【正文】 ........................................................................................... 23 4． 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 24 5． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 24 6． 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 24 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................ 24 小組成員：鮑健 董智銳 郭崧 王韻 楊菁玲 周磊 建議加個(gè)序 一、 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目背景 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 3 隨著合肥的大發(fā)展，合肥的高星級(jí)酒店日益增加，但是日后的 合肥中心之一濱湖新區(qū)卻缺乏相對(duì)應(yīng)的高星級(jí)酒店，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?內(nèi)容偏少 （二）項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱 合肥市濱湖新區(qū) Dear 酒店 可以增加 對(duì)名稱的“釋義” 項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 合肥市濱湖新區(qū) Dear 酒店，屬于五星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店 。“現(xiàn)有產(chǎn)品，再論證其合理性”不是可行性分析報(bào)告 。 經(jīng)初步核算， 20xx年合肥市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %，分別高于全國(guó)、全省 3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)七年保持在 17%以上，增速有望繼續(xù)位居全國(guó)省會(huì)前列、中部省會(huì)城市第一。社會(huì)消費(fèi)品零售總額總量和增速均位居全省第一。全年新開工項(xiàng)目3380 個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目 222 個(gè)，比上年增加 29 個(gè)。 招商引資增速超六成 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益上升 。 全年，合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，增長(zhǎng) %；利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %。 居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) CPI 上漲 % 。 20xx 年，合肥市居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，分別低于全國(guó)、全省漲幅 和。本案五星級(jí)酒店的 “商務(wù) +會(huì)議 +休閑”定位符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，假設(shè)本項(xiàng)目引入較高的國(guó)際化品牌酒店，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)有一定的推進(jìn)作用。 （ 2）地區(qū)間經(jīng)營(yíng)狀況不平 衡，季度性因素影響明顯。 本部分的意義？缺少數(shù)據(jù)?。?！ （二）市場(chǎng)宏觀背景 與 上一部分的區(qū)別在哪里？數(shù)據(jù)？ 合肥市 20xx 年經(jīng)濟(jì)分析 (1)生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。 (5)出口逐月回升，增速明顯加快。 (9)企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 二星級(jí)酒店 104 家，平均房?jī)r(jià)為 元 /間夜，平均出租率為 %。 在全國(guó) 50 個(gè)重點(diǎn)旅游城市星級(jí)酒店各項(xiàng)數(shù)據(jù)中，合肥市星級(jí)酒店表現(xiàn)“搶眼”。 四星級(jí)酒店 10 家，平均房?jī)r(jià)為 元 /間夜，平均出租率為 %。 （三）區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)市場(chǎng)分析 濱湖新區(qū)是合肥“ 141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個(gè)主城區(qū)，四個(gè)城市組團(tuán)，一個(gè)濱湖新區(qū)”的重要組成部分，規(guī)劃范圍為南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河、合安高速，東臨南淝河，總面積約 196 平方公里。 依托經(jīng)開區(qū)。按照“四個(gè)優(yōu)先”的原則，截至目前，累計(jì)完成投資突破 300 億元，一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備、社會(huì)事業(yè)初具規(guī)模、拆遷群眾安定和諧、網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 8 人氣逐步匯集的新城區(qū)已經(jīng)初展英姿。 濱湖新區(qū)始終把營(yíng)造人氣擺在突出的位置，著力引進(jìn)大型商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)項(xiàng)目，合肥百大合家福超市率先進(jìn)駐濱湖新區(qū)， 40 萬(wàn)平方米的 Shopping Mall 已建成交付，一批星級(jí)酒店、文化娛樂(lè)設(shè)施等項(xiàng)目將陸續(xù)開門營(yíng)業(yè)， 20xx 年 3 月27日， 8萬(wàn)平方米的居然之家率先開業(yè)， 4月 25日， 2萬(wàn)平方米的永輝超市將投入試營(yíng)業(yè)。 ．創(chuàng)新理念，努力建設(shè)環(huán)境友好、資源節(jié)約型新區(qū) 以“湖城共生”作為濱湖新區(qū)建設(shè)的首要目標(biāo)，濱湖新區(qū)突出生態(tài)環(huán)保，建設(shè)一個(gè)綠色新城，目標(biāo)就是要建成全省乃至全國(guó)環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)示范區(qū)。 2)．截污治污。 規(guī)劃引領(lǐng)，節(jié)約集約利用土地 加強(qiáng)規(guī)劃控制，把節(jié)約集約利用土地放在突出位置，在土地供應(yīng)方式上，實(shí)行事前、事中、事后的跟蹤服務(wù)與監(jiān)管的 “雙向約束”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的容積率及建筑密度等均提出明確要求，既提高了小區(qū)綠化率，又改善了小區(qū)環(huán) 境。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 9 ，提升新區(qū)內(nèi)涵 濱湖新區(qū)在建設(shè)中十分注重文化內(nèi)涵的提升，用文化支撐城市特色與風(fēng)貌。 按照“以人為本、創(chuàng)新引領(lǐng)、生態(tài)優(yōu)先、文化提升、加快發(fā)展、湖城共生”的發(fā)展理念，隨著建設(shè)不斷向前推進(jìn)，濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)再用三到五年的時(shí)間，一個(gè)交通便捷、商貿(mào)繁榮、生態(tài)優(yōu)美、人文雅致、安寧和諧的 20 萬(wàn)人的濱湖新城將在巢湖北岸傲然崛起。酒店高約 300 米，共 62 層，普通客房、套房及總統(tǒng)套房一應(yīng)俱全，專屬大堂連接普通客房與頂級(jí)套房，頂層貴賓餐廳遠(yuǎn)眺八百平方公里巢湖，近瞰十五里河景觀帶。酒店以餐飲業(yè)為主，客房部分為輔，為了突出酒店的主要功能及形象，酒店的餐飲部分設(shè)置在地塊東側(cè)面朝徽州大道。