【正文】 業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。　?。骸蛾P(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)）明確：合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱(chēng)為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱(chēng)為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的依法合并。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。”的規(guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅?！笨梢赃x擇按以下規(guī)定處理：　　1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定?！　?）被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變?！　。骸蛾P(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)）明確：資產(chǎn)收購(gòu)，是指一家企業(yè)（以下稱(chēng)為受讓企業(yè)）購(gòu)買(mǎi)另一家企業(yè)（以下稱(chēng)為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程能夠名正言順。B企業(yè)按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門(mén)辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并享有最終一定成果?！　≡摲桨负献麟p方都要視同銷(xiāo)售，看似沒(méi)有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開(kāi)發(fā)主體，符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。　　這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅?！　?duì)于A企業(yè)的影響如下：　　：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！薄　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。受讓企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合?！　企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！　?）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定?！　。ㄋ模┱w產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒(méi)有其他重要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā)?！　。翰恍枰U納。企業(yè)合并，當(dāng)事方應(yīng)按下列規(guī)定處理：　　1）合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)。　　2）被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼。　　B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。整體產(chǎn)權(quán)方式下的吸收合并與土地使用權(quán)投資方式比較，進(jìn)一步免征了本環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒(méi)有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！督忉尅穼?duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義，即“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無(wú)效的認(rèn)定，以防止損失擴(kuò)大?！苯ㄔO(shè)項(xiàng)目審批通過(guò)，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)?！叭绻ㄖ龠`法建筑，那么所簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項(xiàng)目被政府有關(guān)行政主管部門(mén)追認(rèn)之前，肯定是無(wú)效的。對(duì)土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對(duì)土地情況充分掌握，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)合同簽訂前進(jìn)行律師盡職調(diào)查，對(duì)該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?或者說(shuō)雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。當(dāng)然，對(duì)資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的一方，需具備足夠融資能力。后來(lái)雙方因利潤(rùn)分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？這是因?yàn)閷?shí)踐中有些合作開(kāi)發(fā)方會(huì)在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)是通過(guò)銷(xiāo)售收入減去開(kāi)發(fā)成本得到來(lái)的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和合作利潤(rùn)的。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，然后再去開(kāi)展具體工作，這樣在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來(lái)，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無(wú)法進(jìn)一步明確。三、規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)，保障投資權(quán)益（一）謹(jǐn)慎選擇合作開(kāi)發(fā)伙伴，委托律