【正文】 是從1997年才正式開(kāi)始。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)?！∩婕胺康禺a(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。別讓快樂(lè)擦肩而過(guò)——生而為人就是一種快樂(lè)，快樂(lè)是人生的主題。不知道為什么，自己一直以來(lái)一直找不到一個(gè)突破口，天天和別人一樣，總感覺(jué)自己的付出會(huì)得到回報(bào)的。不能與自己喜歡的人和事在一起，是許多人不快樂(lè)的根本原因，因?yàn)槟銢](méi)有快樂(lè)的來(lái)源。東西怎么出去，就會(huì)怎么回來(lái)。任何偏執(zhí)都可能使人失去中肯的判斷，從而錯(cuò)過(guò)了美景，貽誤了人生。遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看去，許多事物都是很美的。社會(huì)心理學(xué)家告訴我們，嫉妒產(chǎn)生于相近的業(yè)界和區(qū)域，沖突往往源自利益的糾纏。而當(dāng)一切都可以看開(kāi)時(shí)，往往也是沒(méi)有什么可以失去的時(shí)候，時(shí)間把往事都沖淡了，只留下了美好的記憶，青春的記憶，成長(zhǎng)的記憶，拼搏的記憶，還有擦肩而過(guò)的燦爛笑容和寂寞黑夜里的溫暖燭光。3 時(shí)間產(chǎn)生美要鍛煉自己正確對(duì)待反對(duì)的能力，要勇敢地主動(dòng)去征詢反對(duì)意見(jiàn)。許多事情根本就無(wú)須解釋，天不晴有時(shí)就是因?yàn)橛隂](méi)下透，下透了就好了。一個(gè)人就像一個(gè)國(guó)家一樣，沒(méi)有寬容便沒(méi)有成長(zhǎng)。人生是一個(gè)不斷揮手的旅程，少年要告別家鄉(xiāng)，傷心人要告別傷心地，雄鷹要告別安逸，快樂(lè)要告別悲傷。記得一部戲里，一個(gè)人對(duì)主人公說(shuō)：“走吧，不要回頭，做不好不要回來(lái)。聰明的人是善于取舍的人，是適時(shí)取舍的人。同樣，理完發(fā)的感覺(jué)也十分美好，因?yàn)槎嘤嗟臇|西去除了。對(duì)一些新品上市，可利用網(wǎng)絡(luò)了解一些新品，從而推出新樣式。3，損耗預(yù)防，防止發(fā)生各類家具損壞事故。4，品質(zhì)保證，店內(nèi)商品的一些保證體系，各類測(cè)試機(jī)構(gòu)證明。可選取《家裝一本通》一類的家裝書(shū)籍，將客廳、餐廳、臥室、書(shū)房及家裝的相關(guān)知識(shí)，做到脫口而出，方可成就一流家具導(dǎo)購(gòu)水平?！　?；；；；；；；；?！　〗⒖蛻敉扑]系統(tǒng)，這是基業(yè)常青，客源不斷的秘訣。家具擺場(chǎng)布局非常關(guān)鍵，沒(méi)有不好賣的家具，要把家具擺到最適合的位置。服務(wù)領(lǐng)先模式––通過(guò)服務(wù)樹(shù)立形象。速度模式––加快貨品周轉(zhuǎn)率，提升利潤(rùn)。　　二、降低成本、倍增利潤(rùn)　　采購(gòu)成本和管理成本的降低　　我們可以通過(guò)規(guī)模采購(gòu)、談判、提升管理水平等方法降低成本，要把成本看成魔鬼，最大限度地降低成本，通過(guò)如下數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出成本降低、利潤(rùn)是怎樣倍增的。后來(lái)，我們經(jīng)過(guò)談判每平方米下降了1元，租期由3年改為6年，通過(guò)談判幫他6年節(jié)省了86萬(wàn)元。談判就是賺錢，談判是一種經(jīng)營(yíng)工具，必須學(xué)習(xí)和研究。本人近期走訪國(guó)內(nèi)近60家各類家具商場(chǎng)（市場(chǎng)），特別關(guān)注二、三級(jí)市場(chǎng)獨(dú)立商場(chǎng)如何經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，通過(guò)給部分商場(chǎng)做管理咨詢和營(yíng)銷培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)大部分商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)、管理和營(yíng)利模式存在諸多問(wèn)題。其中主要問(wèn)題有：一、經(jīng)營(yíng)思路單一；二、缺乏營(yíng)銷規(guī)劃；三、管理不夠精細(xì)；四、客戶流失率較高；五、經(jīng)營(yíng)成本高、資源浪費(fèi)大；六、導(dǎo)購(gòu)員和營(yíng)銷人員素質(zhì)不高，導(dǎo)致利潤(rùn)流失。