【正文】 高程度的私有化也促使臺(tái)州擁有了雄厚的民間資本和發(fā)達(dá)的金融放貸業(yè)。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，黨中央、國(guó)務(wù)院采取了一攬子的宏觀調(diào)控政策：擴(kuò)大需求、增加投資的十項(xiàng)措施，調(diào)整結(jié)構(gòu)、振興產(chǎn)業(yè)的十個(gè)規(guī)劃，以及十幾個(gè)科技創(chuàng)新的專(zhuān)項(xiàng)等。這種信心來(lái)自以下四方面：①中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局沒(méi)有變，并沒(méi)有因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的金融危機(jī)而打破和消除。本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，雖然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，但有當(dāng)?shù)貜?qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)作支持，有當(dāng)?shù)卣呐浜?，有開(kāi)發(fā)商雄厚實(shí)力作支撐，本項(xiàng)目可以規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在40年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，、折現(xiàn)率8%計(jì)算。汽車(chē)位247輛，其中地面停車(chē)21輛，地下停車(chē)226輛。國(guó)際花園積累了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)卮罅康目蛻?hù)資源，這為公司從事本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。在本項(xiàng)目所在地臨海市杜橋鎮(zhèn)， （5）資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動(dòng)人口眾多，其消費(fèi)群體無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在臨海都是首屈一指，因此，在此地投資建設(shè)高星級(jí)酒店和高檔居住區(qū)具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢(shì)，有著良好的發(fā)展前途。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)邦?杜橋國(guó)際大酒店。國(guó)際星城，㎡（含地下）。杜橋國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司二O一二年六月八日目 錄　　第一章 總 論 3 項(xiàng)目建設(shè)背景 3 項(xiàng)目概況 3附圖1 萬(wàn)邦?國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰圖 4附圖2 杜橋國(guó)際大酒店鳥(niǎo)瞰圖 5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 可行性研究范圍 5 研究結(jié)論及建議 6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6附圖3 國(guó)際大酒店與國(guó)際星城的位置關(guān)系 7第二章 外部環(huán)境分析 7 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 7 項(xiàng)目所處區(qū)位背景 8附圖4 臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖 9附圖5 臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖 10 項(xiàng)目宗地價(jià)值 10 項(xiàng)目外部環(huán)境分析結(jié)論 10第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 10 杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 10 杜橋賓館飯店基本情況 11 項(xiàng)目定位 12 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 13第四章 建設(shè)方案 13 規(guī)劃指導(dǎo)思想 13 設(shè)計(jì)原則 14 總平面設(shè)計(jì) 14附圖6 杜橋國(guó)際大酒店夜景透視圖 15 單體設(shè)計(jì) 15 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16 建筑裝修做法 17 康居工程技術(shù)方案 17第五章 公共設(shè)施方案 17 消防設(shè)計(jì) 17 人防設(shè)計(jì) 18 節(jié)能設(shè)計(jì) 18 給水 18 排水 18 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 19 電氣設(shè)計(jì) 19第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 19第七章 投資估算與資金籌措 20 估算依據(jù) 20 開(kāi)發(fā)成本估算 20 資金籌措 22第八章 財(cái)務(wù)效益分析 23 說(shuō)明 23 收入預(yù)測(cè) 23 營(yíng)業(yè)稅金預(yù)測(cè) 25 成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 25 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入預(yù)測(cè) 