【正文】 銷售目標(biāo) 套 時間 暫定為 2020年 7 月日起 昆吾花園二期“康橋 推廣內(nèi)容 宣傳本樓盤的產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)與建筑風(fēng)格等。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 46 背景 項目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開始，需要大量的市場導(dǎo)入人流，以便取得一個良好的開端，為二期進(jìn)入市場墊定堅實的基礎(chǔ)。 首期銷售目的 A、 盡快回籠資金 B、 通過小區(qū)第一期 率先推向市場的房源收入來營造社區(qū)景觀 建設(shè) ： 小區(qū)環(huán)境的塑造， 園林的建設(shè)， 體現(xiàn)出小區(qū) 大型生態(tài)園林高尚社區(qū) 風(fēng)格的美好前景，為小區(qū) 后 期的銷售做好準(zhǔn)備 。 二、銷售 策略 正是在總結(jié)：項目前期滯銷原因、項目銷售現(xiàn)狀分析、項目推廣分析基礎(chǔ)上作出新的推廣思路，讓二期項目以一個更利于市場的新形象、新面貌出現(xiàn)。在專業(yè)技能上我昆吾花園二期“康橋而昆吾花園二期的價格在入市時就已經(jīng)漲至所期望的額度，步幅太快、定得太滿。由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花園直接跨越前期引導(dǎo)階段，沒有蓄 勢，沒有客戶量的積累，就正式公開發(fā)售，造成銷售冷水因素之二。 昆吾花園二期“康橋 昆吾花園二期于 2020 年 12 月 25號開始公開發(fā)售（內(nèi)部認(rèn)購），此時離春節(jié)只有 25 天正逢淡季。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 42 收盤期。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 41 至尊美墅 昆吾花園二期“康橋 二十八、 能夠很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。提到法國，人們都知道那里是浪漫之都，法國巴黎的時裝 巴黎的香水?？禈颉?，又讓人引發(fā)浪漫的愛情故事。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為： 康橋 采用推廣案名可以提升樓盤的品質(zhì)和市場價值。所以結(jié)合本樓盤實際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為： 推廣案名的確立： 確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個出發(fā)點。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過程。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 35 二十一、 本項目成為濮陽市第一家有湖景的樓盤； 二十二、 本項目成為濮陽市第一家型設(shè)計多樣化樓盤； 二十三、 本項目成為濮陽市迄今為止最低起價別墅品質(zhì)樓盤； 二十四、 本項目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階級鐘情樓盤； 二十五、 本項目成為濮陽市區(qū)價值飆升最具實力樓盤； 二十六、 本項目成為濮陽市地產(chǎn)界的樣板樓盤； 二、案名確立 今天，樓盤命名因其獨特的作用，已成為房地產(chǎn) 營銷中的一個強有力的輔助工具。 考慮到本項目的市場定位為中等偏上樓盤，目標(biāo)人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風(fēng)格、環(huán)境營造、前景規(guī)劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中進(jìn)行定位，并通過與競爭個案的對比分析，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞 “ 高檔、豪華 、 生態(tài)、健康、水景家園 ” 進(jìn)行，聯(lián)排別墅主題詞定為： “至尊 美墅，極致人生”。 進(jìn)一步加強對我們銷售人員的業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，提高客戶成交率。 為了方便客戶看房，售樓部目前增加 電瓶車、以節(jié)省看房花費路上的時間。內(nèi)昆吾花園二期“康橋 ◎收尾階段樓盤包裝策略 策略 A：樹立入住率廣告板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方式。 策略 C：景觀庭園 有條件的樓盤，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園昆吾花園二期“康橋水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 31 為了您的安全，請注意???????? 為了您和家人的幸福???????? 注意?????????????????? 通告?????????????????? ◎預(yù)售階段樓盤包裝策略 策略 A:路旗 在樓盤旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標(biāo)識。 策略 G：精神堡壘 臺灣流行的說法、精神堡壘，實際上指的是實物化的樓盤標(biāo)識（ L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品。設(shè)備指示牌，方便消費者參觀看樓，提醒他們注意某些事項，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。