【正文】 是從1997年才正式開始。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。　涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。別讓快樂擦肩而過——生而為人就是一種快樂，快樂是人生的主題。不知道為什么，自己一直以來一直找不到一個突破口，天天和別人一樣，總感覺自己的付出會得到回報的。不能與自己喜歡的人和事在一起，是許多人不快樂的根本原因，因為你沒有快樂的來源。東西怎么出去，就會怎么回來。任何偏執(zhí)都可能使人失去中肯的判斷，從而錯過了美景，貽誤了人生。遠遠地看去，許多事物都是很美的。社會心理學家告訴我們，嫉妒產生于相近的業(yè)界和區(qū)域，沖突往往源自利益的糾纏。而當一切都可以看開時，往往也是沒有什么可以失去的時候，時間把往事都沖淡了，只留下了美好的記憶，青春的記憶，成長的記憶，拼搏的記憶，還有擦肩而過的燦爛笑容和寂寞黑夜里的溫暖燭光。3 時間產生美要鍛煉自己正確對待反對的能力，要勇敢地主動去征詢反對意見。許多事情根本就無須解釋，天不晴有時就是因為雨沒下透，下透了就好了。一個人就像一個國家一樣，沒有寬容便沒有成長。人生是一個不斷揮手的旅程，少年要告別家鄉(xiāng)，傷心人要告別傷心地，雄鷹要告別安逸，快樂要告別悲傷。記得一部戲里，一個人對主人公說：“走吧，不要回頭，做不好不要回來。聰明的人是善于取舍的人，是適時取舍的人。同樣，理完發(fā)的感覺也十分美好，因為多余的東西去除了。對一些新品上市，可利用網絡了解一些新品，從而推出新樣式。3，損耗預防，防止發(fā)生各類家具損壞事故。4，品質保證，店內商品的一些保證體系，各類測試機構證明?？蛇x取《家裝一本通》一類的家裝書籍，將客廳、餐廳、臥室、書房及家裝的相關知識，做到脫口而出，方可成就一流家具導購水平?！　?；；；；；；；；?！　〗⒖蛻敉扑]系統(tǒng)，這是基業(yè)常青，客源不斷的秘訣。家具擺場布局非常關鍵，沒有不好賣的家具，要把家具擺到最適合的位置。服務領先模式––通過服務樹立形象。速度模式––加快貨品周轉率，提升利潤?！　《?、降低成本、倍增利潤　　采購成本和管理成本的降低　　我們可以通過規(guī)模采購、談判、提升管理水平等方法降低成本，要把成本看成魔鬼，最大限度地降低成本，通過如下數據對比，可以看出成本降低、利潤是怎樣倍增的。后來，我們經過談判每平方米下降了1元，租期由3年改為6年，通過談判幫他6年節(jié)省了86萬元。談判就是賺錢，談判是一種經營工具，必須學習和研究。本人近期走訪國內近60家各類家具商場（市場），特別關注二、三級市場獨立商場如何經營運作，通過給部分商場做管理咨詢和營銷培訓，發(fā)現大部分商場在經營、管理和營利模式存在諸多問題。其中主要問題有：一、經營思路單一；二、缺乏營銷規(guī)劃；三、管理不夠精細；四、客戶流失率較高；五、經營成本高、資源浪費大；六、導購員和營銷人員素質不高，導致利潤流失。世界著名零售企業(yè)沃爾瑪在其核心經營理念中有一條“要讓顧客滿意，要為顧客先討價還價”，國美電器的核心競爭力之一就是通過談判要利潤，他們專門成立了國內一流的談判團隊，這個談判團隊為國美的發(fā)展起了重要的作用。所以，在家具經營中，存在諸多談判問題，談判是家具經營的一個重要手段?！　】梢?，我們在家具經營中要千方百計降低經營和管理成本，創(chuàng)建營利基石就要精細化管理，消除利潤黑洞。區(qū)域領先––局部產品領先，如沙發(fā)當地銷量第一。客戶再造模式––建立客戶推薦系統(tǒng)?！　〖揖叽黉N和推廣的實施，是家具企業(yè)經營能力的體現，根據促銷主題每月每季要有創(chuàng)意的促銷活動和推廣計劃?！　∷摹⒓揖呓洜I提升利潤5個關鍵問題剖析　　一、如何提升商場的競爭力？　　答：；；；；；?！　∷摹⑷绾胃锰幚矸e壓家具的策略？　　答：，請記住一句家具行業(yè)的名言：“處理時，請忘記進價”；，一般––6個月不能銷貨（形象產品除外）的，堅決處理；：A、低價拋售B、搭配銷售C、整體購買D、促銷贈送?！　〖揖呓洜I利潤提升，除上述要點外，還必須建立適合本企業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化，做好家具經營“規(guī)范化、流程化、專業(yè)化、標準化、精細化、數據化”。5，售后服務，從送貨，安裝到保養(yǎng)時間都要做到。六，好的績效1，總體：指店內所有人員的工作效率，2，人效：員工的反映速度與行動速度3，地效：利用現場進行實地銷售與促銷4，物效：獎品與現場物品的陳列方式5，貨效：商品的樣式與季節(jié)性的調換七、如何讓自己的店更優(yōu)秀店內形象布置，企業(yè)文化，商家的一些質量體系等店內人員的服務禮儀，精神狀態(tài)及一些形象等商品的陳列組織，不定時將商品變換陳列位置，增加顧客的吸引力。學會利用別人的營銷方式，可參照一些其它行業(yè)店的營銷策略。用電腦的人都知道，回收站是需要經常清空的，否則會占用過多的空間，影響計算機的運轉速度。有太多心事的人走不快，完全沒有心事的人又多半缺乏理性。”他的意思是讓他離開這里，是希望不要讓過去拖累他。沒有告別，就沒有成長，要堅強，就要勇于轉身，離別是為了更好地相聚。在一切成功要素中，胸懷是第一位，或者也可以說寬容是第一位的。聰明的人也經常要放棄解釋。不要抱怨反對者，他完全可以有他的看法，這是他的自由，與你無關。幾乎每個人都有自己的傷心地，所以我們并不奇怪，一些看起來很重要的地方，比如故鄉(xiāng)、母校、原單位、初戀現場，卻并不見得有很多人踴躍地回去，那是因為有太多的故事在里面，有太多的沉重在原地。我參加和采訪過許多個校慶，映入我眼簾最多的慈祥的白發(fā)和久別重逢的淚水漣漣。“一切生物都暴露在劇烈的斗爭之中”，因為一切生物都有高速率增加的傾向，在資源有限的情況下，生存斗爭是不可避免的。4 引退的美學“及時而漂亮的撤退與漂亮的進攻同樣重要。引退的美學，即善始善終。“滾動的石頭上不長青苔”，不下這座山便上不了那座山。影響引退的一個因素是貪戀，另一個因素是過分執(zhí)著。沒有人不喜歡微笑。給別人一個重新認識你的機會，給自己一個認識更廣闊世界的機會，有什么不好？