【正文】 區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周?chē)鸁o(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。 小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，規(guī)劃建筑面積 20 多萬(wàn)平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。 濮陽(yáng)市又先后被命名為國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)， 2020 年又獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。 2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新 ,搶占市場(chǎng)先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)空間。 昆吾花園二期位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城 鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北 。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 4 （一）、目標(biāo)客戶(hù)定位 （二）、目標(biāo)客戶(hù)描述 （三）、目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域分析 五、近期項(xiàng)目滯銷(xiāo)原因總結(jié) ?????????????????????????? 17 頁(yè) （一）、 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （二）、綜合比較分析 六、二期形象建議 ???????????? ?????????????????? 23 頁(yè) （一）、 加大推廣力度 （二）、工地形象建議 （三）、 銷(xiāo)售道具 第二篇：推廣策略 昆吾花園二期“康橋昆吾花園二期“康橋水城 ”的全程推廣方案 目錄 一、序言 ???????????????????????????????? 4 頁(yè) 二、昆吾花園二期 的二次營(yíng)銷(xiāo)推廣 的意義 ???????????????????? 5 頁(yè) 第一篇、 市場(chǎng)篇 一﹑市場(chǎng)環(huán)境 ???????????????????????????????? 5 頁(yè) 二﹑項(xiàng)目 SWOT 分析 ????????????????????????????? 7 頁(yè) 三 、 項(xiàng) 目定位 ???????????????????????????????? 10 頁(yè) 四、標(biāo)客戶(hù)掃描 ??????????????????????????????? 14 頁(yè) 昆吾花園二期“康橋 結(jié)合近期市場(chǎng)調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷(xiāo)售過(guò)程存在的問(wèn)題。 二﹑ 昆吾花園二期 的二次營(yíng)銷(xiāo)推廣 的意義 1 ﹑總結(jié) 前期銷(xiāo)售執(zhí)行的利弊，及時(shí)改進(jìn)﹑取其精華﹑棄其糟粕。城市綠化、美化獨(dú)具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長(zhǎng)處，建一房綠一點(diǎn)，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開(kāi)化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新穎，管理精細(xì)規(guī)范，具有中國(guó)北方平原特色的城市園林景觀。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。 （一） 本項(xiàng)目區(qū)域定位 昆吾花園二期項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西， 石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況 項(xiàng)目用地南面：臨近濮陽(yáng)市火車(chē)道 項(xiàng)目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書(shū)館 昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 15 本案位于 濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場(chǎng)、工人文化宮、圖書(shū)館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 17 個(gè)體工商戶(hù) 一部分二次置業(yè)者 開(kāi)州路行政單位政府官員 白領(lǐng) 高級(jí)打工者 縣區(qū)臨近濮陽(yáng)市購(gòu)房落戶(hù)者 中原大化和乙烯等效益較好企業(yè)的部分購(gòu)房者 在濮陽(yáng)做生意的外地人 中原油田一小部分購(gòu)房戶(hù) 1部分投資客戶(hù) 1有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者 聯(lián)排別墅 ： 目標(biāo)消費(fèi)者為： 昆吾花園二期“康橋 對(duì)文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才能作出決定，而且反彈心理 很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、安全、戶(hù)型等諸多方面慎之有慎。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域還未開(kāi)發(fā)成熟。但其地理位置在火車(chē)站不遠(yuǎn)，隨著火車(chē)站的開(kāi)發(fā)，周邊小區(qū)的成熟。這種情況的出現(xiàn)不是 單方面的原因，它是諸多原因集結(jié)在一起的癥狀。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 23 本案自推出以來(lái)，到場(chǎng)參觀者各方面反映良好，唯獨(dú)入市價(jià)格反映偏高。 十、 133 平方米的戶(hù)型，開(kāi)間寬度、進(jìn)深問(wèn)題不夠理想，滯銷(xiāo)的真正原因是采光問(wèn)題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)要求不夠完美。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 25 十三、 后期推廣的原因 十四、 在后期的推廣活動(dòng)中，我們的強(qiáng)度相比沒(méi)有溫泉花園的強(qiáng)度大很多客戶(hù)不知道一層房子帶 有小花園，至使很多客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房才知道有花園，這一原因也導(dǎo)致知道我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)減少，來(lái)得客戶(hù)很多是路過(guò)的。 