【正文】 個性化、智能化物業(yè)管理 昆吾花園一期項目產(chǎn)品口碑很好 （二） 、 劣勢：（ Weekness） 位置較偏 ,生活配套不夠齊全 周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀 周邊為都市村莊 ,人文環(huán)境較差 首期開發(fā)臨近石化路 ,開發(fā)順序不夠合理 由于土地征用費用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性 本案開發(fā)成本相對比較高，價格彈性較小 昆吾花園二期“康橋 本案是濮陽市第一個以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、健康”的居住理念，為濮陽市建成了一個高檔、豪華、水景、 花園式小區(qū)，為濮陽市人民建造了一個超越時尚生活的生態(tài)型的健康家園，也是濮陽市區(qū)第一個也是唯一的高檔、豪華、水景花園式小區(qū)，同時也想通過對 本案的開發(fā)，轉變濮陽市民的住房消費觀念，既是由單純的居住型轉變?yōu)楦哐徘矣衅肺坏南硎苄?，另一方面也想通過本項目的開發(fā)平加速濮陽市的城市化進程，進而提高濮陽市民區(qū)的住房層次。除了市區(qū)的消費市場外，周邊的濮陽縣、清豐縣、臺前縣等也是本小區(qū)的中堅消費群體。價格為 2400／㎡，住宅頂樓 750／㎡，所剩者面積較大為 140 多㎡ 160 多㎡。也是一個優(yōu)勢。 十二、 復式房子的花園小，臥式少（只有 3 個）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（ 4 個衛(wèi)生間）。因而也就告別了哪個“酒香不怕巷子深”的時代。 ◎施工階段樓盤包裝策略 策略 A：先人為主的致歉公告 如： 尊敬的?? 本工地因施工????? ????????????? 不便之處，敬請原諒。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 31 為了您的安全，請注意???????? 為了您和家人的幸福???????? 注意?????????????????? 通告?????????????????? ◎預售階段樓盤包裝策略 策略 A:路旗 在樓盤旁邊的主要道路兩旁設置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標識。 為了方便客戶看房，售樓部目前增加 電瓶車、以節(jié)省看房花費路上的時間。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過程。康橋》，又讓人引發(fā)浪漫的愛情故事。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 41 至尊美墅由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導階段，沒有蓄 勢，沒有客戶量的積累，就正式公開發(fā)售，造成銷售冷水因素之二。 首期銷售目的 A、 盡快回籠資金 B、 通過小區(qū)第一期 率先推向市場的房源收入來營造社區(qū)景觀 建設 ： 小區(qū)環(huán)境的塑造， 園林的建設， 體現(xiàn)出小區(qū) 大型生態(tài)園林高尚社區(qū) 風格的美好前景，為小區(qū) 后 期的銷售做好準備 。 銷售目標 套 時間 暫定為 2020年 7 月日起 昆吾花園二期“康橋 二、銷售 策略 正是在總結：項目前期滯銷原因、項目銷售現(xiàn)狀分析、項目推廣分析基礎上作出新的推廣思路，讓二期項目以一個更利于市場的新形象、新面貌出現(xiàn)。 昆吾花園二期“康橋 昆吾花園二期“康橋所以結合本樓盤實際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為： 康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 35 二十一、 本項目成為濮陽市第一家有湖景的樓盤； 二十二、 本項目成為濮陽市第一家型設計多樣化樓盤； 二十三、 本項目成為濮陽市迄今為止最低起價別墅品質(zhì)樓盤； 二十四、 本項目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階級鐘情樓盤； 二十五、 本項目成為濮陽市區(qū)價值飆升最具實力樓盤； 二十六、 本項目成為濮陽市地產(chǎn)界的樣板樓盤； 二、案名確立 今天，樓盤命名因其獨特的作用，已成為房地產(chǎn) 營銷中的一個強有力的輔助工具。內(nèi)昆吾花園二期“康橋 策略 G：精神堡壘 臺灣流行的說法、精神堡壘，實際上指的是實物化的樓盤標識（ L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品。 昆吾花園二期“康橋 十六、 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費者的眼球。 十、 133 平方米的戶型，開間寬度、進深問題不夠理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設計要求不夠完美。這種情況的出現(xiàn)不是 單方面的原因，它是諸多原因集結在一起的癥狀。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域還未開發(fā)成熟。 對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 15 本案位于 濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場、工人文化宮、圖書館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。 二﹑ 昆吾花園二期 的二次營銷推廣 的意義 1 ﹑總結 前期銷售執(zhí)行的利弊，及時改進﹑取其精華﹑棄其糟粕。水城 ”的全程推廣方案 目錄 一、序言 ???????????????????????????????? 4 頁 二、昆吾花園二期 的二次營銷推廣 的意義 ???????????????????? 5 頁 第一篇、 市場篇 一﹑市場環(huán)境 ???????????????????????????????? 5 頁 二﹑項目 SWOT 分析 ????????????????????????????? 7 頁 三 、 項 目定位 ???????????????????????????????? 10 頁 四、標客戶掃描 ??????????????????????????????? 14 頁 昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 4 （一）、目標客戶定位 （二）、目標客戶描述 （三）、目標客戶區(qū)域分析 五、近期項目滯銷原因總結 ?????????????????????????? 17 頁 （一）、 周邊競爭對手分析 （二）、綜合比較分析 六、二期形象建議 ???????????? ?????????????????? 23 頁 （一）、 加大推廣力度 （二）、工地形象建議 （三）、 銷售道具 第二篇：推廣策略 昆吾花園二期“康橋 2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴謹，勇于總結，敢于創(chuàng)新 ,搶占市場先機，占領市場空間。 小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟大學設計院擔綱設計，規(guī)劃建筑面積 20 多萬平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。 昆吾花園二期“康橋優(yōu)勢在于已基本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點。分析市場、研究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問題主要集中在以下兩個方面： 1﹑一期開發(fā)的房源不夠充分，可供客戶選擇的余地不是很廣泛。（一般建筑面積超過 120平方米的三房兩廳都設計為雙衛(wèi)生間，這樣設計更合理更人性化。市場預熱不充分。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 28 手段． 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。去過錦繡中華的人，大概都會記得門口那塊雕刻著“錦繡中華”字樣的漂亮石頭吧，那便是精神堡壘。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 33 外裝修 售樓處室內(nèi)擺設大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、 說明圖）、燈箱廣告樓盤模型、戶型設計模型、銷售進度表、 售樓書、說明頁、椅、臺、屏風、飲水機等。樓盤的名稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一 我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院 種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷的整個過程，至少可以吸引目標客源注意產(chǎn)品本身，進而導致購房決定的第二行為 —— 索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。水城 康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 39 三、主題口號 主題口號（一） 萬千風光康橋城 會聚天之嬌子 成就輝煌人生 主題口號（二） 至尊美墅水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構 43 昆吾花園二期在濮陽房產(chǎn)市場應屬大盤，從某種意義上講樓盤的操作手發(fā)應該是領軍市場、引導市場，占據(jù)主要角色。昆吾花園二期項目分三期進行開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階段情況，建議采