淺議房地產(chǎn)項目開發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理-wenkub
2023-07-08 03:35:23 本頁面
【正文】 意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題。當工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領導的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學、不系統(tǒng)、不全面，不完全可行?！ ∏捌趯κ袌鲅芯坎怀浞?，決策緩慢。目前中國的房屋平均壽命一般只有30年，不及英國1/4，不及美國1/2 ，從這個數(shù)字來說，我們的住房水平實在令人擔憂，當然不全是因工程質(zhì)量的問題，還有其他原因。質(zhì)量監(jiān)督管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命線，質(zhì)量監(jiān)督管理人員要秉持專業(yè)態(tài)度和職業(yè)操守認真落實和執(zhí)行房地產(chǎn)的質(zhì)量監(jiān)督管理工作。本文從目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀和問題入手，重點分析了房地產(chǎn)項目管理及質(zhì)量監(jiān)督管理的現(xiàn)狀、存在問題及主要實施策略?，F(xiàn)在政府號召房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高建筑質(zhì)量，將目前30年的建筑平均壽命延長至100年，這正是意識到了房屋的質(zhì)量問題已經(jīng)成為影響我國居民生活的重要因素，房地產(chǎn)項目監(jiān)管人員的責任重大。由于沒有詳細、可行的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低?！ Q策機制不完善。公司高層領導成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設關注、等待和推脫責任的 “注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術問題和工程建設的項目管理問題等，許多本應相關專業(yè)人員或部門做的具體技術問題反而會集中在公司高層領導處。某在建項目使用市場定位由住宅改為商務公寓功能的“正確”修改?！ Q策階段工作效率低下，導致項目實施喪失機遇，效益損失?！ ∫蚴袌鲅芯侩A段進行得不細致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應屬設計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預和限制，在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術文件慢、建設過程中變更多。小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫?！ №椖吭O計資源整合不足會影響項目設計文件的質(zhì)量、供應時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理?，F(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡?！ ∧壳暗墓こ坦芾碇?，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內(nèi)容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。在項目收尾階段，甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。對于房地產(chǎn)工程項目管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成的，工程實物是由若干施工單位建設出來的，而且現(xiàn)場工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實施，工程建設所用建筑設備、材料由設備、材料供應商提供，在工程建設實施階段開發(fā)商與參與項目建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理及材料設備供應商之間均是需方和供方的合同、合作關系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關系就成為工程項目管理的關鍵所在，也是房地產(chǎn)項目管理“預控”和事先管理的主要內(nèi)容。 其實，開發(fā)商要把承包方看成是通過項目實施實現(xiàn)雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴，平時就要注意收集、整合各種與房地產(chǎn)工程項目建設相關的各種社會資源，建立、充實不同內(nèi)容的供方資源庫，以便在工程項目建設需要時有備無患。有些該由開發(fā)商做的工作，自身并沒有做好，而有些本該由供方進行的工作，開發(fā)商反而常?！霸轿弧?，也會影響工程項目的規(guī)范化管理，甚至會出現(xiàn)“違規(guī)”、“違法”行為，后果嚴重。而有的開發(fā)商甲方供料內(nèi)容越來越多、越來越細，還存在者甲方供料的交接、驗收、保存、結帳等方面的環(huán)節(jié)，加大了開發(fā)商的工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期責任歸結于甲方。其次，事先整合的工程項目建設供方資源少，甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導致工程收尾階段項目管理困難。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目
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