公司企業(yè)成本法常見錯誤(已修改)
2025-06-30 20:08 本頁面
【正文】 大家論壇 13 / 13成本法常見錯誤計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2 適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式p225（理論）1)適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價值＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價值= 建筑物建設(shè)成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息＋銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值＝房地重新購建價格建筑物的折舊或者舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格建筑物的折舊房地產(chǎn)價格構(gòu)成劃分為以下7大項（注意不要漏項）①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤ 投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。P215(理論) 土地取得成本注意事項p215(理論)（取值要說明依據(jù)）取得房地產(chǎn)開發(fā)用地得途徑可歸納為以下3類情況：(一)市場購買下得土地取得成本由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費、營花稅)構(gòu)成。(二)征收集體土地下的土地取得成本(1)征地補償安置費用的組成① 土地補償費?安置補助費?地上附著物和青苗的補償費④安排被征地農(nóng)民社會保障費(2)相關(guān)稅費①征地管理費 ②耕地占有稅 ③耕地開墾費④新菜地開發(fā)建設(shè)基金⑤政府規(guī)定的其他費用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本(1)房屋拆遷補償安置費用的組成?被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格?被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額?搬遷補助費④安置補助費⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費(2)相關(guān)費用?房屋拆遷管理費?房屋拆遷估價費?房屋拆遷服務(wù)費④房屋拆除和渣土清運費⑤政府規(guī)定的其他費用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費 開發(fā)成本注意事項（取值要說明依據(jù)）開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計等前期工程費、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費等，注意不能漏項。p216(理論)可以將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。其中，開發(fā)成本中本質(zhì)上應(yīng)歸屬于土地價值的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等費用，屬于土地開發(fā)成本；開發(fā)成本減去土地開發(fā)成本后的余額，屬于建筑物建設(shè)成本。公共配套設(shè)施建設(shè)費等費用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進行合理分配。管理費用求取（取值要說明依據(jù)以及基數(shù)）包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。銷售費用求?。ㄈ≈狄f明依據(jù)以及基數(shù)）銷售費用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用和銷售同時發(fā)生的費用。廣告宣傳費、售資料制作費、樣板房、樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的－必須計利息銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的不必計利息銷售費用通常是按售價（估價對象）乘以一定比率來測算。投資利息的計算（取值要說明依據(jù)以及基數(shù)）1)應(yīng)計息的項目土地取得成本
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