27第九章 社會(huì)評(píng)價(jià) 28 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 28 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 28第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 28 原材料價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng) 28 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 29 突發(fā)事件 29 敏感性分析 29附件 30附件1 管理團(tuán)隊(duì)成員簡(jiǎn)介 30附件2 同類(lèi)酒店調(diào)研數(shù)據(jù) 32第一章 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景臨海市杜橋鎮(zhèn)正著力推進(jìn)城市化建設(shè)，用“巨筆”描繪現(xiàn)代化濱海新城的宏偉藍(lán)圖。該鎮(zhèn)始終堅(jiān)持發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，緊緊抓住我市東部大開(kāi)發(fā)機(jī)遇，以構(gòu)建“活力杜橋、魅力杜橋、實(shí)力杜橋”為工作目標(biāo)，以“項(xiàng)目推進(jìn)年”為抓手，加快推進(jìn)城市化建設(shè)。臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目處于杜南大道與濱海路交匯處，毗鄰杜橋汽車(chē)站。 項(xiàng)目建設(shè)單位（1）企業(yè)名稱(chēng)：臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司。（6）企業(yè)概況：臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，集投資、物業(yè)管理、裝飾、商貿(mào)于一體，橫跨多種產(chǎn)業(yè)的綜合性公司。國(guó)際花園，目前已銷(xiāo)售完畢。附圖1 萬(wàn)邦?國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰圖 工程概況萬(wàn)邦經(jīng)估算，（含酒店精裝成本）。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)杜橋國(guó)際大酒店項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1—1。②推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的深層因素沒(méi)有變。中國(guó)內(nèi)需強(qiáng)大，必將率先走上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路。據(jù)十五年前有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，僅路橋小小一個(gè)區(qū)的私人企業(yè)， 總資產(chǎn)上億元的有18家，上千萬(wàn)的有2800多家，至于那一些500萬(wàn)元以上的企業(yè)，更是多如牛毛。據(jù)初步核算，按可比價(jià)格計(jì)算，%。市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到63537元，%，按年平均匯率折算已達(dá)9837美元。 臨海市杜橋鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況杜橋鎮(zhèn)是臺(tái)州市規(guī)模最大的省級(jí)中心鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)陸地面積186平方公里，外來(lái)人口近5萬(wàn)人，轄7個(gè)辦事處，123個(gè)行政村，4個(gè)社區(qū)。是全國(guó)及浙江省綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、浙江省中心鎮(zhèn)及臺(tái)州市規(guī)模最大的中心鎮(zhèn)、臨海市的次中心城市。附圖4 臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖杜橋第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，先后建立了眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及耀達(dá)商場(chǎng)、華聯(lián)超市、如海超市等大中型商場(chǎng)、超市。杜橋基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育一應(yīng)俱全，是省教育強(qiáng)鎮(zhèn)，杜橋中學(xué)是省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，杜橋小學(xué)是省示范性小學(xué)，杜橋電大是全省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)電大。根據(jù)杜橋鎮(zhèn)十五屆人民代表大會(huì)精神，杜橋鎮(zhèn)實(shí)施“夯實(shí)基礎(chǔ)、豐滿(mǎn)城區(qū)、南向拓展”的發(fā)展戰(zhàn)略：夯實(shí)基礎(chǔ)：?jiǎn)?dòng)完成一批城市重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目，增強(qiáng)城市發(fā)展后勁；豐滿(mǎn)城區(qū)：豐滿(mǎn)現(xiàn)有城區(qū)板塊，突出城市的宜居性，倡導(dǎo)居民住宅小區(qū)化；南向拓展：建設(shè)濱海路中心區(qū)，完成濱海路中干道路建設(shè)，再造一個(gè)杜橋繁榮中心；杜橋城市發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)用地面積將達(dá)到20平方公里，城市人口在20萬(wàn)以上，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)40萬(wàn)以上。