【正文】 專業(yè)進行協(xié)調(diào)工作。技術(shù)工程部１、技術(shù)工程部 負責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)、成本、質(zhì)量、工程（含項目管理）歸口管理工作。７、負責(zé)一體化管理體系策劃的控制，研究公司的職能、職權(quán)劃分，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，提出組織機構(gòu)的設(shè)置和調(diào)整方案；８、負責(zé)對公司各 職能部門履行管理職責(zé)的情況和效果進行評審、考核；人力資源部：１、 負責(zé)組織全體員工的培訓(xùn)工作，制定培訓(xùn)計劃并組織實施，建立培訓(xùn)檔案做好培訓(xùn)記錄；２、負責(zé)公司 員工的招聘、錄用、調(diào)配工作；負責(zé)各二級單位之間員工流動的審批工作，并辦理有關(guān)手續(xù)。編制書面的或文件化的程序，其內(nèi)容通常包括：活動的目的、范圍、職責(zé)、權(quán)限和工作程序；在工作程序中又要規(guī)定：做什么? 誰來做? 何時、何地做?如何做? 使用什么材料、設(shè)備和文件做?做到什么程度?如何對活動進行控制和記錄。由于與質(zhì)量管理相關(guān)的部門較多，在縱向結(jié)構(gòu)上層次也較多，因此，在確定質(zhì)量管理的職權(quán)結(jié)構(gòu)時，一定要注意權(quán)力要有層次，職責(zé)要有范2 / 53圍，分工要明確，關(guān)系要清晰，防止責(zé)任不清楚造成相互扯皮推誘，影響管理職能的發(fā)揮。宜設(shè)置為 34 個層次，即：公司層次（分公司）項目層 次，崗位層次。組織結(jié)構(gòu)的本質(zhì)是員工的分工協(xié)作關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系2022 年 5 月 15 日a / 53目 錄一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成 ..................................................................1（一）質(zhì)量管理體系的定義 .........................................................................1（二）質(zhì)量管理體系的內(nèi)容 .........................................................................1（三）質(zhì)量管理體系部門構(gòu)成 .....................................................................2二、部門職責(zé) ..........................................................................................................3三、工作流程 ..........................................................................................................7四、項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 ..............................................................................7五、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度 ................................................................................10六、現(xiàn)場管理程序手冊 ........................................................................................34七、施工過程質(zhì)量控制細則 ................................................................................47八、 “質(zhì)量一票否決權(quán)”的使用規(guī)定 ......................................................................501 / 53一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成（一）質(zhì)量管理體系的定義管理體系是建立方針和目標并實現(xiàn)這些目標的體系。