【正文】 客戶看房，售樓部目前增加 電瓶車、以節(jié)省看房花費(fèi)路上的時(shí)間。 ◎收尾階段樓盤包裝策略 策略 A：樹立入住率廣告板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方式。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 31 為了您的安全，請(qǐng)注意???????? 為了您和家人的幸福???????? 注意?????????????????? 通告?????????????????? ◎預(yù)售階段樓盤包裝策略 策略 A:路旗 在樓盤旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標(biāo)識(shí)。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠(chéng)意。 ◎施工階段樓盤包裝策略 策略 A：先人為主的致歉公告 如： 尊敬的?? 本工地因施工????? ????????????? 不便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙? 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。因而也就告別了哪個(gè)“酒香不怕巷子深”的時(shí)代。 聯(lián)排別墅 此類房源共 70多套 ， 在實(shí)際銷售數(shù)量卻是屈指可數(shù)，積壓很大一部分資金，分析原因如下： 前期市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，沒有進(jìn)行深入的調(diào)查，此房型的市場(chǎng)需求不是很內(nèi)大。 十二、 復(fù)式房子的花園小，臥式少（只有 3 個(gè)）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（ 4 個(gè)衛(wèi)生間）。 6﹑除了這些客觀的因素外，產(chǎn)品自身的存在種種原因也嚴(yán)重影響了客戶量的成交，造成房源的滯銷也是不可忽視。也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。實(shí)際上只有三幢樓對(duì)外公開發(fā)售。價(jià)格為 2400／㎡，住宅頂樓 750／㎡，所剩者面積較大為 140 多㎡ 160 多㎡。且說其項(xiàng)目 70℅位團(tuán)購(gòu)，對(duì)外銷售為 30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點(diǎn)數(shù)，其目前小型房（面積小于 120 ㎡）銷售進(jìn)度可觀。除了市區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)外，周邊的濮陽(yáng)縣、清豐縣、臺(tái)前縣等也是本小區(qū)的中堅(jiān)消費(fèi)群體。 四、 對(duì)生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見解。 本案是濮陽(yáng)市第一個(gè)以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、健康”的居住理念，為濮陽(yáng)市建成了一個(gè)高檔、豪華、水景、 花園式小區(qū)，為濮陽(yáng)市人民建造了一個(gè)超越時(shí)尚生活的生態(tài)型的健康家園，也是濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)也是唯一的高檔、豪華、水景花園式小區(qū)，同時(shí)也想通過對(duì) 本案的開發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽(yáng)市民的住房消費(fèi)觀念，既是由單純的居住型轉(zhuǎn)變?yōu)楦哐徘矣衅肺坏南硎苄?，另一方面也想通過本項(xiàng)目的開發(fā)平加速濮陽(yáng)市的城市化進(jìn)程，進(jìn)而提高濮陽(yáng)市民區(qū)的住房層次。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均開始青睞本區(qū)域。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 11 本案邀請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 ,專業(yè)營(yíng)銷策劃公司介入 ,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合 本案倡導(dǎo)一種生活方式 —— 新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值 本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽(yáng)市獨(dú)一無(wú)二 人性化、個(gè)性化、智能化物業(yè)管理 昆吾花園一期項(xiàng)目產(chǎn)品口碑很好 （二） 、 劣勢(shì)：（ Weekness） 位置較偏 ,生活配套不夠齊全 周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀 周邊為都市村莊 ,人文環(huán)境較差 首期開發(fā)臨近石化路 ,開發(fā)順序不夠合理 由于土地征用費(fèi)用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性 本案開發(fā)成本相對(duì)比較高，價(jià)格彈性較小 昆吾花園二期“康橋原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在昆吾花園二期“康橋 第一篇、市場(chǎng)篇 一 ﹑市場(chǎng)環(huán)境 濮陽(yáng)市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處于疲軟狀態(tài)， 如今各 售樓部 每天接待客戶數(shù)量減退、有時(shí)甚至一天沒有接到一族客戶。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 7 一、序言 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作體系也逐步成熟起來。水城 的全程推廣 方案 ,市場(chǎng)營(yíng)銷 類別：市場(chǎng)營(yíng)銷 昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2 來源： 牛檔搜索（ ） 本文系 牛檔搜索（ ） 根據(jù)用戶的指令自動(dòng)搜索的結(jié)果，文中內(nèi)涉及到的資料均來自互聯(lián)網(wǎng)，用于學(xué)習(xí)交流經(jīng)驗(yàn)，作品其著作權(quán)歸原作者所有。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就是各方 面的 綜合性的競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)此以往， 昆吾花園二期 的整個(gè)銷售態(tài)勢(shì)昆吾花園二期“康橋城市總體規(guī)劃起點(diǎn)高，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化城市，一座座工廠星羅棋布，各種風(fēng)格的住宅區(qū)坐落有致，城市品位在不斷提高，高等級(jí)公路、鐵路不斷拓展，建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 10 區(qū)域、大型交易市場(chǎng)開始青睞本區(qū)域。