【正文】 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 11 本案邀請專業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司 ,專業(yè)營銷策劃公司介入 ,形成內(nèi)部資源互補整合 本案倡導(dǎo)一種生活方式 —— 新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值 本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽市獨一無二 人性化、個性化、智能化物業(yè)管理 昆吾花園一期項目產(chǎn)品口碑很好 （二） 、 劣勢：（ Weekness） 位置較偏 ,生活配套不夠齊全 周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀 周邊為都市村莊 ,人文環(huán)境較差 首期開發(fā)臨近石化路 ,開發(fā)順序不夠合理 由于土地征用費用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性 本案開發(fā)成本相對比較高，價格彈性較小 昆吾花園二期“康橋環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在昆吾花園二期“康橋城市綠化、美化獨具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長處，建一房綠一點，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新穎，管理精細規(guī)范，具有中國北方平原特色的城市園林景觀。 第一篇、市場篇 一 ﹑市場環(huán)境 濮陽市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。 二﹑ 昆吾花園二期 的二次營銷推廣 的意義 1 ﹑總結(jié) 前期銷售執(zhí)行的利弊，及時改進﹑取其精華﹑棄其糟粕。市場水涼，人氣不旺，案場一直處于疲軟狀態(tài)， 如今各 售樓部 每天接待客戶數(shù)量減退、有時甚至一天沒有接到一族客戶。 結(jié)合近期市場調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過程存在的問題。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 7 一、序言 隨著市場經(jīng)濟體制的建立和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場運作體系也逐步成熟起來。水城 ”的全程推廣方案 目錄 一、序言 ???????????????????????????????? 4 頁 二、昆吾花園二期 的二次營銷推廣 的意義 ???????????????????? 5 頁 第一篇、 市場篇 一﹑市場環(huán)境 ???????????????????????????????? 5 頁 二﹑項目 SWOT 分析 ????????????????????????????? 7 頁 三 、 項 目定位 ???????????????????????????????? 10 頁 四、標(biāo)客戶掃描 ??????????????????????????????? 14 頁 昆吾花園二期“康橋水城 的全程推廣 方案 ,市場營銷 類別：市場營銷 昆吾花園二期“康橋昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 2 來源： 牛檔搜索（ ） 本文系 牛檔搜索（ ） 根據(jù)用戶的指令自動搜索的結(jié)果，文中內(nèi)涉及到的資料均來自互聯(lián)網(wǎng)，用于學(xué)習(xí)交流經(jīng)驗，作品其著作權(quán)歸原作者所有。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 4 （一）、目標(biāo)客戶定位 （二）、目標(biāo)客戶描述 （三）、目標(biāo)客戶區(qū)域分析 五、近期項目滯銷原因總結(jié) ?????????????????????????? 17 頁 （一）、 周邊競爭對手分析 （二）、綜合比較分析 六、二期形象建議 ???????????? ?????????????????? 23 頁 （一）、 加大推廣力度 （二）、工地形象建議 （三）、 銷售道具 第二篇：推廣策略 昆吾花園二期“康橋 房地產(chǎn)的競爭就是各方 面的 綜合性的競爭。 昆吾花園二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城 鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北 。長此以往， 昆吾花園二期 的整個銷售態(tài)勢昆吾花園二期“康橋 2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴謹，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新 ,搶占市場先機，占領(lǐng)市場空間。城市總體規(guī)劃起點高，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化城市，一座座工廠星羅棋布，各種風(fēng)格的住宅區(qū)坐落有致，城市品位在不斷提高，高等級公路、鐵路不斷拓展，建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化。 濮陽市又先后被命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽稱號， 2020 年又獲得中華人民共和國建設(shè)部“中國人居環(huán)境范例獎”。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 10 區(qū)域、大型交易市場開始青睞本區(qū)域。 小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟大學(xué)設(shè)計院擔(dān)綱設(shè)計，規(guī)劃建筑面積 20 多萬平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 12 昆吾花園開發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟適用房，價格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤競爭情況，我們的價格相對較高 （三）、機會點：（ Opportunity） 濮陽市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費氣候 石化路打通后，拉動周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群 站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好 濮陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機會 置業(yè)者的購房觀念轉(zhuǎn) （四）、威脅點：（ Threat） 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競爭 住宅銀行按揭額度的降低 ,影響中低消費群體 溫泉花園的同期入市 ,分流 本案目標(biāo)客戶 昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 14 項目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠處有濮陽市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人 項目用地東面：東面緊鄰開州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域 分析總結(jié) ： 項目地理位置位于濮陽市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。在市政支持下，擴建道路，招商引資，鼓勵私企投資，整個消費市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為濮陽市民今后幾年投資置業(yè)的熱點。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。 綜上所述， 本項目 應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 18 部分市區(qū)私營企業(yè)主 一些有錢的人，但精神文化方面需求相對 （二）目標(biāo)客戶描述 自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過 10 萬元。 年齡在 25— 60 歲之間。 昆吾花園二期“康橋他們主要是： 五、 在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo) 六、 考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級 七、 收入較高的私營業(yè)主及個體工商戶 為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部 因此在以后的推廣中我們應(yīng)重視這個問題。由此可見做好房地產(chǎn)產(chǎn)品的深度廣，難度大，負荷重，企求在市場上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視產(chǎn)品的開發(fā)力度，苦練內(nèi)功，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。大昆吾花園二期“康橋優(yōu)勢在于已基本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對狹長。未來此區(qū)域應(yīng)被部分消費者看好?？傮w上說在此區(qū)域無論從價格上 還是地段位置上 小區(qū)買點上我們本質(zhì)上沒有什么差距，但為何我們的銷售進度相對于溫泉花園來說沒有占到市場優(yōu)勢。分析市場、研究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問題主要集中在以下兩個方面： 1﹑一期開發(fā)的房源不夠充分，可供客戶選擇的余地不是很廣泛。 3﹑銷售人員自身能力不錯，但其專業(yè)技能水平還需進一步加強提高。 導(dǎo)致前期不能很快形成旺銷，好多客戶持幣觀望，現(xiàn)場逼定困難。 產(chǎn)品自身原因 通過現(xiàn)場銷售人員的多次會議，分析消費者來看房時提出的種種問題，以及對本產(chǎn)品的深入了解總結(jié)出現(xiàn)有戶型的一些缺陷： 戶 型面積 154 ㎡ ㎡ ㎡ 133 ㎡ 開發(fā)套數(shù) 30 12 48 昆吾花園二期“康橋（一般建筑面積超過 120平方米的三房兩廳都設(shè)計為雙衛(wèi)生間，這樣設(shè)計更合理更人性化。復(fù)式的面積大、總價高可消費的目標(biāo)人群本來就少，像這樣的高端客戶對除了對小區(qū)的整體環(huán)境有較高的要求外，對產(chǎn)品自身更是要求很高，他們更講究其生活的舒適性、私密性、合理性、個性化、先進化。在好的產(chǎn)品沒有客戶來光顧，我們也無法達到更高的銷售水平。 昆吾花園二期“康橋市場預(yù)熱不充分。一位專家這樣說過；一個樓盤的能否成功，項目綜合占 80℅，推廣執(zhí)行占 20℅，前者的具體價值靠后者來實現(xiàn)。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 27 其實，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