這個結(jié)構(gòu)體系的內(nèi)容主要包括：?職 能 結(jié)構(gòu) 即完成成本管理目標所需的各項業(yè)務(wù)工作及其關(guān)系，包括機構(gòu)設(shè)置、業(yè)務(wù)分工及相互關(guān)系。?部 門 機構(gòu) 又稱組織的橫向結(jié)構(gòu)，即各管理部門的構(gòu)成。（2）具體程序 程序是為進行成本管理活動所規(guī)定的途徑。（3）過程和資源 質(zhì)量管理是貫穿整個發(fā)開過程而發(fā)生的一個動態(tài)過程，需要全員參與。對各二級單位的人事調(diào)配、培訓(xùn)、勞動工資管理等工作起協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督與管理作用。負責(zé)新開發(fā)項目“三同時 ”相關(guān)技術(shù)監(jiān)管工作。 對重大工程事故及工程技術(shù)問題提出處理方案。6 / 53開發(fā)分公司：１、貫徹執(zhí)行公司管理方針、管理目標，制定本單位的管理目標２、按照公司《管理手冊》要求，建立健全本單位的管理體系并保持有效運行；３、對所承擔(dān)的 業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的開發(fā)、服務(wù)和產(chǎn)品的質(zhì)量負責(zé)；４、負責(zé)質(zhì)量目 標、 計劃的貫徹與實施５、負責(zé)施工 過程中質(zhì)量管理各項工作置業(yè)公司：１、貫徹執(zhí)行公司管理方針、管理目標，制定本單位的管理目標２、按照公司《管理手冊》要求，建立健全本單位的管理體系并保持有效運行；３、對所承擔(dān)的 業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的開發(fā)、服務(wù)和產(chǎn)品的質(zhì)量負責(zé)；7 / 53三、工作流程 見圖四、項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容（一） 決策階段的質(zhì)量管理 此階段質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是在廣泛搜集資料、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上研究、分析、比較，決定 項目的可行性和最佳方案。如圖紙是否完備，有無錯漏空缺，各個設(shè)計文件之間有無矛盾之處，技術(shù)標準是否齊全等等。 5．對施工中將要采取的新技術(shù)、新材料、新工藝進行審核，核查鑒定書和實驗報告。 9．做好設(shè)計技術(shù)交底，明確工程各個部分的質(zhì)量要求。 9 / 53 13．全面檢查開工條件。 3．工程質(zhì)量的預(yù)控 4．質(zhì)量檢查 包括操作者的自檢，班組內(nèi)互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質(zhì)檢員的巡視檢查；監(jiān)理和政府質(zhì)檢部門的檢查。 7．質(zhì)量事故處理 一般質(zhì)量事故由總監(jiān)理工程師組織進行事故分析，并責(zé)成有關(guān)單位提出解決辦法。維修期內(nèi)負責(zé)相應(yīng)的維修責(zé)任。 對一般產(chǎn)品，顧客在市場上直接購置一個最終產(chǎn)品，而不介入該產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。 (1) 項 目的質(zhì)量控制過程12 / 53 由于項目是個漸進的過程，在如圖 14l 所示的項目控制過程中，任何一個方面出現(xiàn)問題，必然會影響后期的質(zhì)量控制，進而影響工程的質(zhì)量目標。