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 12 昆吾花園開發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況，我們的價(jià)格相對(duì)較高 （三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（ Opportunity） 濮陽(yáng)市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候 石化路打通后，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群 站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好 濮陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會(huì) 置業(yè)者的購(gòu)房觀念轉(zhuǎn) （四）、威脅點(diǎn)：（ Threat） 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng) 住宅銀行按揭額度的降低 ,影響中低消費(fèi)群體 溫泉花園的同期入市 ,分流 本案目標(biāo)客戶 昆吾花園二期“康橋在市政支持下，擴(kuò)建道路，招商引資，鼓勵(lì)私企投資，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為濮陽(yáng)市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。 綜上所述， 本項(xiàng)目 應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。 年齡在 25— 60 歲之間。他們主要是： 五、 在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo) 六、 考慮孩子將來上學(xué)的中產(chǎn)階級(jí) 七、 收入較高的私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶 為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部 因此在以后的推廣中我們應(yīng)重視這個(gè)問題。大昆吾花園二期“康橋其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對(duì)狹長(zhǎng)?？傮w上說在此區(qū)域無(wú)論從價(jià)格上 還是地段位置上 小區(qū)買點(diǎn)上我們本質(zhì)上沒有什么差距，但為何我們的銷售進(jìn)度相對(duì)于溫泉花園來說沒有占到市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 3﹑銷售人員自身能力不錯(cuò)，但其專業(yè)技能水平還需進(jìn)一步加強(qiáng)提高。 產(chǎn)品自身原因 通過現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的多次會(huì)議，分析消費(fèi)者來看房時(shí)提出的種種問題，以及對(duì)本產(chǎn)品的深入了解總結(jié)出現(xiàn)有戶型的一些缺陷： 戶 型面積 154 ㎡ ㎡ ㎡ 133 ㎡ 開發(fā)套數(shù) 30 12 48 昆吾花園二期“康橋復(fù)式的面積大、總價(jià)高可消費(fèi)的目標(biāo)人群本來就少，像這樣的高端客戶對(duì)除了對(duì)小區(qū)的整體環(huán)境有較高的要求外，對(duì)產(chǎn)品自身更是要求很高，他們更講究其生活的舒適性、私密性、合理性、個(gè)性化、先進(jìn)化。 昆吾花園二期“康橋一位專家這樣說過；一個(gè)樓盤的能否成功，項(xiàng)目綜合占 80℅，推廣執(zhí)行占 20℅，前者的具體價(jià)值靠后者來實(shí)現(xiàn)。 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。 －－大廈施工工地 昆吾花園二期“康橋因?yàn)橄M(fèi)者最后之所以購(gòu)買，有可能就取決于一些極細(xì)微的行為，正如俗語(yǔ)所說的：“于細(xì)微處見精神”。嚴(yán)格來講，設(shè)置在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對(duì)于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導(dǎo) 作用。 策略 B：逐步回撤各種包裝工具有步驟地撤回路旗，彩旗，充氣拱門、廣告板等，注意清潔。也有利于提高我們的服務(wù)，讓消費(fèi)者更感親切。 通過這一主題詞的確立，來體現(xiàn)本案的品位、地位與檔次。 昆吾花園二期“康橋 昆吾花園二期“康橋 湖光有生活在 本案， 猶如生活在明媚春天的寓意，倡導(dǎo)一種新的健康生活方式。極致人生 體現(xiàn)： 尊貴品位 突顯： 翰墨氛圍 第三篇： 銷售執(zhí)行 一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，是一個(gè)樓盤銷售得到合理控制和熱銷的保證。在既沒有得到很好的蓄勢(shì)，又沒有客戶的積累，在樓盤的旺銷階段還沒有來臨的時(shí)候拋出產(chǎn)品，將會(huì)失去銷售節(jié)奏感、打破整合推廣思路。 ⑶ 、 入市價(jià)格定得太滿，未留操盤的余地和空間 。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 44 們還要對(duì)員工進(jìn)行再培訓(xùn)，以更利于我們后期銷售。 C、 通過安全設(shè)備的展示，強(qiáng)化客戶對(duì)小區(qū)安全管理的認(rèn)同 。主要突顯本樓盤的 高品質(zhì) 尊貴地位 和導(dǎo)入“ 居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì) ” 的 生活理念。 廣告表達(dá) 消費(fèi)者的心理包裝，客戶源的整體包裝。 昆吾花園二期“康橋因?yàn)槔ノ峄▓@前期廣告推廣沒有形成樓盤形象的積淀和提升，現(xiàn)在盲目的提一些訴求點(diǎn)使客戶感覺很茫然，不太切合實(shí)際。在合適的時(shí)機(jī)控制好場(chǎng)面以合理的幅度每天公開漲價(jià)，甚至在特定的時(shí)間每分鐘都在漲價(jià)，直至達(dá)到先期的渴望均價(jià)（甚至攀升）。 ⑵ 、蓄勢(shì)不夠，人氣不旺，成交度底。 一個(gè)樓盤的推廣分為七個(gè)時(shí)期，即籌備期、市場(chǎng)預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強(qiáng)銷期、昆吾花園二期“康橋 ４、在濮陽(yáng)市是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，有利于后期市場(chǎng)推廣，有利于節(jié)約推廣費(fèi)用。水城”