有了博客就給自己內心的一個世界，一直想寫下去，可每天的忙讓我忙不出個所以然來?？蓵r光好像故意的折磨我一樣，這么多年了還是老樣子，我是一個不安分的人，但就是沒有不安分的行動。歲月的車輪在一點點的前進，有時候看起來像個風車，看著慢慢的轉，但卻快別跟自己過不去你為什么會過不去——人無完人，物無無瑕，生活如果太過于執(zhí)著，那只能用一個字形容，那就是：累何苦要為難自己——不要為難自己，只要你做好應該做的事情，就是值得稱贊的沒有必要的傷心——每一個人的能耐總是有限的，所以你沒必要怨天尤人、優(yōu)柔寡斷、自卑自抱，這些只會讓你迷失自我，進入傷心的死胡同。只要我們用心去體會，以飽滿的熱情去對生活。下面基本上是按照報建的先后順序來說。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。因為國土部門必須依據規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。非常的社會主義特色。再次強調：不屬于交易。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。現在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業(yè)資質任職什么公司?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?！　　　　　　　　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這都是可以鉆營的地方。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。搞得不好的話，實在是害死人啊。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區(qū)網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優(yōu)質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種情況那是想賠錢都搞不定的?！　　　　　≡僬f到這個排水許可證。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。你這個車是不能垂直起降的。嘿嘿。我就一筆帶過了。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的?！　　　　　　　∠葟南勒f起。另外我們的消費者也沒這種意識。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。我不知道這個東西算啥。　　人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們?！　∫驗槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務?，F在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位?！　‖F在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣?，F在開始說施工圖審查。在這里講一個本人曾經親歷的事情。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。兩邊就吵了起來。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎?！　　　　　　　∮嗄嗯欧努F在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。　　　　余泥在運輸過程中，很容易污染路面?，F在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。無論怎么找關系都難批得下來。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。特牢騷百余字。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著?！　　　　　≡诂F實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現毛病的，就屬于安監(jiān)的職責?！　　　　　‖F在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。嘿嘿　　　　施工招投標、監(jiān)理報建　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。黑得讓人毛骨悚然。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。結果，連交件都交不進去。到最后當然這個標是投不進去了?！　　　　　《?，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。在我個人的從業(yè)經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的?！　　　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。　　現在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？　　　　　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。　　　　　　　　我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。這個系統(tǒng)在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產調控　　恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。　　　　　　在講預售和驗收這