由于項目參加者來自不同的單位，通過合同確定各自的責(zé)權(quán)利關(guān)系，各有其不同的經(jīng)濟利益和目標，這會影響對質(zhì)量的管理能力和積極性。對業(yè)主來說，自己招聘的各種項目管理人員及為項目運行招聘的各種操作和管理人員，都應(yīng)作培訓(xùn)。 c．正確的引導(dǎo)。 人的問題是質(zhì)量問題的主要原因，甚至有許多本屬于技術(shù)、管理、環(huán)境等原因造成的質(zhì)量問題，最終常常還是歸結(jié)到人的身上。 按照實際工作的統(tǒng)計，質(zhì)量問題的原因主要出現(xiàn)在如下幾個方面： 設(shè)計的問題 40．1％ 施工責(zé)任 29．3％ 材料問題 14．5％ 使用責(zé)任 9．0％ 其 它 7．1％ 當然還可以采用結(jié)構(gòu)分析方法研究更細的原因。 (4) 項 目經(jīng)理必須創(chuàng)建良好的質(zhì)量環(huán)境，包括： 建立項目管理組織機構(gòu)，以滿足項目目標； 依據(jù)數(shù)據(jù)和有關(guān)事實根據(jù)的信息作決策； 進行開展評價，并將其結(jié)果用于質(zhì)量評價； 項目的質(zhì)量體系應(yīng)為參加項目的所有人員了解并貫徹到每個人的工作中，使他們都參與保證項目過程和項目產(chǎn)品的質(zhì)量工作中； 與承包商、供應(yīng)商和其他項目參加者建立互利的雙贏關(guān)系。 c. 項目 組織負責(zé) 不斷地改進自己的過程和活動的質(zhì)量，應(yīng)有自身工作評定、內(nèi)部審核及可能的外部審核作過程，并對此安排所需的時間和資源。并建立項目信息的收集、存貯、更新及檢索系統(tǒng)，確保有效利用這些信息。 為了保證工程質(zhì)量，進度、項目過程、成本花 費應(yīng)是協(xié)調(diào)的。項目實施過程中應(yīng)確保項目這些工作按計劃、按照標準進行和結(jié)束，并將評價結(jié)果紀錄編輯成冊，按規(guī)定時間保存。 6. 工程質(zhì)量控制中應(yīng)注意的問題工程項目管理工作中有如下幾個問題必須引起注意的： (1) 工程 項目管理不是追求最高的質(zhì)量和最完美的工程，而是追求符合預(yù)定目標的，符合合同要求的工程。 同時在符合項目功能、工期和費用要求的情況下，又必須追求盡可能地提高質(zhì)量，不出質(zhì)量事故，保證一次性成功，通過質(zhì)量管理避免或減少損失和錯誤。當然也包括對實施中的質(zhì)量管理工作提供幫助、解答，并積極介入，但如果存在質(zhì)量問題仍由實施者負責(zé)。18 / 53 對一些項目中的特殊部分，如超平地面、門窗外墻裝修，則應(yīng)有細致嚴密地質(zhì)量控制。 (4) 質(zhì) 量管理是一項綜合性的管理工作，除了工程項目的各個管理過程以外還需要一個良好的社會質(zhì)量環(huán)境，最主要的有： 1) 企業(yè)的基礎(chǔ)管理工作，如標準化工作、 質(zhì)量管理教育、職員的質(zhì)量意識、信息工作等； 2) 整個社會的價值觀念，企業(yè)的品牌形象 . (5) 注意合同 對質(zhì)量管理的決定作用。 3) 在合同中定義材料采購、圖紙設(shè)計、工藝使用的認可和批準制度，即19 / 53采購前先送樣品認可，圖紙使用前先批準。防止過于注重質(zhì)量技術(shù)方面的問題，而忽視管理方面的問題。 (8) 注意 過去同類項目的經(jīng)驗和反面的教訓(xùn)，特別是過去的業(yè)主、設(shè)計單位、施工單位反映出來的對技術(shù)、質(zhì)量有重大影響的關(guān)鍵性問題。在工程建設(shè)中，要求設(shè)計提供的信息越來越多。例如采用的技術(shù)標準，設(shè)計使用年限，工程規(guī)模，達到的生產(chǎn)能力。即設(shè)計成果的正確性、各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)性、文件的完備性，及要求設(shè)計文件清晰、易于理解、直觀明了，符合規(guī)定的詳細程度和設(shè)計成果數(shù)量要求。應(yīng)規(guī)定如何測量產(chǎn)品特性或如何評定項目產(chǎn)品特性對顧客和其他利益相關(guān)者要求的符合程度。這兩方面中的任何一個達不到要求，都可能對項目產(chǎn)品、項目產(chǎn)品的利益相關(guān)者及項目組織產(chǎn)生重大影響。