【正文】 師進(jìn)行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開(kāi)發(fā)是否順利的根本。對(duì)此方面進(jìn)行考慮需要對(duì)合作伙伴的信息如公司財(cái)力、運(yùn)營(yíng)能力、土地狀況等基本信息充分掌握。三是合作伙伴是否誠(chéng)信。對(duì)合作伙伴進(jìn)行考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來(lái)發(fā)展是否存在重大不確定性等?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)、運(yùn)輸工具登記部門(mén)、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢(xún)抵押、出質(zhì)，向公司開(kāi)戶(hù)銀行發(fā)函詢(xún)證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（4）公司基本情況調(diào)查?！保?）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門(mén)出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對(duì)該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評(píng)估文件或類(lèi)似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場(chǎng)地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)?、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)要求或?qū)彶橐庖?jiàn)，以及與市政、公用、供電、電信等部門(mén)落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)?、電信源頭供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問(wèn)題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶(hù)完全由另一方控制。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭(zhēng)議糾紛、投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)是否樂(lè)觀(guān)等角度來(lái)分析。另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng)，分享聯(lián)營(yíng)的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)對(duì)之進(jìn)行界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)等，也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒(méi)有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤(pán)的銷(xiāo)售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。20。另外，雙方還應(yīng)對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承擔(dān)進(jìn)行事先約定。在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，一般都以開(kāi)發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。司法實(shí)踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。實(shí)踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)糾紛，絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合同草率、簡(jiǎn)單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。 但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問(wèn)題。（4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車(chē)位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售的情況表或銷(xiāo)售情況說(shuō)明，應(yīng)至少包括“已銷(xiāo)售的樓層、面積、銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)等，并提供銷(xiāo)售合同有關(guān)買(mǎi)受人名稱(chēng)、銷(xiāo)售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁(yè)的復(fù)印件以及一份銷(xiāo)售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”等等。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門(mén)調(diào)閱注冊(cè)登記、年檢資料。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級(jí)管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。（2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查?！睂?duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)來(lái)講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊，一是對(duì)公司的調(diào)查，二是對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。對(duì)公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查。經(jīng)營(yíng)理念決定一個(gè)公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險(xiǎn)糾紛的出發(fā)點(diǎn)。一般來(lái)講，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。第二種情形是：建設(shè)過(guò)程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對(duì)此無(wú)約定。因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款