【正文】 管理機構(gòu)的名義進行有關(guān)的民事活動。受讓方除須認真審查項目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進度等方面著手防范潛在風(fēng)險并作為確定轉(zhuǎn)讓股價的依據(jù)。其不足之處是：目標(biāo)項目公司在實際的經(jīng)營過程中不可避免地會產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因為違約或侵權(quán)對他人承擔(dān)賠償責(zé)任。投資方通過受讓房地產(chǎn)項目公司的部分股權(quán)，以達到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機構(gòu)，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財務(wù)成本，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述我國現(xiàn)行多部法律文件中都有關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念，如《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)合作開發(fā) 法律風(fēng)險 權(quán)益保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資數(shù)額大、周期長、資金回流慢的特點。.. . . ..房地產(chǎn)合作開發(fā)模式【摘要】實踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的普遍形式，其合作開發(fā)的模式主要有合伙型聯(lián)建、成立項目公司合作開發(fā)兩種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而房地產(chǎn)持續(xù)運營需要不斷地滾動投入，為了項目的正常運行，金融機構(gòu)已經(jīng)不再是唯一的融資渠道，更需要吸納社會資金參與開發(fā)；另一方面，基于資本的逐利性，大量社會資金亦積極投入房地產(chǎn)行業(yè)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十四條“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！本C上，可以將房地產(chǎn)合作開發(fā)定義為：“當(dāng)事人雙方約定，各自分別提供土地、資金、技術(shù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，并于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)形式”。在此類合作開發(fā)方式中，合作開發(fā)合同的設(shè)計至關(guān)重要：合作開發(fā)合同對重要事項的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項目公司的項目操盤，因而應(yīng)在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范，所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，并以法律文件的形式予以確定。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點是：合作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無須進行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險。受讓方應(yīng)委托會計事務(wù)所對目標(biāo)公司進行財務(wù)盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司的資產(chǎn)負債情況，委托律師事務(wù)所對目標(biāo)公司進行法律盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類訴訟引起的潛在負債，以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負債。不成立項目公司，也不成立聯(lián)合機構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)、分享收益這種方式適用于相對簡單的項目。上述兩種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營，其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（無論是否以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經(jīng)營、共負盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對等的原則，作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項目產(chǎn)生的對外債務(wù)負連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)互負連帶責(zé)任。（一）合同效力風(fēng)險缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個條件：首先，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)，即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級共四個資質(zhì)等級。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。未取得土地使用權(quán)證《解釋》對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義，即“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無效的認定，以防止損失擴大。”建設(shè)項目審批通過，是合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)?！叭绻ㄖ龠`法建筑，那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項目被政府有關(guān)行政主管部門追認之前，肯定是無效的。對土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對土地情況充分掌握，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)合同簽訂前進行律師盡職調(diào)查，對該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。合作進行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項，比如廣告宣傳、項目竣工驗收等，這些遺漏事項所需的費用由誰來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。當(dāng)然，對資金承擔(dān)無限責(zé)任的一方，需具備足夠融資能力。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險？這是因為實踐中有些合作開發(fā)方會在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開發(fā)建設(shè)