【正文】 申請(qǐng)三天有薪慰唁假。 副總經(jīng)理職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理處理公司日常工作，分管管 理部； 管理小區(qū)管理處工作； 負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理工 執(zhí)行董事和總經(jīng)理交辦的工作。 管理部職責(zé) 擬草小區(qū)管理季和年計(jì)劃，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理管理處上報(bào)的與人事、維修、安防、保潔、綠化等有關(guān)事務(wù)。 安排小區(qū)二次裝修垃圾的清運(yùn)。 22 制定安防人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 制定消防系統(tǒng)各類設(shè)備的操作規(guī)程，并組織實(shí)施。 1處理小區(qū)因安防員值班巡邏而發(fā)生的問(wèn)題。 按計(jì)劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保養(yǎng) 。 建立公司的工具設(shè)備臺(tái)帳以及管理。 根據(jù)財(cái)務(wù)管理制度，審核工資和各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷。 分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 負(fù)責(zé)員工社保工作，按時(shí)繳納社保費(fèi)。 管理印章。 會(huì)議組織，整理會(huì)議紀(jì)要。 23 經(jīng)營(yíng)拓展部 制訂年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括業(yè)務(wù)聯(lián)系、投標(biāo)等工作，并具體實(shí)施。 協(xié)助管理部與行業(yè)管理、街居及小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)工作。包括入伙期和日常物業(yè)管理服務(wù) 。七、公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作 管理處主任職責(zé) 一、負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理工作，包括事務(wù)、安防、車輛停放、保潔、綠化和報(bào)修工作。 五、開(kāi)展有償服務(wù)。 二、協(xié)助業(yè)主接房，住戶二次裝修的監(jiān)督和管理。 六、具體負(fù)責(zé)業(yè)主投訴，做好記錄，及時(shí)報(bào)主管或主任處理，并跟蹤、反饋。 二、按計(jì)劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保 24 養(yǎng)。 五、組織設(shè)施設(shè)備的突擊搶修。 二、每日檢查電房 1 次、泵房 1 次，做好運(yùn)行記錄 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 報(bào)告，及時(shí)處理，保證正常供電、供水等。 五、每日記錄當(dāng)天水計(jì)量總表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常的立即檢查水箱進(jìn)水控制器、閥門(mén)等，立即維修，并做好記錄。 四、發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行安全隱患、需要停止使用的，做出暫停使用建議，并報(bào)告主管。 八、協(xié)助維修工工作。 清抹：每日清抹電梯門(mén)和轎廂、公共休閑座椅；隔日清抹樓梯扶手、單元防 25 盜門(mén)、公共場(chǎng)所門(mén)、窗、玻璃、信報(bào)箱。 根據(jù)管理處安排，協(xié)助清洗供水蓄水設(shè)備，清掏陰井、化糞池；滅蚊、滅蠅、滅鼠、滅蟑螂。在此，筆者結(jié)合實(shí)際工作，對(duì)物業(yè)管理檔案的建檔、分類、使用方法進(jìn)行了歸納整理，希望能給物管同行帶來(lái)幫助。通常物業(yè)管理檔案的內(nèi)容從當(dāng)時(shí)當(dāng)事直接使用的文件轉(zhuǎn)化而來(lái)，文件中保留著真實(shí)確切的時(shí)間標(biāo)記。如在年底確定某物業(yè)項(xiàng)目下一年度共用及公共水電費(fèi)使用指標(biāo)時(shí)，通常將同一項(xiàng)目過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)和同類型項(xiàng)目的本年度數(shù)據(jù)作為參考，并結(jié)合項(xiàng)目下一年度管理進(jìn)行確定。 提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。 27 三、 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 顧問(wèn)商憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，對(duì)“水漪裊銅”環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見(jiàn)和建議，如： 制訂物業(yè)管理 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用顧問(wèn)商的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠的價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。 小區(qū)人、車分流。 28 建立合適的管理用房。 信報(bào)箱設(shè)立方便使用和管理。 五 .在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，顧問(wèn)商將根據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、籌備成主業(yè)主委員會(huì)事誼、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便管理公司能有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無(wú)后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。 征收各類費(fèi)用、保管使用管理基金 定期收取管理費(fèi)，編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。 特約服務(wù) 特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)摹? 31 （ 2）各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備。 使用三個(gè)月內(nèi) （ 1）以問(wèn)卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流。 （ 2）裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。 （ 3）建檔與運(yùn)用。 （ 2）開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè) ,普 及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。 （ 5）員工系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)展。 （ 2）開(kāi)展各開(kāi)展項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)。 第十節(jié)．物資裝備 服裝費(fèi)用 名稱 數(shù)量 單價(jià) 金額 維修工服裝 7 套 400 2800 清潔工服裝 34 套 270 9180 保安員服裝 43 套 1000 43000 管理人員服裝 13 套 900 11700 小計(jì) 97 套 66680 合計(jì) 行政辦公設(shè)備 33 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 會(huì)議桌 1 3000 3000 大工作臺(tái) 1 2020 2020 復(fù)印機(jī) 1 15000 15000 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 4000 40000 數(shù)碼相機(jī) 1 4000 4000 電視機(jī) 5 2020 10000 小計(jì) 7400 (二 ) 工程設(shè)備 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 200 型室外疏通機(jī) 1 2350 2350 備用發(fā)電機(jī) 1 5000 5000 臺(tái)鉆 1 2500 2500 小計(jì) 3 9850 合計(jì) 83850 開(kāi)辦期辦公設(shè)備清單 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 辦公家私 3 1500 4500 工作臺(tái) 10 500 5000 轉(zhuǎn)椅 10 80 800 打印機(jī) 2 700 1400 文件柜 5 300 1500 檔案柜 2 300 600 電話 5 100 500 傳真機(jī) 1 1500 1500 保險(xiǎn)柜 1 1000 1000 工具柜 5 200 1000 飲水機(jī) 4 200 800 小計(jì) 18600 開(kāi)辦期工程工具清單 34 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 沖擊鉆 1 980 980 手提切割機(jī) 1 350 350 臺(tái)式砂輪機(jī) 1 1500 1500 手掄電鉆 2 240 480 電焊機(jī) 8kVA 1 450 450 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 1450 1450 臺(tái)鉗 2 75 150 大管鉗 4 30 120 數(shù)字萬(wàn)用表 2 25。 （ 4）管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的情況下，申報(bào)。 （ 7）按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展適合園區(qū)特點(diǎn)的社區(qū)活動(dòng)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員的服裝、綠化經(jīng)管的建造等，這些設(shè)計(jì)完成實(shí)施后，將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高水韻名苑的形象，提高社區(qū)的文化品味。 （ 2）協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)工作。 （ 4）裝修工程驗(yàn)收 物業(yè)交付使起 （ 1）收集業(yè)主資料歸檔。 （ 3）回訪與回饋意見(jiàn)收集。 （ 4）與開(kāi)發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。 物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。管理公司還應(yīng)與物業(yè)相關(guān)的政府各部門(mén)如供水、供電、煤氣、電信、市政等進(jìn)行溝通，以便出現(xiàn)情況都可與有關(guān)部門(mén)配 合，盡快予以解決。另外，還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識(shí)。 清潔綠化 對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，搞好清潔綠化工作可為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識(shí)，熱愛(ài)自然、熱愛(ài)生活。 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。 垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié) 調(diào)及垃圾分類。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物業(yè)公司難以運(yùn)作，業(yè)主怨聲載道。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。 對(duì)樓盤(pán)入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見(jiàn)，并安排好管理措施。 派物業(yè)專員赴現(xiàn)場(chǎng)解答客 戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問(wèn)。 其二是參考。 其一是憑證。 由于其不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，物業(yè)的管理跨越時(shí)間長(zhǎng)，變數(shù)也多，使得建立和規(guī)范使用檔案成為物 管理工作中不可或缺的一部分。每月檢查并疏通水溝。 保潔員職責(zé) ：每日清掃道路、停車場(chǎng)、綠化地、球場(chǎng)、休閑場(chǎng)所、各層走道、樓梯、電梯底面。 六、規(guī)范電梯乘客的行為，發(fā)現(xiàn)電梯乘客實(shí)施下列行為及時(shí)予以糾正： 違反電梯安全使用規(guī)定操作電梯； 乘坐明示處于非安全狀態(tài)下的電梯； 采用非安全手段開(kāi)啟電梯層門(mén)； 拆除、破壞電梯安全警示、標(biāo)志或者報(bào)警裝置和安全控制回路等電梯安全部件； 運(yùn)載超重貨物乘坐電梯； 其他危及電梯安全運(yùn)行或者他人安全 乘坐的行為。 七、主管交辦的其他工作。參加突擊維修設(shè)施設(shè)備。 七、上級(jí)交辦的其他工作。負(fù)責(zé)小區(qū)有關(guān)設(shè)備的年檢。完成主任交辦的其他工作。 四、宣傳物業(yè)管理的法規(guī)、政策，傳達(dá)有關(guān)通知等。 七、上級(jí)交辦的其他工作。 三、負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，確保達(dá)到和提高公司下達(dá)的收費(fèi)率。 