十六、 廣告推廣不夠，沒(méi)能夠吸引更多消費(fèi)者的眼球。 工地形象建議 昆吾花園二期“康橋 昆吾花園二期“康橋香港在這方面便做得極好。 策略 G：精神堡壘 臺(tái)灣流行的說(shuō)法、精神堡壘，實(shí)際上指的是實(shí)物化的樓盤(pán)標(biāo)識(shí)（ L0G0）具體講就是帶有樓盤(pán)名稱(chēng)的建筑小品。 策略 C：景觀庭園 有條件的樓盤(pán)，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園昆吾花園二期“康橋內(nèi)昆吾花園二期“康橋 進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我們銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，提高客戶(hù)成交率。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 35 二十一、 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市第一家有湖景的樓盤(pán)； 二十二、 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市第一家型設(shè)計(jì)多樣化樓盤(pán)； 二十三、 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市迄今為止最低起價(jià)別墅品質(zhì)樓盤(pán)； 二十四、 本項(xiàng)目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階級(jí)鐘情樓盤(pán)； 二十五、 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市區(qū)價(jià)值飆升最具實(shí)力樓盤(pán)； 二十六、 本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市地產(chǎn)界的樣板樓盤(pán)； 二、案名確立 今天，樓盤(pán)命名因其獨(dú)特的作用，已成為房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)中的一個(gè)強(qiáng)有力的輔助工具。所以結(jié)合本樓盤(pán)實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤(pán)的推廣案名為： 推廣案名的確立： 確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。所以結(jié)合本樓盤(pán)實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤(pán)的推廣案名為： 康橋提到法國(guó)，人們都知道那里是浪漫之都，法國(guó)巴黎的時(shí)裝 巴黎的香水。 昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 42 收盤(pán)期。 昆吾花園二期“康橋而昆吾花園二期的價(jià)格在入市時(shí)就已經(jīng)漲至所期望的額度，步幅太快、定得太滿(mǎn)。 二、銷(xiāo)售 策略 正是在總結(jié)：項(xiàng)目前期滯銷(xiāo)原因、項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目推廣分析基礎(chǔ)上作出新的推廣思路，讓二期項(xiàng)目以一個(gè)更利于市場(chǎng)的新形象、新面貌出現(xiàn)。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 46 背景 項(xiàng)目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開(kāi)始，需要大量的市場(chǎng)導(dǎo)入人流，以便取得一個(gè)良好的開(kāi)端，為二期進(jìn)入市場(chǎng)墊定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 銷(xiāo)售目標(biāo) 套 時(shí)間 暫定為 2020年 7 月日起 昆吾花園二期“康橋 推廣內(nèi)容 宣傳本樓盤(pán)的產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)與建筑風(fēng)格等。 首期銷(xiāo)售目的 A、 盡快回籠資金 B、 通過(guò)小區(qū)第一期 率先推向市場(chǎng)的房源收入來(lái)營(yíng)造社區(qū)景觀 建設(shè) ： 小區(qū)環(huán)境的塑造， 園林的建設(shè)， 體現(xiàn)出小區(qū) 大型生態(tài)園林高尚社區(qū) 風(fēng)格的美好前景，為小區(qū) 后 期的銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備 。在專(zhuān)業(yè)技能上我昆吾花園二期“康橋由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導(dǎo)階段，沒(méi)有蓄 勢(shì)，沒(méi)有客戶(hù)量的積累，就正式公開(kāi)發(fā)售，造成銷(xiāo)售冷水因素之二。 昆吾花園二期于 2020 年 12 月 25號(hào)開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)），此時(shí)離春節(jié)只有 25 天正逢淡季。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 41 至尊美墅 二十八、 能夠很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶(hù)有一種高高在上的優(yōu)越感?？禈颉?，又讓人引發(fā)浪漫的愛(ài)情故事。 采用推廣案名可以提升樓盤(pán)的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值。能一下拉近同客戶(hù)的距離，加速成交過(guò)程。 考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中等偏上樓盤(pán)，目標(biāo)人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風(fēng)格、環(huán)境營(yíng)造、前景規(guī)劃等特征，對(duì)其在濮陽(yáng)市區(qū)樓盤(pán)中進(jìn)行定位，并通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的對(duì)比分析，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞 “ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園 ” 進(jìn)行，聯(lián)排別墅主題詞定為： “至尊 美墅，極致人生”。 為了方便