設(shè)施及經(jīng)濟(jì)型 /公寓式酒店存在迫切需求。 將新增大量中產(chǎn)家庭及企業(yè)精英白領(lǐng)階層； ? 4星級(jí)商務(wù)酒店商務(wù)配套的檔次和規(guī)模與 5星級(jí)酒店有一定差距，面對(duì)的是檔次稍低的商務(wù)會(huì)議接待，及旅行社帶來的，從昆明中轉(zhuǎn)往其他區(qū)域的旅客，經(jīng)營(yíng)狀況一般。昆明星級(jí)酒店分布情況目標(biāo)客群星級(jí) 主要客群 占比 需求類型五星 高端大型商務(wù)、政府會(huì)議團(tuán)體 80% ? 高檔氣派的形象? 大型會(huì)議室、宴會(huì)設(shè)施? 完備的休閑娛樂配套國(guó)內(nèi)外高端旅行團(tuán) 20% ? 靠旅行社支撐四星 商務(wù)、政務(wù)會(huì)議團(tuán)體 60% ? 大型會(huì)議室、宴會(huì)設(shè)施? 完備的休閑娛樂配套旅行團(tuán) 40% ? 靠旅行社支撐三星 在昆明有業(yè)務(wù)往來的商務(wù)人士 40% ? 交通便利? 居住舒適? 性價(jià)比高旅行團(tuán) 60% ? 靠旅行社支撐昆明星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析? 星級(jí)商務(wù)酒店普通標(biāo)間的價(jià)格差距不大，平均水平 5星比 3星貴 300元左右。? 因此造成兩者在目標(biāo)客群的比例上有略微的差異，經(jīng)濟(jì)型酒店的本地白領(lǐng)所占的比重稍大。? 目前昆明酒店市場(chǎng)的消費(fèi)群體對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店和公寓式酒店的概念認(rèn)知是混淆不清的。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店? 經(jīng)營(yíng)狀況：? 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的價(jià)格為：?jiǎn)稳碎g 120元 /天，標(biāo)間 150170元之間，套房在 200220元之間。? 客房面積在 1530㎡之間（套內(nèi)面積）。? 借鑒了一線城市公寓式酒店的運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)，國(guó)內(nèi)二三線城市針對(duì)其市場(chǎng)客戶的需求，延生出了面對(duì)中低端客戶群體的 “公寓式酒店 ”。除固定的返租收益外，還承諾給予客戶一定比例的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。如果購(gòu)房者不同意返租，開發(fā)商則不贈(zèng)送精裝修及家具家電。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 上海沙龍 3期開發(fā)商 中炬地產(chǎn) 開盤時(shí)間 2023年 5月 開盤價(jià)格 5500元 /㎡建筑面積 ㎡ 項(xiàng)目地址 民航路與關(guān)興 南巷交界處 銷售情況 開盤當(dāng)天售罄促銷措施 以酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送精裝修及全套家具家電， 并承諾每年不低于 8%的租金回報(bào) ? 上海沙龍于 2023年 5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷的時(shí)候開盤銷售。? 2023年 6月試運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)其公寓式酒店客房?jī)r(jià)格為 600元 /間 /晚；? 目前執(zhí)行價(jià)格：戶型 標(biāo)間 湖景套房面積 41平米 160400㎡價(jià)格 477元 /間 /晚 6901840元 /套 /晚產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水? 據(jù)了解悅椿酒店正式運(yùn)營(yíng)后，經(jīng)營(yíng)效果并不理想，標(biāo)準(zhǔn)間客房單價(jià)從 600元 /間 /晚直降到 470元 /間 /晚。14昆明 “公寓式酒店 ”案例分析產(chǎn)權(quán)式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水開發(fā)商 城建股份 銷售期間 2023年 6月至今建筑面積 32萬㎡ 項(xiàng)目地址澄江撫仙湖東岸 ? 