商業(yè)街營銷報(bào)告-wenkub
2022-08-31 11:27:05 本頁面
【正文】 的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價(jià)2‰作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略對(duì)于一些目標(biāo)客戶，可以通過直郵（DM）或直接派業(yè)務(wù)員上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如7~8%，這樣從表面上看可能會(huì)給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)幾百元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場逐漸完善，房價(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。 銷售方式比率戶數(shù)備注以租代售30%房款20%+兩年租金一次性付款、按揭70%總計(jì)100%（四）投資回報(bào)分析無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；同時(shí)為各種置業(yè)者提供平臺(tái)，延長了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。 以租代售這種方式消除客戶對(duì)未來前景的懷疑；以及對(duì)招商也是一個(gè)很好的手段。統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理迅速帶動(dòng)區(qū)域市場，共榮價(jià)值提升美食街增值空間；3）深厚的市場容量：隨著工程即將動(dòng)工，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場；4）集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場氣候，僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足墓前人群的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動(dòng)及廣場商業(yè)中心價(jià)值效應(yīng)，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個(gè)特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。順河路美食娛樂場所，在終端消費(fèi)者心目中定位為中高檔特色消費(fèi)；5） 對(duì)于娛樂美食個(gè)體經(jīng)營商戶來說，美食街相對(duì)于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的共榮價(jià)值和聚集效應(yīng)。針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經(jīng)營主題和未來的增值前景，我們要進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳎瑥亩龠M(jìn)和帶動(dòng)隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時(shí)樹立起隆盛長期品牌形象。而本項(xiàng)目容納了前兩者，所以定位該項(xiàng)目做上述業(yè)態(tài)符合綿陽城市發(fā)展方向。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過程中難度很大，這就要求整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程本著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作思路，通過對(duì)各運(yùn)作流程細(xì)分。（一）項(xiàng)目定位的SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢：1） 區(qū)位：項(xiàng)目位于綿陽市核心商圈邊緣、緊臨富臨外灘， 地理位置昭示性強(qiáng)；2）交通：本項(xiàng)目隸臨市中心，交通便捷；3） 規(guī)劃：項(xiàng)目是目前市政府規(guī)劃的的小吃一條街所在地，能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng)；4）定位：隆盛民俗特色美食街的市場定位，集休閑、娛樂、特色美食等于一體，升級(jí)原區(qū)域原有消費(fèi)觀念，換將倍受現(xiàn)代消費(fèi)者關(guān)注的各休閑、娛樂、特色美食項(xiàng)目；5） 特色：項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，營造美食消費(fèi)氛圍、傳遞高檔次特色消費(fèi)理念；6） 人氣：順河前街聚集了大量的消費(fèi)人群，美食城的實(shí)施，市場容量膨脹，利于隆盛美食街未來的蓬勃發(fā)展；7）管理：專業(yè)市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，相對(duì)于原有美食消費(fèi)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)、由經(jīng)營者自發(fā)形成更具科學(xué)性和合理性。市場威脅：1） 三鵬廣場及芙蓉漢城經(jīng)營定位對(duì)項(xiàng)目的直接威脅。隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶?？s短了市場形成周期，有利于打開市場形成人氣，帶動(dòng)其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。因此，結(jié)合現(xiàn)在美食街銷售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。隆盛美食街是老市場新定位，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在隆盛美食街真正形成后。 設(shè)置專職人員建議開發(fā)商設(shè)置招商部，設(shè)置一個(gè)銷售美食街招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)美食街的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于概念炒作：提高隆盛美食街知名度、項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值。通過沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關(guān)注，讓他們對(duì)隆盛美食街商圈的商業(yè)價(jià)值有全新的認(rèn)識(shí)并產(chǎn)生購買興趣。l 展開項(xiàng)目招商推廣有經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對(duì)項(xiàng)目建立投資信心，則先要建立投資者對(duì)項(xiàng)目未來經(jīng)營的信心，這樣，以經(jīng)營信心帶動(dòng)投資信心，將有助于投資者增強(qiáng)投資意旺；另外，項(xiàng)目包裝工程進(jìn)度目前未能滿足銷售，則可籍此時(shí)機(jī)則重于招商推廣，以充分的招商時(shí)間為項(xiàng)目的正式經(jīng)營提前做好準(zhǔn)備。推廣重點(diǎn)：v 塑造項(xiàng)目隆盛美食街形象v 與主力店簽約及展開招商推廣v “隆盛民俗特色美食街”概念演繹v 商圈價(jià)值v 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析v 投資收益分析v 功能定位v 內(nèi)部認(rèn)購及正式發(fā)售v 開業(yè)熱賣宣傳主題：隆盛美食街——隆盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)該階段是本項(xiàng)目的正式公開發(fā)售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項(xiàng)目公開發(fā)售的成功。l 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo)現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會(huì)有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場，給予市場投資者及商家信心。﹡美食街財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)；﹡可包容各種美食演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等；﹡可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場效應(yīng)。目的與作用：1） 為公開發(fā)售而造勢；2） 錯(cuò)開與公開發(fā)售時(shí)間，避免影響；3） 促進(jìn)下簽客戶數(shù)量的增加。推廣重點(diǎn)：v
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1