世界著名零售企業(yè)沃爾瑪在其核心經(jīng)營(yíng)理念中有一條“要讓顧客滿意，要為顧客先討價(jià)還價(jià)”，國(guó)美電器的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一就是通過(guò)談判要利潤(rùn)，他們專門成立了國(guó)內(nèi)一流的談判團(tuán)隊(duì)，這個(gè)談判團(tuán)隊(duì)為國(guó)美的發(fā)展起了重要的作用。所以，在家具經(jīng)營(yíng)中，存在諸多談判問(wèn)題，談判是家具經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要手段。　　可見(jiàn)，我們?cè)诩揖呓?jīng)營(yíng)中要千方百計(jì)降低經(jīng)營(yíng)和管理成本，創(chuàng)建營(yíng)利基石就要精細(xì)化管理，消除利潤(rùn)黑洞。區(qū)域領(lǐng)先––局部產(chǎn)品領(lǐng)先，如沙發(fā)當(dāng)?shù)劁N量第一?？蛻粼僭炷Ｊ建C–建立客戶推薦系統(tǒng)?！　〖揖叽黉N和推廣的實(shí)施，是家具企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，根據(jù)促銷主題每月每季要有創(chuàng)意的促銷活動(dòng)和推廣計(jì)劃。　　四、家具經(jīng)營(yíng)提升利潤(rùn)5個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題剖析　　一、如何提升商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力？　　答：；；；；；。　　四、如何更好處理積壓家具的策略？　　答：，請(qǐng)記住一句家具行業(yè)的名言：“處理時(shí)，請(qǐng)忘記進(jìn)價(jià)”；，一般––6個(gè)月不能銷貨（形象產(chǎn)品除外）的，堅(jiān)決處理；：A、低價(jià)拋售B、搭配銷售C、整體購(gòu)買D、促銷贈(zèng)送?！　〖揖呓?jīng)營(yíng)利潤(rùn)提升，除上述要點(diǎn)外，還必須建立適合本企業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化，做好家具經(jīng)營(yíng)“規(guī)范化、流程化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、數(shù)據(jù)化”。5，售后服務(wù)，從送貨，安裝到保養(yǎng)時(shí)間都要做到。六，好的績(jī)效1，總體：指店內(nèi)所有人員的工作效率，2，人效：?jiǎn)T工的反映速度與行動(dòng)速度3，地效：利用現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地銷售與促銷4，物效：獎(jiǎng)品與現(xiàn)場(chǎng)物品的陳列方式5，貨效：商品的樣式與季節(jié)性的調(diào)換七、如何讓自己的店更優(yōu)秀店內(nèi)形象布置，企業(yè)文化，商家的一些質(zhì)量體系等店內(nèi)人員的服務(wù)禮儀，精神狀態(tài)及一些形象等商品的陳列組織，不定時(shí)將商品變換陳列位置，增加顧客的吸引力。學(xué)會(huì)利用別人的營(yíng)銷方式，可參照一些其它行業(yè)店的營(yíng)銷策略。用電腦的人都知道，回收站是需要經(jīng)常清空的，否則會(huì)占用過(guò)多的空間，影響計(jì)算機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。有太多心事的人走不快，完全沒(méi)有心事的人又多半缺乏理性?！彼囊馑际亲屗x開(kāi)這里，是希望不要讓過(guò)去拖累他。沒(méi)有告別，就沒(méi)有成長(zhǎng)，要堅(jiān)強(qiáng)，就要勇于轉(zhuǎn)身，離別是為了更好地相聚。在一切成功要素中，胸懷是第一位，或者也可以說(shuō)寬容是第一位的。聰明的人也經(jīng)常要放棄解釋。不要抱怨反對(duì)者，他完全可以有他的看法，這是他的自由，與你無(wú)關(guān)。幾乎每個(gè)人都有自己的傷心地，所以我們并不奇怪，一些看起來(lái)很重要的地方，比如故鄉(xiāng)、母校、原單位、初戀現(xiàn)場(chǎng)，卻并不見(jiàn)得有很多人踴躍地回去，那是因?yàn)橛刑嗟墓适略诶锩?，有太多的沉重在原地。我參加和采訪過(guò)許多個(gè)校慶，映入我眼簾最多的慈祥的白發(fā)和久別重逢的淚水漣漣?！耙磺猩锒急┞对趧×业亩窢?zhēng)之中”，因?yàn)橐磺猩锒加懈咚俾试黾拥膬A向，在資源有限的情況下，生存斗爭(zhēng)是不可避免的。4 引退的美學(xué)“及時(shí)而漂亮的撤退與漂亮的進(jìn)攻同樣重要。引退的美學(xué)，即善始善終?！皾L動(dòng)的石頭上不長(zhǎng)青苔”，不下這座山便上不了那座山。影響引退的一個(gè)因素是貪戀，另一個(gè)因素是過(guò)分執(zhí)著。