【正文】 p244理論市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下 :(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上搜集大量的交易實(shí)例。式中：在直線法的情況下，每年的折舊額 Di是一個(gè)常數(shù) D 。這一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行劃分或分?jǐn)偟那闆r。1結(jié)合市場供求分析確定評(píng)估出的積算價(jià)格1對(duì)于過舊的建筑物不大適用成本法1新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)（估價(jià)對(duì)象）乘以這一比率來測算。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動(dòng)工開發(fā)（開工）之日止的時(shí)間。管理費(fèi)用求?。ㄈ≈狄f明依據(jù)以及基數(shù)）包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。P215(理論) 土地取得成本注意事項(xiàng)p215(理論)（取值要說明依據(jù)）取得房地產(chǎn)開發(fā)用地得途徑可歸納為以下3類情況：(一)市場購買下得土地取得成本由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi)、營花稅)構(gòu)成。廣告宣傳費(fèi)、售資料制作費(fèi)、樣板房、樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的－必須計(jì)利息銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的不必計(jì)利息銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)（估價(jià)對(duì)象）乘以一定比率來測算。每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)，是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)期的終點(diǎn)土地取得成本計(jì)息期一般從建設(shè)期開始到結(jié)束。 (1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，即：開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。1成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、利息、利潤和稅金等。因此，土地的重新購建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購置價(jià)格和重新開發(fā)成本。N －建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。注意：不對(duì)折舊進(jìn)行調(diào)整是因?yàn)槿绻麑?duì)折舊進(jìn)行了調(diào)整，就提取不出可比實(shí)例的折舊了。 建筑物成新率 =1 總折舊率(三)分解法出題重點(diǎn)p245（理論） 1. 物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下:將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。孩倮谩白饨饟p失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；② 折舊額＝①－②(B)功能落后折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。(b)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同①未約定不可續(xù)期應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊②約定不可續(xù)期應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命－土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊2成本法中采用的殘值率不要用錯(cuò)①)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0；②磚混結(jié)構(gòu)一等2％；③磚混結(jié)構(gòu)二等2％；④磚木結(jié)構(gòu)一等6％；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等4％；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等3％；⑦簡易結(jié)構(gòu)0。⑥磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。以上述成本中①至④項(xiàng)之和為基數(shù)核定。⑦行政事業(yè)性收費(fèi)。3土地開發(fā)成本（土地開發(fā)費(fèi)用）＋土地取得成本（土地取得費(fèi)用）＝土地成本＝土地重新購建價(jià)格土地使用費(fèi)是指占有使用建設(shè)用地每年應(yīng)交納的一項(xiàng)占用費(fèi)用更多精品在大家！ 大家網(wǎng)，大家的！