商業(yè)街營銷報告-wenkub
2022-08-31 11:27:05 本頁面
【正文】 的標準獎勵給予領袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價2‰作為優(yōu)惠獎勵，可以轉化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式針對目標客戶采用DM策略對于一些目標客戶，可以通過直郵（DM）或直接派業(yè)務員上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如7~8%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風險，如達不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔幾百元的風險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風險將降到最低。 銷售方式比率戶數(shù)備注以租代售30%房款20%+兩年租金一次性付款、按揭70%總計100%（四）投資回報分析無論是置業(yè)者還是投資者都很關注自身的投資回報。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；同時為各種置業(yè)者提供平臺，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。 以租代售這種方式消除客戶對未來前景的懷疑；以及對招商也是一個很好的手段。統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理迅速帶動區(qū)域市場，共榮價值提升美食街增值空間；3）深厚的市場容量：隨著工程即將動工，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個龐大的消費市場；4）集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場氣候，僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足墓前人群的消費需求，本項目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動及廣場商業(yè)中心價值效應，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個特色品牌，避免了定位的同質化；（三）目標客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。順河路美食娛樂場所，在終端消費者心目中定位為中高檔特色消費；5） 對于娛樂美食個體經(jīng)營商戶來說，美食街相對于周邊的區(qū)域具有很強的共榮價值和聚集效應。針對該項目進行細致準確的市場定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經(jīng)營主題和未來的增值前景，我們要進行細致和適當?shù)男麄?，從而促進和帶動隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時樹立起隆盛長期品牌形象。而本項目容納了前兩者，所以定位該項目做上述業(yè)態(tài)符合綿陽城市發(fā)展方向。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過程中難度很大，這就要求整個項目的運作過程本著科學、嚴謹?shù)倪\作思路，通過對各運作流程細分。（一）項目定位的SWOT分析項目優(yōu)勢：1） 區(qū)位：項目位于綿陽市核心商圈邊緣、緊臨富臨外灘， 地理位置昭示性強；2）交通：本項目隸臨市中心，交通便捷；3） 規(guī)劃：項目是目前市政府規(guī)劃的的小吃一條街所在地，能夠形成很強的市場聚集效應；4）定位：隆盛民俗特色美食街的市場定位，集休閑、娛樂、特色美食等于一體，升級原區(qū)域原有消費觀念，換將倍受現(xiàn)代消費者關注的各休閑、娛樂、特色美食項目；5） 特色：項目設計風格獨特，營造美食消費氛圍、傳遞高檔次特色消費理念；6） 人氣：順河前街聚集了大量的消費人群，美食城的實施，市場容量膨脹，利于隆盛美食街未來的蓬勃發(fā)展；7）管理：專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，相對于原有美食消費氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)、由經(jīng)營者自發(fā)形成更具科學性和合理性。市場威脅：1） 三鵬廣場及芙蓉漢城經(jīng)營定位對項目的直接威脅。隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉換行業(yè)的商戶?？s短了市場形成周期，有利于打開市場形成人氣，帶動其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。因此，結合現(xiàn)在美食街銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結合的銷售方案。隆盛美食街是老市場新定位，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在隆盛美食街真正形成后。 設置專職人員建議開發(fā)商設置招商部，設置一個銷售美食街招商的專職人員，主要負責美食街的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。在項目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側重于概念炒作：提高隆盛美食街知名度、項目的區(qū)域商業(yè)價值。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關注，讓他們對隆盛美食街商圈的商業(yè)價值有全新的認識并產(chǎn)生購買興趣。l 展開項目招商推廣有經(jīng)驗的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營是決定項目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對項目建立投資信心，則先要建立投資者對項目未來經(jīng)營的信心，這樣，以經(jīng)營信心帶動投資信心，將有助于投資者增強投資意旺；另外，項目包裝工程進度目前未能滿足銷售，則可籍此時機則重于招商推廣，以充分的招商時間為項目的正式經(jīng)營提前做好準備。推廣重點：v 塑造項目隆盛美食街形象v 與主力店簽約及展開招商推廣v “隆盛民俗特色美食街”概念演繹v 商圈價值v 項目賣點分析v 投資收益分析v 功能定位v 內(nèi)部認購及正式發(fā)售v 開業(yè)熱賣宣傳主題：隆盛美食街——隆盛美食財富運動該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目公開發(fā)售的成功。l 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標現(xiàn)代化的商業(yè)項目運作，必然會有一系列的硬件及軟件指標，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項目，更應明確硬件及軟件的各項具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運作指標公告市場，給予市場投資者及商家信心。﹡美食街財富運動可使人們直白理解與財富相關聯(lián)；﹡可包容各種美食演繹手法，如廣告宣傳、公關活動等；﹡可使人們自發(fā)進一步了解該概念，發(fā)放磁場效應。目的與作用：1） 為公開發(fā)售而造勢；2） 錯開與公開發(fā)售時間，避免影響；3） 促進下簽客戶數(shù)量的增加。推廣重點：v
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