【正文】 目的物業(yè)管理。 經(jīng)營 —— 誠實(shí)守信、穩(wěn)健增長 1. 我們在經(jīng)營活動中堅持誠實(shí)與正直，信守承諾。 3. 競爭優(yōu)勢是由個人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的，一方面應(yīng)對組織內(nèi)部的知識加以拓展，另一方面要汲取外部業(yè)已成熟的知識。 4. 我們的使命――是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望 。 6. 我們倡導(dǎo)健康豐盛的人生。 2. 我們信任和尊重員工，相信只要提供一個適宜的環(huán)境，員工都能獲得成功。這有賴于全體員工的勤奮努力和不斷追求高效率、高品質(zhì)的企業(yè)精神。公司現(xiàn)有總資產(chǎn) 12,343萬元 ,各類專業(yè)服務(wù)人員 2700 余人，服務(wù)面積 3,148,582 平方米，顧問面積 2 5,183,025 平方米。不同組團(tuán)設(shè)有不同形式的園林展現(xiàn)，如人工湖、木棧道、疊水、旱溪、兒童游戲沙坑、生態(tài)坡地等特色景觀。在建筑立面色彩上采用國際 上極具價值感的流行色設(shè)計進(jìn)行搭配，突破了市場上單一且不斷復(fù)制的西班牙或法式建筑風(fēng)格，并且在外立面造型上，運(yùn)用露臺與飄窗的錯落變化，營造出清新典雅、極富都市主義氣息的現(xiàn)代建筑。組團(tuán)間規(guī)劃設(shè)計，即能保證商業(yè)的開放互動性又能保證居住圍和式的私密管理。新都市主義建筑風(fēng)格和北美生態(tài)景觀完美契合。 1 長春 萬科城物業(yè)管理策劃書 第一節(jié)．項目簡介 一 .萬科城項目介紹： 萬科城位于城市發(fā)展所向的泛南新城生態(tài)居住區(qū)核心，市政府 70 億元打造的 EBD 生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套齊備，發(fā)展?jié)撡|(zhì)無限。 項目北臨飛虹路 (原乙十四路 )南至規(guī)劃銀杏路、西側(cè)臨近城市主干道彩宇大街、東接 農(nóng)大地塊。 項目一組團(tuán)占地面積約 7 萬平，建面 23 萬左右，今年開發(fā)建設(shè)的是臨近飛虹路與彩宇大街交匯處的位置。 為了構(gòu)造出具有震撼力的百萬平米都市生態(tài)城，園林景觀設(shè)計以組團(tuán)為核心，提取了北美公園的五大要素，即 “溪 ”“徑 ”“丘 ”“巖 ”“森 ”為各自組團(tuán)營造特色主題。 二 .物業(yè)公司介紹 ： 萬科物業(yè)在萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中應(yīng)運(yùn)而生，伴隨萬科集團(tuán)的成長，如今萬科物業(yè)已邁向第 20 個年頭。已發(fā)展為國內(nèi)最負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一。 公司注重對員工進(jìn)行系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，并要求員工為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 3. 我們致力于培養(yǎng)每一位力求發(fā)展的員工，鼓勵其主動性和創(chuàng)造性，并追求卓越的成就和貢獻(xiàn)。 顧客 —— 尊重顧客，讓顧客滿意 1. 顧客的滿意程度是衡量我們成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。 社會 —— 真誠回報 3 在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都成為對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和文化有貢獻(xiàn)的社會財富。我們提倡信息資源共享，坦誠溝通，共同提高。 2. 我們追求企業(yè)利潤的穩(wěn)步增長，以支持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。同時，成立經(jīng)營性物業(yè)管理公司 —— 深圳萬科物業(yè)發(fā)展公司，專門負(fù)責(zé)外接的非萬科開發(fā)項目的管理 ，桃源村等六個外接項目、工程部和汽車美容中心劃歸其管理。 AA. 2020年 12月，根據(jù) 集團(tuán)統(tǒng)一布置，公司在各小區(qū)的物業(yè)管理處統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)中心”。 1996 年 10月 23 日，萬科物業(yè)在行業(yè)內(nèi)首家順利通過了英國通用認(rèn)證行（ SGS） ISO9002： 1994 第三方國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證，在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步?！