【正文】 ， 2020年預(yù)計可達 1320萬元。公寓裝修檔次很高，家居設(shè)備、安全設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備齊全并且質(zhì)量都比較好。低端市場指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡易餐廳，中 端市場指的是有一定規(guī)模，建筑和衛(wèi)生條件比較好，但經(jīng)營檔次較低的餐廳。宴會人均消費在 120元以上（不含酒水），如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在 200元以上。 同樣，西湖賓館只有客房 80間，但餐飲可以同時容納 600人同時就餐，有廳房22間。 藝術(shù)氛圍 惠州娛樂業(yè)藝術(shù)氛圍比較差，包括設(shè)計布局普遍比較死板，燈光變化不夠豐富，走廊布置和墻面點綴比較簡單等。 相對周邊城市，惠州娛樂業(yè)比較落后，但消費潛力很大。 2020年，俱樂部與深圳景毅房地產(chǎn)公司合作，在球場中部開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店項目，目前酒店正在進行內(nèi)部裝修，預(yù)計 2020年 8月開 業(yè)。小業(yè)主只需支付 30％約 6萬元首期款（后漲為 7萬），辦理 7成 20年按揭后即可獲得 70年產(chǎn)權(quán)證。 大亞灣康匯外商公寓項目調(diào)查及分析 大亞灣康匯公寓項目是由殼牌項目的啟動救活的，規(guī)模宏大的建設(shè)景象給買房者建立了巨大的投資信心，外國專家數(shù)量不斷增加和區(qū)域缺少高檔公寓的現(xiàn)狀使開發(fā)商敢于承諾 “返租 8年，每年 35％回報 ”，整個操作方案簡單明了，開盤后不久就售出 80%，幾個 月后尾盤也告售磬。在惠州經(jīng)濟高速發(fā)展，市場消費力和投資能力不斷增強的宏觀背景下，只要客觀地測算日后的經(jīng)濟效益，制定合理的回報率，并在市場銷售方面下功夫，就容易使項目獲得成功。 總之，惠州酒店的高星級酒店與其掛牌星級或所申報的星級標(biāo)準(zhǔn)是有一定差距的。經(jīng)營方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預(yù)訂系 統(tǒng)都有一定的市場影響。 在經(jīng)營方面，惠州賓館主要依靠政府的行政接待、商務(wù)接待和會議接待。 在這種模式下，酒店的經(jīng)營管理比較靈活，但隨意性比較大，缺乏完整的、長期的發(fā)展規(guī)劃，也沒有先進的管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。 天悅大酒店 經(jīng)營現(xiàn)狀 天悅大酒店 2020年各項經(jīng)營指標(biāo)見表 10。作為五星級酒店，天悅大酒店有許多缺項，比如沒有行政樓層，沒有專業(yè)會議室等。 惠州賓館后續(xù)改造問題同樣迫切。不管怎么說，賓館放棄了優(yōu)越的住宿環(huán)境，只靠餐飲維持賓館的經(jīng)營，無疑是一種短期行為，隨著社會獨立餐飲的發(fā)展，惠州賓館將受到越來越大的沖擊。 收入構(gòu)成 三陽酒店是典型的特色經(jīng)營酒店，經(jīng)營收入來源于各個部門，呈多元化發(fā)展之勢。他們將繼續(xù)維持 “一畝三分地 ”的局面。他們認為，惠州的旅游資源在珠三角是最有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，不能吸引外地消費者來消費不說，連本土人士都跑到東莞消費去了。他認為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項目的投資必然給惠州帶來大量高端 商務(wù)旅游 客源 。這可以視為深圳高星級酒店發(fā)展的第一階段。這是第四階段。比一星級酒店的住房率則分別高出 ％和 ％。 SAO結(jié)論 高星級酒店是城市經(jīng)濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。老牌的高星級酒店除三陽酒店外都是國營企業(yè)，他們長期受制于體制的缺陷，面臨改造資金不足的問題，產(chǎn)品難以更新?lián)Q代。度假村將把政府官員和其他會員服務(wù)作為主要服務(wù)對象。 為了爭取投資到位，惠州市政府給予了投資者許多優(yōu)惠條件，比如承擔(dān)部分拆遷費用，某些部門甚至承諾將中海石化項目籌建慶典活動安排在該酒店舉行等。 差異化的設(shè)計風(fēng)格將使兩個酒店形成優(yōu)勢互補的格局，共同對改善惠州市的投資環(huán)境、提升惠州城市形象產(chǎn)生積極影響。 兩酒店相比，后者占優(yōu)。 兩酒店相比，前者占優(yōu)。 相輔相成 如上所述，惠州酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候 , 康帝國際酒店正是這樣的換代產(chǎn)品，酒店的建成，填補了惠州酒店業(yè)的空白。而商務(wù)酒店如果條件許可，各個配套項目都相對有較大的獨立性。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。預(yù)測高星級酒店的未來走向，未雨綢繆，找準(zhǔn)自己的市場定位，這對酒店的未來發(fā)展有極端重要的意義。其中， 500間以上客房酒店的住房率要高出 100間以下客房的小型酒店 。根據(jù)國家旅游局公布的《 2020年中國星級酒店統(tǒng)計公報》分析， 2020年中國酒店在住房率方面有兩個明顯的特點： 一是檔次越高，住房率越高。這個階段，陽光、香格里拉等地理位置較好的高星級酒店經(jīng)營 效益也非常好。 