是未來(lái)的臺(tái)州東部區(qū)塊的商業(yè)中心。 項(xiàng)目外部環(huán)境分析結(jié)論國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，宏觀調(diào)控的部分政策已經(jīng)起到作用，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來(lái)，在臺(tái)州杜橋經(jīng)濟(jì)總體持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下，杜橋的房地產(chǎn)業(yè)也同時(shí)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司在本鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)樓盤(pán)萬(wàn)邦 杜橋賓館飯店基本情況由于本項(xiàng)目位于臺(tái)州市杜橋，故競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)態(tài)選擇杜橋鎮(zhèn)同類(lèi)的賓館飯店進(jìn)行比較。目前設(shè)施還較為完善，基本能夠滿(mǎn)足需要，全年入住率也達(dá)到70%至80%。（2）久久大酒店臨海久久大酒店地處臨海市杜橋鎮(zhèn)府前街332號(hào)，僅有50多間客房，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有餐飲、住宿、卡拉ＯＫ等。本公司詳細(xì)調(diào)研了臨海市內(nèi)同檔次的酒店：國(guó)貿(mào)飯店、遠(yuǎn)洲國(guó)際大酒店、華僑酒店、華吉賓館、臺(tái)州府大、惠風(fēng)酒店。從設(shè)計(jì) 、建設(shè)、裝修到運(yùn)營(yíng)管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的獨(dú)特個(gè)性，從而在市場(chǎng)上形成鮮明的主題形象，成為杜橋鎮(zhèn)一張新的名片。同時(shí)杜橋人民在外經(jīng)商人數(shù)眾多，主要從事建筑業(yè)，眼鏡批發(fā)零售、服裝鞋帽批發(fā)零售等行業(yè)，他們把在外經(jīng)商所賺的錢(qián)用來(lái)在家鄉(xiāng)投資房產(chǎn)（4）政府、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位工作人員 這部分人收入較高且穩(wěn)定，消費(fèi)欲望強(qiáng)。國(guó)際花園的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，臺(tái)州萬(wàn)邦置業(yè)有限公司已在杜橋消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利。 (2)促銷(xiāo)策略。 設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)構(gòu)思特點(diǎn)：格調(diào)純凈；風(fēng)格獨(dú)特；構(gòu)局整體；手法含蓄；技術(shù)先進(jìn)；功能合理；交通高效；造價(jià)經(jīng)濟(jì)。合理處理酒店與地塊東面商住區(qū)的相互關(guān)系。 總平面設(shè)計(jì)：整個(gè)建筑群沿街半圍合布置，南北自然形成一個(gè)弧形的廣場(chǎng)，在不規(guī)則用地形狀下自然形成了建筑群體理性組合，同時(shí)建筑群體西邊的錯(cuò)落豐富了天際線，這樣，建筑、廣場(chǎng)便形成了一個(gè)有機(jī)的整體。：地塊三面均為城市道路，設(shè)計(jì)把酒店主入口設(shè)置在西南角，西北面為康樂(lè)主要出入口，西面與南面布置機(jī)動(dòng)車(chē)入口和地下車(chē)庫(kù)出入口；北面和地塊與商住區(qū)內(nèi)側(cè)考慮了貨物入口。分為酒店客房，餐飲，會(huì)議，娛樂(lè)四大功能區(qū)塊；酒店主入口設(shè)置在建筑群的南面；服務(wù)入口設(shè)置在北面。各層功能分布如下：.副樓底層：企業(yè)展示中心、精品商店等.副樓二層：健身俱樂(lè)部.副樓三層：健身俱樂(lè)部等.副樓地下一層：車(chē)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)，設(shè)備用房，人防防護(hù)單元 豎向設(shè)計(jì)主樓建筑地上二十三層，地下一層。（1）餐飲主要由中餐廳、宴會(huì)廳、包廂為主；（2）餐廳包廂的大小、結(jié)構(gòu)、風(fēng)格有所區(qū)別，以滿(mǎn)足不同需求會(huì)議中心，在空間設(shè)計(jì)上要充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計(jì)上將體現(xiàn)多功能性，可召開(kāi)各種類(lèi)型的商務(wù)會(huì)議、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)。地下室頂板人防部分采用主框架梁加厚板（僅僅在框架柱之間設(shè)置梁，不設(shè)置次梁），板厚250mm；非人防部分采用井字梁，板厚180mm。③外墻采用保溫砂漿保溫，綠色環(huán)環(huán)保彈性涂料防水防裂。（2）建筑消防建筑物，杜橋國(guó)際大酒店按一類(lèi)高層建筑設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)為一級(jí)。杜橋國(guó)際大酒店一至三層每層為二個(gè)防火分區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層為一個(gè)防火分區(qū)，設(shè)置一臺(tái)消防電梯，五部防煙樓梯間，樓梯間通屋頂，設(shè)計(jì)滿(mǎn)足安全疏散距離要求。 節(jié)