湖畔圣水于 2023年 6月第一正式對(duì)外銷售，推出產(chǎn)品為 40~60㎡共計(jì) 1300多套的高層度假公寓，開盤均價(jià) 7200元 /㎡，僅售出 300余套。昆明 “公寓式酒店 ”入住群體分析? 根據(jù)對(duì)這些酒店從業(yè)人員的訪談及現(xiàn)場(chǎng)觀察來看，本地的青年白領(lǐng)在酒店的逗留時(shí)間基本只有半天， 00： 00~02： 00集中到來，第二天退房前就離開。? 根據(jù)田野調(diào)查公司的數(shù)據(jù)， 2023年昆明 “公寓式酒店 ”的平均入住率為 65%~70%。昆明 “公寓式酒店 ”分布情況 昆明 “公寓式酒店 ”集中分布在市中心一環(huán)內(nèi)及北京路沿線。昆明 “公寓式酒店 ”產(chǎn)品特點(diǎn)? 小規(guī)模作坊式公寓酒店 除酒店客房外，僅經(jīng)營(yíng)小商品零售，如小食品、香煙、飲料、洗漱用品、性用品等。昆明 “公寓式酒店 ”裝修檔次特點(diǎn)? 小規(guī)模作坊式公寓酒店 由酒店經(jīng)營(yíng)管理方分別向小區(qū)業(yè)主租賃房源，酒店管理方出于成本考慮并不會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一改造裝修，租過來的是什么樣就是什么樣。– 代表項(xiàng)目：雙龍 模式二：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店? 由房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的小戶型公寓產(chǎn)品銷售給投資客，然后再返租回來交由專門的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。? 調(diào)查樣本量： 14家昆明 “公寓式酒店 ”經(jīng)營(yíng)模式模式一：小規(guī)模作坊式經(jīng)營(yíng)? 小型酒店管理公司 /個(gè)人通過中介或直接與小區(qū)業(yè)主租用零散的房源用作客房經(jīng)營(yíng)。? 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展所帶來的城際、省際商務(wù)往來的加劇及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使國(guó)內(nèi)公寓式酒店的產(chǎn)品線向下延伸，進(jìn)入中低端市場(chǎng)。? 在這種背景下， 公寓式酒店這種特色的高端酒店產(chǎn)品，在二三線城市出現(xiàn)了往下延伸的 “特色 ”發(fā)展，進(jìn)入中低端酒店市場(chǎng)。? 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，跨區(qū)域的商務(wù)往來越來越頻繁和密切，在二三線城市也產(chǎn)生了大量需要在異地頻繁穿梭往來的商務(wù)人群（比如各類型國(guó)內(nèi)企業(yè) /民營(yíng)企業(yè) /中小企業(yè)的商務(wù)差旅），但 其商務(wù)往來的消費(fèi)力相對(duì)較低，對(duì)住宿酒店的需求與國(guó)際性都市的性質(zhì)和需求潛力是完全不同的?？偛吭O(shè)在新加坡，旗下有 3個(gè)品牌：雅詩(shī)閣（高端）、盛捷（中高檔）及馨樂庭（度假村品牌）。也在這些區(qū)域形成了一定規(guī)模的外籍人士聚集區(qū)。? 為高端商務(wù)人士在異地提供居家式的居住享受。公寓式酒店的目標(biāo)客群? 公寓式酒店最初所面對(duì)的目標(biāo)客群為國(guó)際性企業(yè) /跨國(guó)集團(tuán)的常駐異地的高級(jí)管理人員。? 客房面積一般為 60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。? 目前全球最知名的公寓式酒店品牌為雅詩(shī)閣及萬豪酒店集團(tuán)旗下的萬豪行政公寓。公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項(xiàng)研究 目 錄公寓式酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀PART 111國(guó)內(nèi)公寓式酒店發(fā)展情況 何為公寓式酒店? 公寓式酒店（ Extended Stay Ho
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