【正文】 師進行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。對此方面進行考慮需要對合作伙伴的信息如公司財力、運營能力、土地狀況等基本信息充分掌握。三是合作伙伴是否誠信。對合作伙伴進行考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會和股東會關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（4）公司基本情況調(diào)查?！保?）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項權(quán)益；任何第三方對該項目土地及房產(chǎn)的評估文件或類似成交價格文件；土地及項目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)?、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖?，以及與市政、公用、供電、電信等部門落實的上下水、電、供熱、燃?xì)?、電信源頭供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項目土地原使用權(quán)人的補償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補償費的發(fā)票、證明等。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭議糾紛、投資人的為人品德、該項目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任，在聯(lián)營體虧損時，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯，應(yīng)對之進行界定，并且在時間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進度款的支付應(yīng)跟上施工的進度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？造成的損失如何計算和承擔(dān)等，也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒有明確約定，則在實際分配時必然會引起訴爭；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計面積為準(zhǔn)，還是以實際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計算商住混合樓的公攤面積時，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。20。另外，雙方還應(yīng)對一些風(fēng)險和損失的承擔(dān)進行事先約定。在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟價值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對此爭執(zhí)不休。司法實踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。實踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛，絕大部分是因為雙方簽訂的合同草率、簡單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。尤其是預(yù)留印鑒中的財務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。 但該報表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。（4）項目租售相關(guān)文件，主要包括、該項目的商品房預(yù)售許可證、項目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明，應(yīng)至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價格、付款方式、購買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價等信息頁的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”等等。其主要調(diào)查該項目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門調(diào)閱注冊登記、年檢資料。主要包括查閱公司章程，了解股東會、董事會、監(jiān)事會及高級管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財務(wù)及機構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。（2）公司潛在風(fēng)險調(diào)查?！睂Ψ康禺a(chǎn)合作開發(fā)來講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊，一是對公司的調(diào)查，二是對項目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對項目建設(shè)情況的調(diào)查。對公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查。經(jīng)營理念決定一個公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險糾紛的出發(fā)點。一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時，至少需要從以下三個方面進行考慮。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對此無約定。因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款