【正文】 按現(xiàn)行規(guī)定，%計提。（5）“應(yīng)付職工薪酬——工會經(jīng)費”的分配與支付工會經(jīng)費是按照工資總額的一定比例從成本費用中提取的。（2）“應(yīng)付職工薪酬——職工福利”的支付與分配按職工所屬部門，對發(fā)生的職工福利進(jìn)行分配：借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利（3）“應(yīng)付職工薪酬——社會保險費”的分配同時按職工所屬部門，對發(fā)生的職工福利進(jìn)行分配：借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利計提養(yǎng)老保險費時:借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用貸：應(yīng)付職工薪酬繳納養(yǎng)老保險時：借：應(yīng)付職工薪酬——社會保險費貸：銀行存款其他項目的社會保險，其會計處理方法與養(yǎng)老保險費的處理相同。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是專項貸款，用于本項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計入“開發(fā)成本——項目——開發(fā)間接費”或單獨設(shè)置“開發(fā)成本——項目——利息支出”。三、“財務(wù)費用”賬戶“財務(wù)費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。二、“銷售費用”賬戶“銷售費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。 房地產(chǎn)企業(yè)期間費用核算案例解析一、“管理費用”賬戶“管理費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用。 100 000（注：將來實際發(fā)生的配套設(shè)施費，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費（商品房甲） 50 000貸：開發(fā)間接費用 100 000貸：開發(fā)成本——待分?jǐn)傎M用——配套設(shè)施開發(fā)（水塔）800 0004．根據(jù)上述資料（4）依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費（商品房甲）1 000 0003．根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房甲）800 000——前期工程費（商品房乙）補償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費（商品房甲）20 000 000——土地征用及拆遷補償費（商品房乙）10 000 000貸：銀行存款（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應(yīng)由商品房甲負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費為40萬元，商品房乙負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費為10萬元。300 000 000【案例9】甲乙丙地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房甲、商品房乙，在20XX年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費3 000萬元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)2 000萬元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)1 000萬元。該項目總可售建筑面積為10萬平方米，商品房竣工交付時，已實現(xiàn)銷售建筑面積6萬平方米，根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，賬務(wù)處理如下：該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝總成本247?！伴_發(fā)成本”科目的期末余額反映在產(chǎn)品的實際成本。30 000貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）30 000貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）320 000（3）配套設(shè)施完工時（實際成本大于預(yù)提成本）如果開發(fā)產(chǎn)品沒有全部銷完，則：借：開發(fā)產(chǎn)品 由于幼托設(shè)施在其他銷售物業(yè)完工出售時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的銷售物業(yè)成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入銷售物業(yè)的開發(fā)成本。300 000（5）分配應(yīng)計入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本（商店）265 000——配套設(shè)施開發(fā)成本（商店）765 000（4）按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的非營利公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后，應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本或計劃成本），分配計入有關(guān)房屋和營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本時借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 80 000貸：銀行存款 40 000合40 00035 00035 00030 00030 00050 000水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。營利性公共配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本（配套成本對象）”賬戶進(jìn)行歸集，會計期末按照建筑面積法分配給各受益對象，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本一某成本對象（配套設(shè)施費）”賬戶的借方。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果工程規(guī)模不大，與其他項目建設(shè)地點較近，且開竣工時問相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象。六、公共配套設(shè)施的歸集與分配1．非營利性公共配套設(shè)施非營利性公共配套設(shè)施是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，其產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。4 200 000開發(fā)間接費雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定應(yīng)由哪項開發(fā)產(chǎn)品所負(fù)擔(dān)，因而無法將其直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄如下：（1）每月計提應(yīng)付利息時借：開發(fā)成本所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。五、開發(fā)間接費的歸集與分配利息資本化的終點是開發(fā)項目竣工并通過驗收。工程完工結(jié)算工程價款時，計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：101商品房建安工程費＝1 080 000630 000247。借：應(yīng)付賬款——施工單位（應(yīng)付款總額）貸：應(yīng)付賬款——甲供材料（扣款金額）銀行存款（實際支付金額）（3）甲供材料結(jié)算后，按結(jié)算額和已扣款差額進(jìn)行賬務(wù)處理如下：借：應(yīng)付賬款——施工單位（實際領(lǐng)用——已扣款）原材料（剩余不能退貨部分）貸：應(yīng)付賬款——甲供材料（結(jié)算額——已扣款）3．工程水電費的核算施工期間工程臨時水電費一般由開發(fā)商直接支付，施工合同中約定開發(fā)商和施工單位分擔(dān)比例。2．支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地產(chǎn)企業(yè)代承包商采購材料，并將其交付給承包商。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。7 500 000貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（某公司）竣工一次結(jié)算，開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——待分?jǐn)偝杀尽捌诠こ藤M”賬戶進(jìn)行歸集，會計期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對象。 66 670 000——住宅（土地征用及拆遷補償費）10＝15 000（萬元）③別墅的土地成本：按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。裙房的土地成本?0 0005247。 500 000 000（2）土地價款的分?jǐn)偢鶕?jù)該項目實際情況，紅星房地產(chǎn)公司確定成本對象分別為：裙房、寫字樓、住宅和別墅?！窘馕觥?（1）土地價款的歸集借：開發(fā)成本——待分?jǐn)偝杀荆ㄍ恋卣饔眉安疬w補償費） 200 000 000【案例2】20XX年6月7日，紅星房地產(chǎn)公司通過競拍拍得了某地塊，土地總價5億元，該地塊占地面積10萬平方米，總建筑面積為30萬平方米。 500 000 000凡已取得土地，未取得土地使用證的，要在會計報告附注的其他重要事項或存貨中披露。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計人有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某成本對象——土地征用及拆遷補償費”賬戶的借方。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。4．預(yù)算造價法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。10 000＝1 972（萬元）2．建筑面積法指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。7 300＝%共同成本按面積配比分入第三期的比例是：1 800247。土地成本為8 000萬元，如何分配土地成本？國稅發(fā)〔2009〕31號文第二十九條的規(guī)定應(yīng)該這樣理解：應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；另一部分是共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。成本歸集就是將成本支出計入成本項目的過程，而成本分配就是將計入成本項目的成本支出分配計入成本對象的過程?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目按成本對象設(shè)置明細(xì)科目，用于核算各成本對象的實際成本。二、“開發(fā)間接費”科目歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項目設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費用。土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地所發(fā)生的各項費用支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)總成本由各個成本對象的成本組成，而每個成本對象又由各個具體的成本項目組成。對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體