項目的過程和產(chǎn)品質(zhì)量的產(chǎn)生和保持，要求實施系統(tǒng)管理，以確保理解和滿足顧客的明確和隱含的需要，評價其他利益相關(guān)者的需要且在項目管理的實施中考慮組織的質(zhì)量方針。使用功能和建筑物協(xié)調(diào)，并將它們一齊納入目標系統(tǒng)中，與邊界條件、時間( 工期和運行期)等一齊進行優(yōu)化，提出具體工程要求、技術(shù)說明、安全說明等，最終形成工程的質(zhì)量要求文本。 （3） 各部分詳細技術(shù)設(shè)計工作。（4） 對設(shè)計質(zhì)量標準重要的影響因素之一投資的限額及其分配。所以設(shè)計質(zhì)量很難控制。 （3）有同類工程經(jīng)驗，在過去的項目中與業(yè)主合作良好，信譽好。23 / 53（3）對設(shè)計單位不愿進行設(shè)計多方案經(jīng)濟性對比分析的項目。 3) 另外請科研單位專家對方案研討，進 行全面技術(shù)經(jīng)濟分析，最后選擇優(yōu)化的方案。 l) 設(shè)計工作以及設(shè)計文件的完備性，應(yīng)包括說明工程形象的各種文件，如各種專業(yè)圖紙、規(guī)范、模型，相 應(yīng)的概預(yù)算文件， 設(shè)備清單和工程的各種技術(shù)經(jīng)濟指標說明以及設(shè)計依據(jù)的說明文件、邊界條件的說明等。設(shè)計工作的評價，包括工程功能組合的科學(xué)性，數(shù)量和質(zhì)量符合項目的定義。 b 潑門，廣術(shù)各慮到將來運行個的維修、設(shè)備更換、保養(yǎng)的方便。工程施工中的質(zhì)量控制屬于生產(chǎn)過程的質(zhì)量控制。 （3） 質(zhì)量控制的關(guān)鍵因素是實施者，開發(fā)商應(yīng)重視對承( 分)包商、供應(yīng)商的選擇。甚至 對分包商、 勞務(wù)供應(yīng)進行培訓(xùn)或提供培訓(xùn)幫助。建立工程的技術(shù)管理制度，并經(jīng)常進行考核。由于質(zhì)量是工程的內(nèi)在因素，它的指標常常不硬，所以人們特別容易忽視。 對每一項檢查應(yīng)確定查什么，怎樣檢查，在何處何時查，誰檢查誰， 檢查頻度。這在工程質(zhì)量評價、質(zhì)量問題分析、索賠和反索賠中有重要作用，它們應(yīng)能系統(tǒng)地、全面地說明(證明) 已建工程的各部分( 工程、技術(shù)、設(shè)備等) 的質(zhì)量狀況。只有這樣才能正確制定實施方案和報價。3 材料質(zhì)量控制 材料的經(jīng)營和采購是工程項目質(zhì)量和費用控制的重點。 （2） 采購選擇。 2) 盡可能選擇有長期合作伙伴關(guān)系的供應(yīng)商。28 / 53 5) 與供應(yīng)商或其生產(chǎn)廠家一起研究質(zhì)量改進措施。 （3） 入庫和使用前的檢查。4 工程質(zhì)量檢查和監(jiān)督 工程施工是一個漸進的過程，質(zhì)量控制必須在整個過程中起作用，這里有兩個層次。 5 工程驗收和移交29 / 53 （1） 驗收過程在實施階段的質(zhì)量管理是局部的，主要針對某些特定的對象，而工程驗收的重點則在于工程項目的整體是否達到設(shè)計的生產(chǎn)能力和規(guī)范的要求，檢查系統(tǒng)的完整性，不可缺少運行必需的部分。對查出來的問題應(yīng)限期解決，既可以邊移交邊解決，也可以推遲移交，再作復(fù)查?？⒐D不僅作為工程實施狀況和最終工程技術(shù)系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。 b 生產(chǎn)準備情況。 e 三廢處 理情況。 i 項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)等。 d 庫存結(jié)余的設(shè)備材料表。 h 設(shè)計質(zhì)量評定表。 （四） 工程項目運行質(zhì)量管理制度1 運行條件準備 工程的運行條件準備是項目施工和運行兩個重要階段的中間環(huán)節(jié)，并涉及很大的費用。 （2） 培訓(xùn)操作人員及維護人員。 對于由新項目組建的企業(yè)或企業(yè)分部，則必須建立新企業(yè)的運行機制、生產(chǎn)管理規(guī)章制度，管理組織及管理系統(tǒng)。有的工程是分批移交的，則在計劃期就應(yīng)考慮到移交后應(yīng)能進行局部運行，否則會減輕施工單位的保修責(zé)任。通過質(zhì)量保證