【正文】 。 項(xiàng)目借鑒： 人口較多的家庭的消費(fèi)方向很明顯，面積 100 平方米以上的戶型，是他 們 考慮的重點(diǎn)。 ? 中層客戶 為置業(yè)主流 梅嶺的主力置業(yè)群為公務(wù)員、一般職員、普通經(jīng)商者，它們?nèi)叩谋壤驼嫉搅苏麄€(gè)竇莊置業(yè)群的 7成以上。 項(xiàng)目借鑒： 后期的營(yíng)銷推廣應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣、文化取向和個(gè)人愛(ài)好來(lái)進(jìn)行，才能獲得最有效的推廣效果。 文昌百匯今年 4 月 18 日煙花三月開(kāi)張營(yíng)業(yè)，文昌商圈將更加日趨成熟與完善； 北區(qū)新開(kāi)盤不斷放量，漕河北岸的有景樓盤正熱銷，觀景房的價(jià)格不會(huì)低于 4000 元 /m2。 片區(qū)住宅業(yè)種分配比例 說(shuō)明： 可以看出片區(qū)住宅主要以多層為主，小高層次之。 片區(qū)主要樓盤概況 樓盤 物業(yè)形態(tài) 面積區(qū)間 （㎡） 成交均價(jià) （元 /㎡） 萊茵苑 多層 小高層 中國(guó)最大管理資源中心 8 御河苑 多層 富貴園 小高層 鴻福家園 多層 陽(yáng)光水岸 多層 小高層 良友新苑 多層 （數(shù)據(jù)來(lái)源：揚(yáng)州市房管局《揚(yáng)州樓市》，與我們市調(diào)的一些數(shù)據(jù)不盡相同，權(quán)作參考） 說(shuō)明： ? 從各樓盤的銷售情況來(lái)看 ，老城區(qū)和北區(qū)主要以多層銷售為主， 144平方米以上的，約占兩區(qū)的 43%。 市場(chǎng)購(gòu)買力重心在單價(jià) 3500 元 /㎡ 以下，市民向往價(jià)廉物美的住房。奧都花城27, 103,875,2 水榭華庭 14, 62,039,3 名都華庭 15, 53,335,4 京華城中城 11, 43,697,5 典藏園( 御園) 9, 40,178,6 萊茵苑 9, 33,203,7 御河苑 9, 30,877,8 保集半島 8, 30,459,9 萬(wàn)馬 ，本月套數(shù)占比 %，較去年同期 上浮 %。 從成交分布看 ： 。 揚(yáng)州樓市最新情況： 2020 年 3月成交簡(jiǎn)析 時(shí)間 住宅 商鋪 辦公用房 06 年 3 月 1174 套 715 套 445 套 14 套 05 年 3 月 919 套 713 套 80 套 126 套 同比增減 % % 456% % 說(shuō)明： 06 年 3 月?lián)P州商品住宅占了全市商品房成交總套數(shù)的 %，住宅產(chǎn)品仍然是揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的 成交主力軍 。加大公積金對(duì)居民購(gòu)房的扶持力度，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)。 2020 年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 1) 2020 年房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國(guó)最具影響力的產(chǎn)業(yè) 由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心與《上海證券報(bào)》聯(lián)合推出的最新房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告 — 《 2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》反映了來(lái)自高層 和權(quán)威的信息： “ 為住而買 ” ， 2020 年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年。 中國(guó)最大管理資源中心 4 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 一、 總體 市場(chǎng)形勢(shì)分析 2020 年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng) 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅趨緩，下降 % 2020 年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資比例達(dá) %，全年市區(qū)完 成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅下降 %。 2）商品房供應(yīng)以 住宅為主，住宅占 % 2020 年共批準(zhǔn)銷售商品房 萬(wàn) m2，同比下降 %，其中住宅 萬(wàn) m2，商業(yè) 萬(wàn) m2，辦公 萬(wàn) m2。 2) 揚(yáng)州商品房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)定 從供給角度看，揚(yáng)州市商品房供應(yīng)比較充足，房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲的 動(dòng)因；從需求角度看 ，揚(yáng)州市受房產(chǎn)新政的影響，盡管出現(xiàn)了持幣 待購(gòu)的現(xiàn)象，但有效需求客觀存在，并且在等待中增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不可 能出現(xiàn)大幅下跌。 4) 揚(yáng)州 “ 人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 品牌效應(yīng)顯現(xiàn) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展將調(diào)整理念，跳出揚(yáng)州，以更開(kāi)闊的視野發(fā)展揚(yáng)州的房地產(chǎn)業(yè)。不過(guò)相比去年同期的 %，其所占市場(chǎng)份額下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)最大管理資源中心 6 ，套數(shù)占 比 %，下跌 個(gè)百分 點(diǎn)。 附： 2020 年 13月?lián)P州住宅成交排行榜 數(shù)據(jù)來(lái)源：揚(yáng)州房管統(tǒng)計(jì)局 備注：可以看出，本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萊茵苑和御河苑的名列第 7 名，放盤量和銷售量都較大。濱河城 8, 25,733,10 金湖灣墅園 5, 23,818,11 海德公園 4, 19,851,12新能源 老城區(qū)和北區(qū) 的商品住宅可望保持一定的漲勢(shì)，而西區(qū)和東區(qū)的商品住宅價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)。