【正文】 征詢意見和建議，力求報(bào)告具備較強(qiáng)的客觀性和代表性。 前 言 受惠州新世紀(jì)花園有限公司委托，我公司為新世紀(jì)花園酒店（暫定名）進(jìn)行可行性調(diào)查論證并編寫論證報(bào)告。同時(shí)該項(xiàng)目采用的資金籌措方案及產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案在財(cái)務(wù)上也是可行的。 第十三章 酒店設(shè)計(jì)布局和風(fēng)格 （ 61） 本章對項(xiàng)目的自然環(huán)境進(jìn) 行了分析，同時(shí)參照國內(nèi)先進(jìn)酒店的設(shè)計(jì)模式，對項(xiàng)目的環(huán)境改造、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)等提出了建議，對大堂、客房、餐飲等進(jìn)行了初步規(guī)劃，希望酒店成為區(qū)域地標(biāo)式的建筑。 第十一章 酒店市場定位 （ 50） 本章對惠州酒店業(yè)未來客源市場進(jìn)行了分析，認(rèn)為大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州未來經(jīng)濟(jì)的主要 構(gòu)成部分和最活躍的部分。認(rèn)為現(xiàn)有惠州高星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候。本章提出，在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場消費(fèi)力和投資能力不斷增強(qiáng)的情況下，酒店產(chǎn)權(quán)銷售容易獲得成功。 第三章 酒店式公寓調(diào)查及分析 （ 25） 本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的發(fā)展情況，并重點(diǎn)分析了大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓的經(jīng)營狀態(tài)。同時(shí)，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)開發(fā)嚴(yán)重滯后， 興建高星級(jí)酒店對社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。 (免費(fèi)午餐 )先生在酒店管理方面涉及面廣，是全能型的酒店管理顧問。 (免費(fèi)午餐 )先生多次受到國家領(lǐng)導(dǎo)人、港澳特區(qū)政府首腦及國家旅游局領(lǐng)導(dǎo)人的接見和褒獎(jiǎng)。 (免費(fèi)午餐 )公司網(wǎng)站 ： (免費(fèi)午餐 )服務(wù)熱線： 0755 82363068 編撰人員簡歷 項(xiàng)目顧問： (免費(fèi)午餐 )，著名酒店管理專家， (免費(fèi)午餐 )名譽(yù)主席 (免費(fèi)午餐 )先生是美籍華人，從事酒店餐飲娛樂行業(yè)三十多年 ，先后擔(dān)任美國妙華其市喜來登五月花酒店總經(jīng)理、美國紐約水牛城希爾頓酒店總經(jīng)理、美國三藩市萬豪酒店總經(jīng)理、桂林丹桂大酒店總經(jīng)理、北京燕山大酒店總經(jīng)理、廣州花園酒店總經(jīng)理、北京香港美食城集團(tuán)總裁等職。 (免費(fèi)午餐 )先生在全球酒店界聲名顯赫，是美國共和黨總統(tǒng)智囊團(tuán)永久會(huì)員、法國國際美食會(huì)金獎(jiǎng)?wù)潞兔朗硶?huì)司令、英國中華飲食業(yè)總商會(huì)名譽(yù)會(huì)長、香港酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長、北京酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長。 項(xiàng)目統(tǒng)籌： (免費(fèi)午餐 )， (免費(fèi)午餐 )副總裁 (免費(fèi)午餐 )先生從 1986開始從事酒店管理軟件開發(fā)，曾擔(dān)任國內(nèi)著名酒店軟件供應(yīng)商天言電腦（深圳）有限公司和香港中華 旅游商貿(mào)網(wǎng)有限公司總經(jīng)理，致力于國內(nèi)高星級(jí)酒店的科技改造工作，其事跡曾被多家海內(nèi)外媒體所報(bào)道，并被多家旅游學(xué)院聘為客座教授。 報(bào)告主編： (免費(fèi)午餐 )， (免費(fèi)午餐 )副總裁 (免費(fèi)午餐 )先生自 1987年進(jìn)入深圳市巨邦集團(tuán)從事酒店和餐廳管理工作，曾任中國首批涉外酒店星級(jí)評(píng)定檢查員、深圳市富基酒店管理公司常務(wù)付總經(jīng)理等職，參與起草了全國第一部飲食服務(wù)業(yè)規(guī)范化條例，擔(dān)任多家酒店和品牌餐飲企業(yè)的營運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。 第二章 酒店業(yè)調(diào)查及分析 （ 17） 本章對惠州與周邊地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了數(shù)字化對比，認(rèn)為惠州星級(jí)酒店無論住房率還是房價(jià)都處于較高水平，市場飽和程度低于周邊地區(qū)。認(rèn)為隨著外向型工業(yè)的發(fā)展，惠州酒店式公寓將持續(xù)受到市場歡迎。 第六章 高星級(jí)酒店概述及分析 （ 32） 本章從設(shè)計(jì)布局、設(shè)施配套、設(shè)備狀況和管理狀況等方面，對惠州的高星級(jí)酒店進(jìn)行了全面分析，認(rèn)為惠州現(xiàn)有高星級(jí)酒店普遍存在硬件檔次較低，內(nèi)部管理和市場營銷水平不高的問題。 第九章 興建五星級(jí)酒店的市場機(jī)會(huì) （ 43） 本章借鑒深圳高星級(jí)酒店的發(fā)展歷史，同時(shí)參照《 2020年中國星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，提出：高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)，目前是惠州建設(shè) 高星級(jí)酒店的最佳時(shí)機(jī)，經(jīng)營效益是有充分保證的。根據(jù)酒店自然條件，把項(xiàng)目定位為園林式的、接待功能齊備的五星級(jí)商務(wù)酒店，并提出了定位依據(jù)。 第十四章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 （ 65） 本章對項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了分析，認(rèn)為自然環(huán)境優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢的結(jié)合將成為酒店的核心競爭力。 