沒(méi)有人不喜歡微笑。給別人一個(gè)重新認(rèn)識(shí)你的機(jī)會(huì)，給自己一個(gè)認(rèn)識(shí)更廣闊世界的機(jī)會(huì)，有什么不好？有了博客就給自己內(nèi)心的一個(gè)世界，一直想寫(xiě)下去，可每天的忙讓我忙不出個(gè)所以然來(lái)?？蓵r(shí)光好像故意的折磨我一樣，這么多年了還是老樣子，我是一個(gè)不安分的人，但就是沒(méi)有不安分的行動(dòng)。歲月的車輪在一點(diǎn)點(diǎn)的前進(jìn)，有時(shí)候看起來(lái)像個(gè)風(fēng)車，看著慢慢的轉(zhuǎn)，但卻快別跟自己過(guò)不去你為什么會(huì)過(guò)不去——人無(wú)完人，物無(wú)無(wú)瑕，生活如果太過(guò)于執(zhí)著，那只能用一個(gè)字形容，那就是：累何苦要為難自己——不要為難自己，只要你做好應(yīng)該做的事情，就是值得稱贊的沒(méi)有必要的傷心——每一個(gè)人的能耐總是有限的，所以你沒(méi)必要怨天尤人、優(yōu)柔寡斷、自卑自抱，這些只會(huì)讓你迷失自我，進(jìn)入傷心的死胡同。只要我們用心去體會(huì)，以飽滿的熱情去對(duì)生活。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。非常的社會(huì)主義特色。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?！　　　　　　　　≡倥e個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這都是可以鉆營(yíng)的地方。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種情況那是想賠錢都搞不定的?！　　　　　≡僬f(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。你這個(gè)車是不能垂直起降的。嘿嘿。我就一筆帶過(guò)了。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的?！　　　　　　　∠葟南勒f(shuō)起。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。我不知道這個(gè)東西算啥?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?！　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位?！　‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。兩邊就吵了起來(lái)。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎?！　　　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕！　　　∮嗄嘣谶\(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。特牢騷百余字。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著?！　　　　　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)?！　　　　　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。嘿嘿　　　　施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建　　還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。黑得讓人毛骨悚然。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了?！　　　　　《鳎O(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的?！　　　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER?！　‖F(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　　　　　到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了?！　　　　　　　∥抑牢疫@么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。12\插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門?！　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這