香港在這方面便做得極好。 ◎施工階段樓盤包裝策略 策略 A：先人為主的致歉公告 如： 尊敬的?? 本工地因施工????? ????????????? 不便之處，敬請原諒。 昆吾花園二期“康橋 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。 工地形象建議 昆吾花園二期“康橋因而也就告別了哪個“酒香不怕巷子深”的時代。 十六、 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費者的眼球。 聯(lián)排別墅 此類房源共 70多套 ， 在實際銷售數(shù)量卻是屈指可數(shù)，積壓很大一部分資金，分析原因如下： 前期市場定位不夠準(zhǔn)確，沒有進(jìn)行深入的調(diào)查，此房型的市場需求不是很內(nèi)大。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 25 十三、 后期推廣的原因 十四、 在后期的推廣活動中，我們的強度相比沒有溫泉花園的強度大很多客戶不知道一層房子帶 有小花園，至使很多客戶到現(xiàn)場看房才知道有花園，這一原因也導(dǎo)致知道我們項目的目標(biāo)客戶減少，來得客戶很多是路過的。 十二、 復(fù)式房子的花園小，臥式少（只有 3 個）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（ 4 個衛(wèi)生間）。 十、 133 平方米的戶型，開間寬度、進(jìn)深問題不夠理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計要求不夠完美。 6﹑除了這些客觀的因素外，產(chǎn)品自身的存在種種原因也嚴(yán)重影響了客戶量的成交，造成房源的滯銷也是不可忽視。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 23 本案自推出以來，到場參觀者各方面反映良好，唯獨入市價格反映偏高。也是一個優(yōu)勢。這種情況的出現(xiàn)不是 單方面的原因，它是諸多原因集結(jié)在一起的癥狀。實際上只有三幢樓對外公開發(fā)售。但其地理位置在火車站不遠(yuǎn)，隨著火車站的開發(fā)，周邊小區(qū)的成熟。價格為 2400／㎡，住宅頂樓 750／㎡，所剩者面積較大為 140 多㎡ 160 多㎡。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域還未開發(fā)成熟。且說其項目 70℅位團(tuán)購，對外銷售為 30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點數(shù)，其目前小型房（面積小于 120 ㎡）銷售進(jìn)度可觀。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才能作出決定，而且反彈心理 很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨厚的地理條件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、安全、戶型等諸多方面慎之有慎。除了市區(qū)的消費市場外，周邊的濮陽縣、清豐縣、臺前縣等也是本小區(qū)的中堅消費群體。 對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。 四、 對生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨到的見解。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 17 個體工商戶 一部分二次置業(yè)者 開州路行政單位政府官員 白領(lǐng) 高級打工者 縣區(qū)臨近濮陽市購房落戶者 中原大化和乙烯等效益較好企業(yè)的部分購房者 在濮陽做生意的外地人 中原油田一小部分購房戶 1部分投資客戶 1有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者 聯(lián)排別墅 ： 目標(biāo)消費者為： 昆吾花園二期“康橋 本案是濮陽市第一個以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、健康”的居住理念，為濮陽市建成了一個高檔、豪華、水景、 花園式小區(qū)，為濮陽市人民建造了一個超越時尚生活的生態(tài)型的健康家園，也是濮陽市區(qū)第一個也是唯一的高檔、豪華、水景花園式小區(qū)，同時也想通過對 本案的開發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽市民的住房消費觀念，既是由單純的居住型轉(zhuǎn)變?yōu)楦哐徘矣衅肺坏南硎苄?，另一方面也想通過本項目的開發(fā)平加速濮陽市的城市化進(jìn)程，進(jìn)而提高濮陽市民區(qū)的住房層次。水城” 推廣方案 盛世地產(chǎn)營銷機構(gòu) 15 本案位于 濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場、工人文化宮、圖書館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級酒店、大型交易市場均開始青睞本區(qū)域。 （一） 本項目區(qū)域定位 昆吾花園二期項目位于濮陽市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西， 石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況 項目用地南面：臨近濮陽市火車道 項目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書館 昆吾花園二期“康橋水城”