第十六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 （ 93） 本章對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和競爭風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形態(tài)進(jìn)行了分類歸納和分析，提出了風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 我們認(rèn)為，一個(gè)酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場需求的結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的。 2．前瞻性 酒店作為更新?lián)Q代較快而使用周期較長的產(chǎn)品，要求投資者和經(jīng)營管理人員必須用發(fā)展的眼光看待問題，正確判斷行業(yè)的市場走向，設(shè)想項(xiàng)目的市場滲透力 。 希望通過我們的工作，使新世紀(jì)花園酒店建設(shè)有良好的開端。 惠州市是廣東省的歷史名城，自古以來就是東江流域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。 交通條件 惠州已形成以市區(qū)為中心的海陸空配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)，廣惠高速公路、廣汕公路、惠深高速公路、惠河高速公路、廣梅汕鐵路、京九鐵路貫穿其中。 在惠州，大鐵路連接大港口的格局已初步形成，惠州也將成為銜接粵東、內(nèi)地、港澳臺(tái)地區(qū)及東南亞各國的交通樞紐，成為京九沿線地區(qū)走向世界發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一座橋頭堡城市。 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查及前景展望 歷史 改革開放以來，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游， 1988年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅 18億元。但是，這時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)仍然處在陰影中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快。在項(xiàng)目的刺激下，九十年代初掀起的投資熱潮迅速重演。深圳振業(yè)集團(tuán)在蓮塘圈 地 5000畝，準(zhǔn)備建大型高尚社區(qū)。上個(gè)世紀(jì)九十年代以后，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢， 1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占 GDP比重 ％， 1993年降至％， 2020年降至 ％，說明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)。 2020年，雖然惠州第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市 GDP的 ％。按惠州市社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來 10年，惠州將逐步發(fā)展成為世界級(jí)的石化生產(chǎn)基地；國內(nèi)重要的 IT產(chǎn)業(yè)制造基地；廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地。 惠州旅游業(yè)調(diào)查及前景展望 惠州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，惠州旅 游業(yè)近年來也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對西湖的整治；羅浮山及其他旅游景點(diǎn)的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級(jí)酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。 表 1是廣東省 社會(huì)科學(xué)院對珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評(píng)價(jià)。 2020年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對比見表 2。項(xiàng)目投資 30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺(tái)水榭等已經(jīng)全面動(dòng)工。 位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。 其他景點(diǎn)也有不少投資商前來洽談投資開發(fā)意向。理由如下： 1）珠三角等地區(qū)原有旅游景點(diǎn)已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點(diǎn)，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）； 2）其他地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，回報(bào)有保障，同時(shí)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展也將產(chǎn)生積極影響。 表 3 惠州市星級(jí)酒店分布圖 區(qū)域 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城區(qū) 21 待評(píng) 1家 1 10 7 2 惠陽區(qū) 7 1 6 大亞灣區(qū) 1 1 其他區(qū)、縣 11 1 2 8 惠州酒店業(yè)規(guī)模分析 作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市 。另外天悅大酒店已申報(bào)五星級(jí)并已通過市旅游局初評(píng)，但尚未通過省旅游局復(fù)查。在酒店規(guī)模方面，虎門 擁有龍泉國際酒店（五星）、豪門大酒店（五星）和匯源海逸大酒店（四星）等三個(gè) 高星級(jí)酒店。但龍泉國際酒店的中心會(huì)議室能同時(shí)容納 2500人。 2020年 6月 25日，深圳市出臺(tái)了扶持酒店業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，規(guī)定酒店項(xiàng)目用地地價(jià)款一次性付款可打八五折或分三年付款。 %63%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 圖 5 惠州酒店住房率增長情況 2020年－ 2020年間，惠州酒店業(yè)住房率增長率遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。 (資料來源：惠州市旅游局 ) 房價(jià)水平 惠州酒店房價(jià)水平在珠江三角洲相對處于較高水平。 房價(jià)變動(dòng)情況 2020年 1－ 12月，深圳五星級(jí)酒店平均房價(jià)比 2020年同期下跌 ％，四星級(jí)酒店下跌 ％，三星級(jí)酒店下跌 ％，同期東莞星級(jí)酒店的房價(jià)也在下跌，但 2020年惠州的星級(jí)酒店房價(jià)卻在上升，其中四星級(jí)酒店上升 ％，三星級(jí)酒店更是上升 ％。 惠州星級(jí)酒店淡旺季情況及分析 惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。 惠州星級(jí)酒店分類 惠州酒店可以細(xì)分為以下幾類： 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。房間數(shù)量比較少，餐飲和娛樂設(shè)施規(guī)模比較大。 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2020年的統(tǒng)計(jì)來看，惠州賓館酒店客源 以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10％左右。天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來的。 在高星級(jí)酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。 2020年，東莞還將有 7家酒店準(zhǔn)備申報(bào)五星級(jí)。 深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房兩廳等各種房型。 康匯外商公寓情況 大亞灣康匯外商公寓位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰大亞灣管委會(huì)行政辦公大樓。 公寓平均住房率長期在 85% 以上，常駐客人全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。因餐飲等項(xiàng)目外包經(jīng)營，公寓收入 95％來源于客房。傳統(tǒng)客房售價(jià)較高，住房率很低，長期在 20％左右。 但服務(wù)方面只提供工程維修服務(wù)和套外衛(wèi)生服務(wù)，不提供套內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)和其他管家服務(wù)。對他們來說，酒店式公寓是第一選擇：一是個(gè)人活動(dòng)自由度高；二是居住布局的合理；三是費(fèi)用支出相對較低。高端市場指的是裝修條件較好的大型獨(dú)立酒樓和星級(jí)酒店所屬餐廳。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍?jiān)肪萍?、黃金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營粵菜。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn) 1800元（ 10－ 12人）以下的菜單全部沒有鮑魚和龍蝦，魚翅也是質(zhì)量比較差的散翅。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大，成為了酒店經(jīng)營收入的主要來源，客房反而成了配套項(xiàng)目，占營業(yè)收入很低。君豪酒店只有客房 64間，但餐廳 同樣可以容納 600同時(shí)就餐，僅大廳就可以容納 336人同時(shí)用餐。 惠州娛樂業(yè)情況 相對餐飲業(yè)，惠州的娛樂業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點(diǎn)與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心 集結(jié)地，比如深圳娛樂業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周圍的娛樂業(yè)大量集中在厚街、虎門等地。尤其是門口的霓虹燈，普遍達(dá)不到金壁輝煌而又富于藝術(shù)變化的效果。人均消費(fèi) 150元左右。 SAO結(jié)論 現(xiàn)代酒店經(jīng)營要求以客房為中心，同時(shí)充分發(fā)揮餐飲、娛樂的功能，形成三足鼎立，經(jīng)營收入多元化的格局。市區(qū)內(nèi)目前還沒有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門島等計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動(dòng)。 該項(xiàng)目策劃和操作比較成功，對俱樂部和房地產(chǎn)公司來說是雙贏結(jié)果?？头吭O(shè)計(jì)中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強(qiáng)對買家的吸引力。小業(yè)主買樓時(shí)同時(shí)與球會(huì)成立的酒店管理公司簽定返租協(xié)議，將客房按 1340元 /月返租給管理公司，相當(dāng)于扣除月供后每月還可得幾百元回報(bào)，一年可得約 4000元， 20年可得 8萬元，相當(dāng)于收回首期 6萬元投資后多得 2萬元，并獲得房產(chǎn)剩余 50年的使用權(quán)。 雖然客房銷售獲得成功，但酒店開業(yè)后仍然面臨經(jīng)營壓力大的問題，酒店位置遠(yuǎn)離市區(qū)，近 600間客房能否用會(huì)員消費(fèi)和會(huì)議市場消化存在疑問。購房者部分是惠州本地人士，部分來自深圳。在運(yùn)營模式上敏銳地借鑒了國內(nèi)最近興起的產(chǎn)權(quán)酒店模式，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。 第六章 高星級(jí)酒店概述及分析 惠州高星級(jí)酒店基本資料 惠州直至 2020年才有兩家四星級(jí)酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級(jí)酒店都是由三星改造而成的，無論設(shè)計(jì)布或在硬件設(shè)施都存在許多缺陷。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不合符合高星級(jí)酒店的要求。 表 7 惠州高星級(jí)酒店基本情況一覽表 酒店 項(xiàng)目 天悅大酒店 惠州賓館 三陽酒店 星級(jí) 待批五星 四星 四星 投資性質(zhì) 國有 國有 私營 管理集團(tuán) 東方酒店管理有限公司 無 無 地理位置 惠城區(qū)麥科特大道 惠城區(qū)環(huán)城西二路