叭f科城市花園”、“桂苑城市花園”、“金色家 園”、“金域藍(lán)灣”、“東海岸社區(qū)”、“規(guī)劃大廈”分別在 20 2020 年榮獲廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）榮譽(yù)。第五屆中國住交會 “ CIHAF 排行榜”評選活動中，公司榮獲“年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司”稱號。 2020 年 7 月，成為國際飯店金鑰匙組織會員單位， 在 17 英里項目實(shí)施“金鑰匙”服務(wù)模式，標(biāo)志著公司向高端物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)軍的開始。 2020 年 5 月，在萬科集團(tuán)的統(tǒng)一布署下，公司正式更名為“深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司”，本次更名，是萬科物業(yè)尊重客戶、理解客戶，“全心全意全為您”的服務(wù)理念的再度升華，也標(biāo)志著萬科物業(yè)全面邁入“物業(yè)服務(wù)”新時代。 2020 年 9 月，公司又在深圳市交通管理局的物業(yè)管理招標(biāo)中一舉中標(biāo)，標(biāo)志著公司在公共物業(yè)管理服務(wù)方面進(jìn)入了一個新的發(fā)展 階段。同時，公司在汽車美容、小區(qū)智能化工程、物業(yè)租賃等業(yè)務(wù)領(lǐng)域也頗有建樹。 2020 年 9 月，公司的質(zhì)量管理體系完成了由 ISO9002： 1994 向 ISO9001： 2020 的轉(zhuǎn)版工作。 2. 萬科城基本概況： 行政區(qū)域：凈月區(qū) 項目位置：凈月區(qū)彩宇大街與飛虹路交會東行 500 米 建筑類型：高層、多層 物業(yè)類別：住宅、公寓 戶型面積： 55166 平米 7 開 發(fā)商 ：長春萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：長春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 物 業(yè)費(fèi) ： 元 /月 /平米 樓盤特色：公園地產(chǎn) ,教育社區(qū) ,軌道沿線 起 價 ： 6188 元 /平方米 最低總價： 35 萬元 價格說明： 35150 萬 /套，起價 6188 元 /平米 付款方式：銀行按揭貸款 ,公積金貸款 ,一次性付款 月 供 ： 20203000 元 首 付 ： 1015 萬 物業(yè)費(fèi)： 元每平方米每月 歷史價格： 20201211 起價 6188 元 /平米 產(chǎn)權(quán)年限：商服用地 40 年、普通商品住房用地 70 年 產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房 開工時間： 2020 年 04 月 01 日 竣工時間： 2020 年 12 月 31 日 容 積率 ： 綠 化率 ： 36% 飲 用水 ：二次供水 總 戶數(shù) ： 7500 建筑面積： 1230000 平方米 占地面積： 350000 平方米 基本參數(shù)：占地面積 :350000 平 方米 建筑面積 :1230000 平方米 開工時間 :20200401 竣工時間 :20201231 開發(fā)商 :長春萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 :長春中原地產(chǎn)代理有限公司 投資商 :長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :長春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 按揭銀行 :中國工商銀行 ,中國建設(shè)銀行 ,中國銀行 ,上海浦東發(fā)展銀行 工程進(jìn)度 :期房 (20201211) 產(chǎn)權(quán)年限 :70 年 戶 數(shù) :總戶數(shù) 7500 戶 當(dāng)期戶數(shù) 1464 戶 周邊配套： 商業(yè)休閑：賽德廣場、大型卓展綜合體、國商百貨、嘉年華廣場 、環(huán)球貿(mào)易中心、喜來 登酒店； 8 卓展超市、青島家得樂超市、沃爾瑪超市； 中東大市場商圈、彩宇大街商圈； 凈月潭森林公園、凈月潭越野滑雪場、凈月高爾夫球場、瓦薩博物館、東北虎園，長影世紀(jì)城，保利大劇院； 教育資源： 東北師范大學(xué)、吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)、華僑外院、吉林省公安?？