【正文】 計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷(xiāo)售面積。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為:式中：V ――建筑物的現(xiàn)值。功能過(guò)剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過(guò)剩所造成的“無(wú)效成本”。2重置價(jià)格沒(méi)有修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。3求取整體房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期未轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。(1)開(kāi)發(fā)成本。⑤(A)功能缺乏折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 = 1/平均年折舊率（注意條件為R=0)利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率： C－建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。1關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格錯(cuò)誤①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新?tīng)顟B(tài)下的；《規(guī)范》，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。建造期是自動(dòng)工開(kāi)發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時(shí)間。 大家論壇 13 / 13成本法常見(jiàn)錯(cuò)誤計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2 適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式p225（理論）1)適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價(jià)值= 建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)3)適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價(jià)值＝房地重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊或者舊的房地價(jià)值 = 土地重新購(gòu)建價(jià)格 + 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成劃分為以下7大項(xiàng)（注意不要漏項(xiàng)）①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷(xiāo)售費(fèi)用；⑤ 投資利息；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。計(jì)息期應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的客觀水平來(lái)估算。1成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格”下的求取方法是：①估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 = ①②（增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額）如果是采用具有該功能的“重置價(jià)格”，則減去在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，可直接得到了扣除該功能缺乏引起的折舊后的價(jià)值。磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。包括：①征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。3利息計(jì)算缺少管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用或作不計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用的理由3沒(méi)有其他工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是算錯(cuò)。⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價(jià)值”下的求取方法是：?功能落后的重置價(jià)格?功能落后的已提折舊?拆除功能落后的必要的費(fèi)用④功能落后的可回收的殘值⑤安裝新的功能所必要的費(fèi)用⑥在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝所必要費(fèi)用⑦折舊額＝??＋?－④＋⑤