五、與開(kāi)發(fā)商、街居、派出所等協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé) 一、領(lǐng)導(dǎo) 2 個(gè)管理處，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理工作。 具體與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 公司財(cái)產(chǎn)管理和辦公室的管理 。文件資料的打印、復(fù)印。 交納各管理處的水費(fèi)和公用電 保管財(cái)務(wù)檔案、辦理行政和財(cái)務(wù)有關(guān)證照。 負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的報(bào)銷和工資等發(fā)放。 小區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算工作。 分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 組織設(shè)施設(shè)備的突擊搶修。 1分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 監(jiān)督、檢查車輛停放管理。 指導(dǎo)治安巡邏。 安防部職責(zé) 制定安防工作月、季、年計(jì)劃，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理計(jì)劃和創(chuàng)建“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”計(jì)劃并指導(dǎo)實(shí)施。 負(fù)責(zé)檢查管理處的收費(fèi)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)收費(fèi)中的問(wèn)題并幫助解決。 協(xié)助副總經(jīng)理與開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)委會(huì)、行業(yè)管理、街居等協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 十、請(qǐng)假 員工申請(qǐng)事假、病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假等，原則上應(yīng)事前親自填寫(xiě)請(qǐng)假 。 九、假期 法定假日： 元旦（一天）、春節(jié)（三天）、五一勞動(dòng)節(jié)（三天）、國(guó)慶節(jié)（三天）為有薪假日。 員工加班時(shí)間作為調(diào)休使用。 月累積漏簽到達(dá)三次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的 30％，五次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的 50％。 七、打卡（簽到） 除公司領(lǐng)導(dǎo)外，全體員工上、下班應(yīng)親自簽到，凡托人簽到或代人簽到，一經(jīng)查出，代到人和被代到人每人每次罰款 50 元；同年度發(fā)現(xiàn) 3 次以上者予以開(kāi)除。特殊崗位和特殊需要，包括收費(fèi)、安防、保潔、維修等人員，根據(jù)工作性質(zhì)安排工作時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容包括公司概況、有關(guān)規(guī)章制度、安全教育、崗位職責(zé)、操作規(guī)程等。 試用期中的員工到職之日起三天為跟班培訓(xùn)期，不發(fā)工資。 特殊及重要崗位必須提供政審證明或公司認(rèn)可的資信擔(dān)保。 由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。 （九）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修 小修： 小修及時(shí)率達(dá) 98％以上； 19 維修質(zhì)量返修率不高于 1％。 （六）交通秩序與車輛停放 落實(shí)停車管理制度，有專職人員檢查巡邏； 落實(shí)辦公區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛管理制度，規(guī)勸違章行駛 及停泊行為； 落實(shí)非機(jī)動(dòng)車輛管理制度，管理有序，停放定點(diǎn)整齊。 （二）設(shè)備運(yùn)行 電梯由專業(yè)人員維護(hù)保養(yǎng)，持證上崗，各種安全檢查審查證件齊全，盡力確保電梯運(yùn)行良好和安全設(shè)施齊全； 配備專職的水電工程技術(shù)人員維護(hù)設(shè)備設(shè)施，持證上崗； 制定配電運(yùn)行和二次 (加壓 )供水制度，實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)行 (市政臨時(shí)停電、停水及日常維修保養(yǎng)所需之情況除外，但應(yīng)提 前通知 )； 檢查設(shè)備運(yùn)行情況并進(jìn)行記錄，監(jiān)管有關(guān)的保養(yǎng)工作，盡力確保設(shè)施的正常運(yùn)行； 大型設(shè)備完好率 99％以上，中小型設(shè)備完好率 96％以上。 責(zé)任 (1) 車位屬業(yè)主個(gè)人所有，實(shí)行有償管理和使用，發(fā)生車輛丟失的相關(guān)責(zé)任通過(guò)法律途徑解決； (2)取得停車場(chǎng) (庫(kù) )合法經(jīng)營(yíng)權(quán)，參照政府批準(zhǔn)的指導(dǎo)價(jià)格，對(duì)停車者依法收取車位使用費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)； (3)對(duì)非機(jī)動(dòng)車實(shí)行指定地點(diǎn)停放，有權(quán)將違章者的車輛清理出場(chǎng)外。 （三）環(huán)境衛(wèi)生 制定環(huán)境衛(wèi)生、清 潔衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)及綠化園林工作標(biāo)準(zhǔn)和管理制度； 公共環(huán)境衛(wèi)生，道路、地下停車場(chǎng)、公共采光頂、公共室外路燈的經(jīng)常性保潔； 綠化環(huán)境含公共綠地、園林、建筑小品等養(yǎng)護(hù)、修剪、蟲(chóng)害消殺； 二次供水符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)； 業(yè)主生活垃圾收集清運(yùn)； 清理化糞池及消毒工作； 定期安排滅四害的工作。 測(cè)定依據(jù) 完好檔案數(shù) 量/應(yīng)建檔案總量 100%≥ 98% 保證措施 ，配備專職人員管理，配置完善的儲(chǔ)存設(shè)施及場(chǎng)所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。 保證措施 ，做好回訪記錄； 、上門(mén)、 EMAIL等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通； ，加強(qiáng)對(duì)客戶服務(wù)工作的督導(dǎo)，并將之與其每月的工