第九章 興建五星級酒店的市場機會 目前是高星級酒店建設(shè)的最佳時機 五星級酒店的生存，需要大量的商務(wù)活動和充足的旅游資源來支撐。 SAO結(jié)論 珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。他認為惠州酒店業(yè)缺乏 的是高水平的規(guī)劃，整體營銷水平也比較低，各自為戰(zhàn)。如果惠州的購物、休閑和娛樂環(huán)境不能有效改變，這種現(xiàn)象還會繼續(xù)下去。桑拿浴房間數(shù) 52間，包括貴賓房 24間，豪華房 14間。三陽酒店所在的仲愷高新區(qū)下轄惠臺、松山、平南工 業(yè)區(qū)和潼湖經(jīng)濟管理區(qū)。 惠州賓館是掛牌四星，據(jù)了解同樣是有關(guān)部門的行政行為。 惠州賓館 經(jīng)營現(xiàn)狀 惠州賓館 2020年扭虧為盈，各項經(jīng)營指標(biāo)見表 11。但是天悅大酒店客房設(shè)備設(shè)施已經(jīng)很陳舊。 表 9 惠州高星級酒店相關(guān)管理資料和 SAO評價 酒 店 項 目 天悅大 酒店 惠州賓館 三陽酒店 管理模式 國內(nèi)酒店管理公司 政府行政部門管理 聘請總經(jīng)理 管理制度 較完善 滯 后 不完善 管理人員來源 管理公司和招聘 自己培養(yǎng) 自己培養(yǎng) 員工來源 當(dāng)?shù)卣衅? 當(dāng)?shù)卣衅? 當(dāng)?shù)卣衅? 金鑰匙成員 3人 無 無 電話接聽服務(wù) 好 差 好 客房操作規(guī)范 較規(guī)范 不規(guī)范 較規(guī)范 清潔衛(wèi)生水平 一般 一般 一般 維修保養(yǎng)水平 一般 差 一般 市場營銷水平 較好 極差 較好 調(diào)查時間： 2020年 2月。于 2020年開業(yè)，當(dāng)年通過了三星級評定并掛牌。 惠州賓館管理狀況 惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館。 2020年，作為中銀集團物業(yè)的天悅大酒店，按照行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司－東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店。 惠 州高星級酒店設(shè)備設(shè)施和配套情況評價 設(shè)備設(shè)施 惠州高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。開發(fā)商率先發(fā)現(xiàn)了外國專家對高檔酒店式公寓的需求，迅速完成由一般住宅向酒店式公寓的轉(zhuǎn)型，形成局部稀缺資源。項目開盤后反響熱烈，銷售業(yè)績持續(xù)高漲，目前已銷售 80％，球會和房地產(chǎn)公司都獲得了數(shù)千萬元的巨額回報。 公寓原計劃建設(shè) 800間客房，后調(diào)整為 577間。 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 惠州從 2020年開始出 現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店項目，比較知名的有湯泉高爾夫度假公寓、大亞灣康匯外商公寓等。 價格水平 惠州娛樂業(yè)的消費水平與深圳、東莞同檔次的娛樂企業(yè)持平略高，喜力啤酒售價 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。 惠州賓館、酒店所屬的餐廳一般都很注意借助周圍景色，圍繞湖面作文章，周圍景色比較好，但餐廳同樣普遍存在裝修檔次不高，營業(yè)氣氛不好，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢等問題。 酒店餐飲情況 目前國內(nèi)星級酒店普遍存在一個問題，就是餐飲經(jīng)營效果不理想，占酒店總收入比例太低。 高端市場情況 粵菜基本統(tǒng)治了惠州餐飲的高端市場。 SAO結(jié)論 酒店式公寓近在惠州很受市場歡迎，根本原因在于惠州是以外向型工業(yè)企業(yè)為經(jīng)濟主導(dǎo)的城市，這些企業(yè)有大量的外派高層管理人員和技術(shù)人員。 酒店共有傳統(tǒng)客房 240間，酒店公寓 302套。公寓作二臥室、 二洗手間、一書房、一廚房設(shè)計，面積 120平方米－ 134平方米不等，家居功能齊全。顧客在酒店內(nèi)活動相對有較高的自由度，但同時酒店能夠為客人提供專業(yè)管家服務(wù)，服務(wù)項目和服務(wù)水平酒店根據(jù)不同客源而定，一些酒店式公寓服務(wù)項目和服務(wù)水平與高星級酒店基本沒有區(qū)別，比如深圳的丹楓白露酒店。這種滯后也導(dǎo)致惠州賓館、酒店的市場飽和程度遠遠低于東莞 、深圳等周邊地區(qū)，酒店建設(shè)有很大的市場空間，同時也需要政府的進一步扶持。 行業(yè)接待酒店 比較典型的如麥科特酒店、金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。 據(jù)此分析： 1）惠州酒店業(yè)的主要客源是商務(wù)客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成酒店住房率下降； 2）餐飲、娛樂對客房依賴程度并不高。 數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。 惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 住房率情況 近年來，惠州星級酒店的住房率呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，增長率情況見圖 5。