按照瀚森投資集團(tuán)提供的規(guī)劃方案，設(shè)計(jì)“豪華酒店、酒店公寓、甲級(jí)寫字樓”共 5棟超高層建筑和 18棟豪華度假別墅，形成國(guó)際化的高端社區(qū)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 12 圖表 5 —— 濱香酒店 圖表 6 濱香酒店位于徽州大道與福州路交口西南角，坐落在濱湖城市 天地之中，占地面積 2703 平方米，總建筑面積約 10233 平方米。 安徽世紀(jì)金源大飯店設(shè)施完備，飯店設(shè)有中餐、西餐、扒房、咖啡廳、日本料理、酒廊、茶藝居等各類餐飲設(shè)施，以及容納 1000 余位賓客的大宴會(huì)廳，具備多語(yǔ)種語(yǔ)言同聲傳譯系 統(tǒng)，是舉辦各種國(guó)際會(huì)議的理想場(chǎng)所。 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) （一）基本分析 交通條件及周邊配套分析 依托老城區(qū)。目前與經(jīng)開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。 軌道 1號(hào)線試驗(yàn)段主體工程完工 預(yù)計(jì)到 20xx年，濱湖新區(qū)綠化面積將達(dá)到 700 萬(wàn)平方米，按居住人口 10至 15萬(wàn)計(jì)，人均綠化面積將達(dá)到 50平方米。 客源市場(chǎng)分析 主要是來(lái)自 合肥本地以及安徽省內(nèi)的重要會(huì)議接待，以及一些會(huì)展來(lái)源。 發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，整合項(xiàng)目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商 務(wù)會(huì)議休閑酒店模式。 （ t） 有來(lái)自濱湖區(qū)的高星級(jí)酒店威脅，也有合肥已建成的其他高星級(jí)酒店威脅，詳見最后的風(fēng)險(xiǎn)分析。 ? 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂(lè)、餐飲宴請(qǐng)為主的市場(chǎng)化精品商業(yè)。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適。 建議客房戶型配比 建議客房用戶型配比比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內(nèi)面積（平方米） 標(biāo)準(zhǔn)間 240 80% 大約 42 行政客房 28 % 大約 42 套房 15 5% 大約 80 行政套房 15 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 總理套房 1 大約 200 總計(jì) 300 100% 大約 14200 表１ 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 18 圖表 8 餐飲分為四部分： 1) 會(huì)議餐 ：考慮餐飲客源多為會(huì)議客源，對(duì)團(tuán)餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為 500 平米可以滿足 200300 人的會(huì)議用餐。 餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 建議餐飲配套設(shè)施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包間 20個(gè)【 240 人】 840 中餐廚房 350 風(fēng)味餐廳 70 2 140 風(fēng)味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 19 行政酒廊 270 總計(jì) 880 3315 表２ ? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時(shí)也要兼顧會(huì)議客源的需求。本項(xiàng)目 800 平米的多功能廳能滿足未來(lái)大中型會(huì)議接待。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計(jì)【不包含員工住宿】 20xx2500 機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機(jī)房和設(shè)施 小計(jì) 1401 后勤、機(jī)房和設(shè)備 總建筑面積 6020 停車位 160【 40 地下（ VIP 專用）、 120 地上】 表 6 （備注：因?yàn)榫唧w功能劃分 不詳 ，該表僅供參考） 四、 投資估算和資金籌措 (一 )投資估算 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、土地費(fèi)用： 約 3億 （ 5000一平米， 服務(wù) 總面積約 60000 平米） B、 建 安 費(fèi)： 約 40000 萬(wàn) 元 C、配套費(fèi)、前期費(fèi)及各項(xiàng)雜費(fèi)： 60000 萬(wàn)元 成本綜計(jì) 約 4億 元 （二） 資金籌措 自籌資金： 2億 萬(wàn) 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 五 、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目可銷售的總面積 約 為 50110 平方米，按平均銷售價(jià)格 13000 元 /平方米計(jì)算，總銷售收入為： 65143 萬(wàn) 元 。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來(lái)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源； （二）項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 1. 項(xiàng)目酒店為 濱湖區(qū)不多 的 五星級(jí)酒店，建成營(yíng)業(yè)后可大大提升 新區(qū) 形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)尚不成熟，五星級(jí)酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項(xiàng)目和回收期漫長(zhǎng)的決策時(shí)，盡可能的向政府爭(zhēng)取各項(xiàng)投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策，同時(shí)要爭(zhēng)取將本項(xiàng)目酒店做未來(lái)的政府接待、會(huì)議基地，在經(jīng)營(yíng)上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項(xiàng)目工作的開始，后續(xù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)實(shí)施階段都必須堅(jiān)持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義在于通過(guò)知名品牌酒店帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展。 防范措施： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查、分析和論證； ? 加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊， 爭(zhēng)取得到政府的支持； 2． 資金風(fēng)險(xiǎn) 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無(wú)法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無(wú)法及時(shí)完工、設(shè)備無(wú)力采購(gòu)、項(xiàng)目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營(yíng)期間債務(wù)過(guò)多導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力巨大。 4． 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如前面提到的眾多高星級(jí)豪華酒店就是對(duì) Dear酒店極大威脅，還有已