茖W(xué)校、長春中醫(yī)藥大學(xué)、長春稅務(wù)學(xué)院、吉林建工學(xué)院等； 項目內(nèi)九年制中小學(xué)品牌名校：東北師大附中、附小、市實(shí)驗中學(xué)、實(shí)驗小學(xué)、長春市二實(shí)驗中學(xué)、小學(xué)、74 中學(xué)、威海小學(xué)、凈月南環(huán)小學(xué)； 長春市人民政府機(jī)關(guān)第二幼兒園、 長春市第二實(shí)驗小學(xué)凈月分校附屬幼兒園、園區(qū)內(nèi)幼兒園； 健康醫(yī)療：中日聯(lián)誼醫(yī)院、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)醫(yī)院、長春月潭醫(yī)院、凈月大街吉林省心臟病醫(yī)院； 小區(qū)內(nèi)配有娛樂設(shè)施 車 位數(shù) ：有地下停車場 采暖方式：集中供熱 周邊商業(yè) ： 商業(yè)配套：賽德廣場、大型卓展綜合體、國商百貨、嘉年華廣場 、環(huán)球貿(mào)易中心、喜來登酒店、卓展超市、青島家得樂超市、沃爾瑪超市； 周邊商圈：中東大市場商圈、彩宇大街商圈。其中又以改善居住環(huán)境和方便孩子就學(xué)置業(yè)為主居多，投資客為其次 。 實(shí)現(xiàn)“ free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“ free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。月 恒大翡翠華庭 凈月大街以南、傳媒學(xué)院以東、繞城高速以西，隸屬于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和凈月區(qū)交會的位置 吉林省萬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金碧物業(yè)有限公司長春分公司 元 /平方米 (4).劣勢分析 由于裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜，所在位置的限制很難在空間上將地理優(yōu)勢和人文優(yōu)勢向所倡導(dǎo)的實(shí)現(xiàn)吻合。 難點(diǎn)： ① 居民觀念需轉(zhuǎn)變 ② 硬件條件相對落后 ③ 產(chǎn)權(quán)形式多樣 ④ 存在多頭物業(yè)管理的對象 ⑤ 對舊校區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大 ⑥ 物業(yè)管理收費(fèi)困難 ⑦ 管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 ⑧ 社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 第三節(jié)．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及人員的配備與管理 1. 管理組織結(jié)構(gòu)的架構(gòu) 2. 人員配備 長春萬科物業(yè) 一直致力于改善員工隊伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。從各個方面 為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條 件，逐步形成了具有 港潔 特色的物業(yè)管理優(yōu)勢 。從中短期來看，管理商可以對管理人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，上崗佩戴標(biāo)志，定期回訪業(yè)主， 接受住戶監(jiān)督。 各部門各級主管必須按照公司工作手冊的要求，經(jīng)常性的檢查和監(jiān)督所屬部門員工的工作情況，如工作質(zhì)量、工作態(tài)度、工作效率等。 承諾指標(biāo) 99％ 測定依據(jù) 一次維修合格工程次數(shù) /維修工程次數(shù) 100%≥ 99% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 維修工程符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，二次返修率不高于 1%。 98%測定依據(jù) 完好綠地 /總綠化面積 100%≥ 98% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 保證本物業(yè)現(xiàn)有綠化完好，花草樹木按季節(jié)習(xí)性長勢良好 ，修理及時，及時更換枯黃植物 保證措施 ，并嚴(yán)格執(zhí)行； ，其結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一； ，建檔記錄，確保公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏； ，綠化地設(shè)有宣傳牌，增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性。 