房地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的三種模式-wenkub
2023-07-05 12:27:15 本頁(yè)面
【正文】 1995亞龍灣：得天獨(dú)厚的自然條件，政府集中優(yōu)勢(shì)政策，以短期休閑度假為主； 2003三亞灣海坡段：03年起發(fā)展，逐漸形成以中長(zhǎng)期度假的高檔居住片區(qū)； 目前，海棠灣、紅塘灣：未來(lái)的發(fā)展方向?！ 《?、以政府為主導(dǎo)的土地開(kāi)發(fā)模式 此種模式講得通俗點(diǎn)就是企業(yè)干不了的讓政府來(lái)干。當(dāng)然，一級(jí)開(kāi)發(fā)，整體開(kāi)發(fā)，區(qū)域開(kāi)發(fā)，帶來(lái)的收益頗微，風(fēng)險(xiǎn)也較高，技術(shù)環(huán)節(jié)存在各種問(wèn)題，畢竟土地方面的收入是一個(gè)盲點(diǎn)。這是一種簡(jiǎn)單的原理，新江灣模式需要樣板統(tǒng)計(jì)，從而需要配套銷(xiāo)售，立即輔助配套產(chǎn)品，從而發(fā)掘其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將土地未來(lái)的規(guī)劃展現(xiàn)給開(kāi)發(fā)商。 我們對(duì)于區(qū)域運(yùn)營(yíng)的模式其實(shí)一直在進(jìn)行思考和整合，這些整合其實(shí)在很大程度上就是對(duì)于地產(chǎn)區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式的一種解構(gòu)，一種深入淺出的探討。區(qū)域開(kāi)發(fā)是一種整體開(kāi)發(fā)，正如埃及人造船問(wèn)題中小船和大船的關(guān)系，把一個(gè)大型的項(xiàng)目切成小項(xiàng)目，把這些大問(wèn)題以大化小，把它簡(jiǎn)單化。由此延伸了一種概念，如果要對(duì)2平方公里以上規(guī)模尺度的土地進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)，就需要伴隨對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的思考與探索。產(chǎn)業(yè)是一門(mén)學(xué)科，房地產(chǎn)從屬于產(chǎn)業(yè)之一。實(shí)際上，人們看待一個(gè)區(qū)域時(shí)，是在地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行思考，地產(chǎn)范疇內(nèi)有交易和買(mǎi)賣(mài)兩種形式。產(chǎn)業(yè)、人、建筑三位一體，息息相關(guān)。比如，開(kāi)始就解決30平方公里的問(wèn)題很無(wú)序，那就將30平方公里化為6個(gè)5平方公里來(lái)思考，其間只需把握6個(gè)5平方公里之間的關(guān)系，理順之后再考慮30平方公里的問(wèn)題，會(huì)簡(jiǎn)單很多?！ ∠旅嫖液?jiǎn)單介紹一下主要三種區(qū)域運(yùn)營(yíng)的模式。此種模式適合于未來(lái)城市化可以波及到的，對(duì)產(chǎn)業(yè)依托性比較弱的土地，這種模式的衍生形式之一就是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。通過(guò)合作為一個(gè)區(qū)域造勢(shì)來(lái)做二級(jí)開(kāi)發(fā)，即用賣(mài)房子的方法賣(mài)地，便能實(shí)現(xiàn)眾人拾柴火焰高的效果。解決一個(gè)30平方公里的土地問(wèn)題，比如三亞海棠灣、亞龍灣的這種格局的時(shí)候，需要由政府出面?！ ≡谡劦降谝环N模式即用賣(mài)房子的方法賣(mài)地的時(shí)候，我們知道了新江灣城的模式的可取之處，同時(shí)在資金投入上，新江灣城的做法是，斷斷續(xù)續(xù)投入10個(gè)億，換來(lái)60個(gè)億，再斷斷續(xù)續(xù)用6年投入60個(gè)億換來(lái)100個(gè)億。地產(chǎn)公司繼而參與區(qū)域開(kāi)發(fā)，把一個(gè)超大區(qū)域分成若干個(gè)中等區(qū)域，專(zhuān)門(mén)運(yùn)作。30平方公里的區(qū)域就相當(dāng)是一個(gè)城，這個(gè)城里應(yīng)該所有配套設(shè)施都齊全。如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的支撐，單憑借某個(gè)概念，通過(guò)新江灣這種賣(mài)地模式，去支撐一個(gè)10平方公里的面積是不現(xiàn)實(shí)的，就像鄂爾多斯的空城，正是“因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有人”這一觀點(diǎn)的力證。而如果把寶山區(qū)把寶鋼遷走，寶山區(qū)的人口會(huì)少很多，也是這個(gè)道理。如果
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