會議室面積，惠州三個高星級酒店總共能容納 1000人左右。 表 4 2020年與相鄰旅游發(fā)達地區(qū)星級酒店數(shù)量對比表 地區(qū) 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 深圳 154 10 14 55 72 3 東莞 74 7 13 33 19 2 珠海 72 5 8 38 18 3 惠州 36 0 0 19 15 2 高星級酒店規(guī)模 2020年以前，惠州沒有高星級酒店，直至 2020年才有兩家四星級酒店掛 牌，分別是惠州賓館和三陽酒店?；葜菽壳安环?jīng)濟增長熱點，旅游資源也正處于大開發(fā)的的前夕，第三產(chǎn)業(yè)滯后的局面將得到改變。投資 ，項目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。 其中較大規(guī)模的有： 汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風(fēng)景旅游度假區(qū)。突出表現(xiàn)為： 旅游設(shè)施的開發(fā)配套差 惠州旅游資源及競爭力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高據(jù)榜首，但開發(fā)和配套遠遠落后于上述各城市。 圖 2 惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 0%10%20%30%40%50%60%70%1988年 1993年 2020年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) （引自廣東省社會科學(xué)院《惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 0%10%20%30%40%50%60%廣州 深圳 江門 珠海 佛山 東莞 肇慶 中山 惠州 圖 3 – 珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè) GDP比重情況 （引自廣東省社會科學(xué)院《惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 展望 毫無疑問，惠州經(jīng)濟正處在起飛前高速滑行期間。 1 8 0 .4 0 %6 7 .8 0 %5 2 .7 0 % 5 2 .7 0 % 5 1 .9 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %惠州 韶關(guān) 東莞 云浮 佛山 圖 1 2020年廣東省部分城市投資增長情況 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。殼牌項目不但每年為惠州增加數(shù)以百億計的工業(yè)產(chǎn)值，而且可以帶動 50倍的下游產(chǎn)業(yè)。博羅縣的羅浮山素有 “嶺南第一山 ”之稱，是道教、佛教圣地，龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，另外還有惠東縣九龍峰等多處省級風(fēng)景名勝和自然保護區(qū)。 惠州四季長青，全年無霜期達 350天左右。同時本報告對酒店的市場定位、業(yè)績預(yù)期和風(fēng)險防范等都盡量作較為詳細的描述和預(yù)測。 前 言 受惠州新世紀(jì)花園有限公司委托，我公司為新世紀(jì)花園酒店（暫定名）進行可行性調(diào)查論證并編寫論證報告。 第十三章 酒店設(shè)計布局和風(fēng)格 （ 61） 本章對項目的自然環(huán)境進 行了分析，同時參照國內(nèi)先進酒店的設(shè)計模式，對項目的環(huán)境改造、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)等提出了建議，對大堂、客房、餐飲等進行了初步規(guī)劃，希望酒店成為區(qū)域地標(biāo)式的建筑。認為現(xiàn)有惠州高星級酒店遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候。 第三章 酒店式公寓調(diào)查及分析 （ 25） 本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的發(fā)展情況，并重點分析了大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓的經(jīng)營狀態(tài)。 (免費午餐 )先生在酒店管理方面涉及面廣，是全能型的酒店管理顧問。 (免費午餐 )公司網(wǎng)站 ： (免費午餐 )服務(wù)熱線： 0755 82363068 編撰人員簡歷 項目顧問： (免費午餐 )，著名酒店管理專家， (免費午餐 )名譽主席 (免費午餐 )先生是美籍華人，從事酒店餐飲娛樂行業(yè)三十多年 ，先后擔(dān)任美國妙華其市喜來登五月花酒店總經(jīng)理、美國紐約水牛城希爾頓酒店總經(jīng)理、美國三藩市萬豪酒店總經(jīng)理、桂林丹桂大酒店總經(jīng)理、北京燕山大酒店總經(jīng)理、廣州花園酒店總經(jīng)理、北京香港美食城集團總裁等職。 項目統(tǒng)籌： (免費午餐 )， (免費午餐 )副總裁 (免費午餐 )先生從 1986開始從事酒店管理軟件開發(fā)，曾擔(dān)任國內(nèi)著名酒店軟件供應(yīng)商天言電腦（深圳）有限公司和香港中華 旅游商貿(mào)網(wǎng)有限公司總經(jīng)理，致力于國內(nèi)高星級酒店的科技改造工作，其事跡曾被多