公司企業(yè)成本法常見(jiàn)錯(cuò)誤-wenkub
2023-07-03 20:08:35 本頁(yè)面
【正文】 ，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2 適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式p225（理論）1)適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價(jià)值= 建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)3)適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價(jià)值＝房地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊或者舊的房地價(jià)值 = 土地重新購(gòu)建價(jià)格 + 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成劃分為以下7大項(xiàng)（注意不要漏項(xiàng)）①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷(xiāo)售費(fèi)用；⑤ 投資利息；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其中，開(kāi)發(fā)成本中本質(zhì)上應(yīng)歸屬于土地價(jià)值的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用，屬于土地開(kāi)發(fā)成本；開(kāi)發(fā)成本減去土地開(kāi)發(fā)成本后的余額，屬于建筑物建設(shè)成本。銷(xiāo)售費(fèi)用求?。ㄈ≈狄f(shuō)明依據(jù)以及基數(shù)）銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷(xiāo)售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。計(jì)息期應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的客觀水平來(lái)估算。 銷(xiāo)售稅費(fèi)求取開(kāi)發(fā)商(作為賣(mài)方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)：(1)銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱(chēng)“兩稅一費(fèi)”)等。1開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的利潤(rùn)。將上述房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分累加得到的一般是房地產(chǎn)的總價(jià)。1成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。1計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開(kāi)發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物兩部分的開(kāi)發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開(kāi)發(fā)成本。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。2建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法p231（理論）求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。成新折扣法計(jì)算公式為 :V= C q式中 (3)對(duì)每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對(duì)其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整), 但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。(5)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。(4)將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格”下的求取方法是：①估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 = ①②（增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額）如果是采用具有該功能的“重置價(jià)格”，則減去在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，可直接得到了扣除該功能缺乏引起的折舊后的
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1