承諾指標(biāo) 95%測定依據(jù) 道路、車場完好面積 /道路、車場總面積 100%≥ 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) ，排水暢通，無隨意占道或改變使用功能； 、無積水、車輛停放有序、通暢。發(fā)現(xiàn)異常及時清掏； ，清理時地面堅警示牌，必要時加護(hù)欄。 9．路燈樓道燈完好率承諾指標(biāo) 98%測定依據(jù) 路燈、樓道燈完好數(shù)量 /路燈、樓道燈完好總數(shù)量 100％≥ 98% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 路燈完好無損，夜間照明正常，表面整潔干凈。 保證措施 ，并嚴(yán)格執(zhí)行； ； ，確保良好狀態(tài)。做好應(yīng)急預(yù)案，確保本物業(yè)防火安全 保證措施 1. 定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識； 2. 實(shí)行全員義務(wù)消防員制，制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)； 、設(shè)備進(jìn)行巡查、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決； ，提示注意防火； ，及時消除隱患。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋； 工每月工作考核的重要指標(biāo)。每年作一次業(yè)主滿意率征詢，由管理處項目經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，及時調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。 17 ，積極與開發(fā)商、施工單位配合，力求獲得完整系統(tǒng)的資料 ㈢ 房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)管理 （一）房屋共用部位的維護(hù)和管理 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻 體、柱、梁、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風(fēng)窗、大門入口、廣場、行人道、行車道、綠化區(qū)、中水站及各類設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等。 責(zé)任 (1)維護(hù)公共區(qū)域正常秩序，盡力減少或杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，對業(yè)戶裝修、搬家等大件物品的進(jìn)出進(jìn)行控制； (2)提供公共秩序管理服務(wù)，進(jìn)行巡邏并作記錄，協(xié)助公安機(jī)關(guān)盡力減少或杜絕公共區(qū)域內(nèi)治安、刑事案件的發(fā)生； (3)開展消防安全日常管理，盡力減少或消除消防隱患。 六、 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 （一）房屋外觀 房屋外觀基本完好和整潔。 （四）環(huán)境衛(wèi)生 清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專職清潔隊伍，落實(shí)管理制度； 衛(wèi)生設(shè)施齊備，有垃圾收集設(shè)施，生活垃圾日產(chǎn)日清； 整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，定期殺蟲滅鼠。 物品出入必須提住戶在物管公司登記的授權(quán)人同意并簽字確認(rèn)后方可搬運(yùn)物品。 完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常 操作。 第五節(jié)．管理制度的指定 員工招聘制度 一、招聘條件： 符合崗位素質(zhì)要求，持崗位證書。 員工到職三個月為試用期，工作表現(xiàn)特別優(yōu)秀者，可縮短試用期。 員工試用期滿合格者辦理轉(zhuǎn)正定級手續(xù)，并簽訂勞動合同。 四、凡外派培訓(xùn)的，須呈報批準(zhǔn)后實(shí)施，外派的個人就讀培訓(xùn)須與公司簽訂培訓(xùn)合同，并于培訓(xùn)學(xué)習(xí)結(jié)束后，以畢（結(jié)）業(yè)文件申請支付培訓(xùn)費(fèi)用。遲到 15 分鐘以下的每次扣發(fā)當(dāng)日工資的 30％；上班遲到 1530 分鐘，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的 50％；上班遲到 30 分鐘以上的，按曠工半日處理。否則均以曠工論處。特殊情況應(yīng)在事后及時補(bǔ)辦有關(guān)手 續(xù)。法定節(jié)日加班以日基本工資的 300％計算加班費(fèi)，除當(dāng)天外，另發(fā) 2 天基本工資。 慰唁假：員工的直系親屬不幸 21 逝 世，可