【正文】 計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為:式中：V ――建筑物的現(xiàn)值。功能過剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的“無效成本”。2重置價格沒有修正為估價時點的重置價格積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。3求取整體房地產(chǎn)的價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期未轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。(1)開發(fā)成本。⑤(A)功能缺乏折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 = 1/平均年折舊率（注意條件為R=0)利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率： C－建筑物的重新購建價格。1關(guān)于重新購建價格錯誤①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》，應(yīng)根據(jù)實際情況，并在估價報告中予以說明。建造期是自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時間。 大家論壇 13 / 13成本法常見錯誤計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2 適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式p225（理論）1)適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價值＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價值= 建筑物建設(shè)成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息＋銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值＝房地重新購建價格建筑物的折舊或者舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格建筑物的折舊房地產(chǎn)價格構(gòu)成劃分為以下7大項（注意不要漏項）①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤ 投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。計息期應(yīng)按照它們在估價時點（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的客觀水平來估算。1成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價格”下的求取方法是：①估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用；②估算該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 = ①②（增加該功能所超額的費用為折舊額）如果是采用具有該功能的“重置價格”，則減去在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，可直接得到了扣除該功能缺乏引起的折舊后的價值。磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。包括：①征地和拆遷安置補(bǔ)償費。3利息計算缺少管理費和銷售費用或作不計入銷售費用的理由3沒有其他工程費和開發(fā)期間稅費是算錯。⑦簡易結(jié)構(gòu)10年。對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價值”下的求取方法是：?功能落后的重置價格?功能落后的已提折舊?拆除功能落后的必要的費用④功能落后的可回收的殘值⑤安裝新的功能所必要的費用⑥在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要費用⑦折舊額＝??＋?－④＋⑤