兩區(qū)除鴻福家園的均價(jià)在 3000 元 /平方米以下外，其他樓盤均價(jià)都在 3000元 /平方米以上 。 片區(qū)成交面積分配比例 65%10%25% 小高層其它多層12%30%38%20%80 100 ㎡121 144 ㎡101 120 ㎡144 ㎡ 以 上 中國(guó)最大管理資源中心 9 說(shuō)明： 可以看出片區(qū)住宅以 101144 m2 區(qū)間的面積最受追捧，共占一半， 以三房、四房為主。 北區(qū)還有瘦西湖風(fēng)景區(qū)和邗溝、竹西佳處，北區(qū)將揚(yáng)州市民關(guān)注的樓市焦點(diǎn)之一。 ? 中老年客戶是主力 從業(yè)主年齡來(lái)看，購(gòu)房群體年齡主要集中在 40 歲左右年齡段，占到了 70%以上。 項(xiàng)目借鑒： 中等收入的置業(yè)群的消費(fèi)取向則相對(duì)明顯，考慮因素相對(duì)比較集中，一旦 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，很容易引發(fā)置業(yè)熱潮。加上本案的地理位置優(yōu)勢(shì)，使置業(yè)者相對(duì)于西區(qū)來(lái)說(shuō)，是切 實(shí)可行的。通過(guò)對(duì)此三個(gè)物業(yè)（萊茵苑、陽(yáng)光水岸、御河苑、良友新苑）的分析總結(jié)，可對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售以借鑒指導(dǎo)作用。 ? 可比性樓盤戶型 以 樓盤 戶數(shù) （套） 主要戶型 主力戶型 面積㎡ 主銷戶型 面積㎡ 萊茵苑 983 4房 130180 100、 130 陽(yáng)光水岸 667 4房 110120 120130 御河苑 739（一期 289） 4房 120 90120 良友新苑 276 3房 100 90100 中國(guó)最大管理資源中心 12 下數(shù)據(jù)為 市調(diào) 所得，與 揚(yáng)州市房管局 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不盡相同。 分析： 可以看出，可比性物業(yè)多層整體均價(jià)在 3600元 /平方米左右，樓層或位 置較好的戶型可賣到 4000元 以上。 總結(jié)： ? 片區(qū)市場(chǎng)放量偏大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較激烈； ? 建筑類型以多層、小高層為主，容積率大多介于 之間； 中國(guó)最大管理資源中心 13 ? 以滿足實(shí)際居住的三房、四房為主； ? 銷售價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域具有競(jìng)爭(zhēng)力； ? 以中老年置業(yè)者為主，購(gòu)房主要目的為自??； ? 片區(qū)規(guī)劃有助于營(yíng)造片區(qū)的銷售氛圍。 ? 交通： 地處梅嶺東路和史可法路交匯處之間，公交系統(tǒng)極其發(fā)達(dá)，有多路公共大巴直達(dá)各地區(qū)。 ? 因本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃和外立面是早年的設(shè)計(jì) ，形象較落后，給推廣增 加了難度。 ? 部分戶型較差，將降低客戶需求欲望。 ? 戶型面積在市場(chǎng)是熱賣產(chǎn)品，且在城市成熟片區(qū)，這將會(huì)決定本 項(xiàng)目的最終命運(yùn)。但是由于項(xiàng)目品牌的積累，樓宇本身的配套等均有較強(qiáng)的認(rèn)同感及賣點(diǎn)，達(dá)觀相信如以前瞻性的眼光制定發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)各方面的通力協(xié)作以及各種營(yíng)銷策劃手段的有機(jī)的、合理的整合，取得較為理想的銷售業(yè)績(jī)。 中國(guó)最大管理資源中心 17 3）配套 近小區(qū)緊靠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、周邊擁有銀行、醫(yī)院、郵局等，位置繁華，完善的自身配套； 4）教育 梅嶺小學(xué)、梅嶺中學(xué)、揚(yáng)州大學(xué)、幼兒園等。 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，達(dá)觀預(yù)計(jì)自住客戶約占項(xiàng)目置業(yè)客戶比例的 50%左右。 ? 本地客戶：主要是以房換新房的老居民、事業(yè)單位人員以及在此 區(qū)域上班的白領(lǐng)階層、生意人士與租房客； ? 市中心白領(lǐng)：文昌商圈為主的重點(diǎn)區(qū)域； 客戶特征、需求 1） 投資客戶 2） 自住客戶 本地居民 市中心客戶 客戶特征 ? 在事業(yè)機(jī)關(guān)單位上班有一定工作經(jīng)驗(yàn)，處于中層管理職位； ? 收入相對(duì)較高且穩(wěn)定； ? 有較多的存款 ； ? 長(zhǎng)期居住在周邊老住宅中，首次或二次置業(yè)。 客戶需求 ? 交通方便、配套齊全， ? 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)不宜過(guò)高； ? 最好能夠提供簡(jiǎn)單裝修。 2） 環(huán)境： 本案地處城市成熟商圈， 配套完善、交通便捷，又有良好的教育資源，先天環(huán)境比較好，但由于本案 以商業(yè)項(xiàng)目與住宅并舉，且住宅規(guī)模小，而且達(dá)觀予以商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為 “量販?zhǔn)睫r(nóng)超” ，商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)必然導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)人員復(fù)雜、環(huán)境嘈雜，以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的其它特點(diǎn) 中國(guó)最大管理資源中心 21 等多方面后天環(huán)境的影響，使得本案住宅項(xiàng)目 難以營(yíng)造出良好的居家氛圍，進(jìn)而影響了項(xiàng)目檔次的拔升，導(dǎo)致本案住宅項(xiàng)目喪失了達(dá)到中高檔物業(yè)的基本條件。 ? 一站式全生活社區(qū)： 結(jié)合商業(yè)及周邊成熟的市政配套，凸顯 中國(guó)最大管理資源中心 22 投資價(jià)值，便利社區(qū) —— 展示項(xiàng)目的透 支價(jià)值所在，并以創(chuàng)新概念吸引 市場(chǎng)關(guān) 注。 ? 百昌新街坊 ——