公司企業(yè)成本法常見錯誤-wenkub.com
2025-06-15 20:08 本頁面
【正文】 3求取整體房地產(chǎn)的價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期未轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。⑤管理費按照不超過以上1)至4)項費用之和的2％計算。(1)開發(fā)成本。按國家稅法規(guī)定繳納。①征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；②勘察設(shè)計及前期工程費：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算；③住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預(yù)算計算；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行；⑤管理費：以上述①至④項之和為基數(shù)的l％～3％計算；⑥貸款利息。2重置價格沒有修正為估價時點的重置價格積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。⑤②磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟折舊額。功能過剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的“無效成本”。(A)功能缺乏折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。(3)對于不可修復(fù)項目，根據(jù)其在估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，分為短壽命項目和長壽命項目兩類。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟壽命 = 1/平均年折舊率（注意條件為R=0)利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：(4)求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新購建價格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。(2)從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為:式中：V ――建筑物的現(xiàn)值。 C－建筑物的重新購建價格。2重置價格≠重建價格，兩者適用條件不同P230(理論)2自有資金利息不計入利潤，而計入成本。(二)土地重新購建價格的求取思路假設(shè)該土地上沒有建筑物，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。1計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。1關(guān)于重新購建價格錯誤①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》，應(yīng)根據(jù)實際情況，并在估價報告中予以說明。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有下列4種:p2231)直接成本利潤率計算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本2)投資利潤率計算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費用十銷售費用3)成本利潤率計算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費用 + 銷售費用 + 投資利息 4)銷售利潤率計算基數(shù) = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)估價對象利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。銷售稅費一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息。建造期是自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時間。2)計息期的計算建設(shè)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是估價對象開發(fā)完成的日期（估價時點）。按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。p216(理論)可以將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。 大家論壇 13 / 13成本法常見錯誤計算時采用的是項目實際發(fā)生額
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