【正文】 目第一層的價格； （ 3）、本價格的分析、結論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會對售價做相應調整； （ 4）、所述金額均以人民幣為單位。 ? 第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 13 個 鄉(xiāng)鎮(zhèn) ）輻射半徑約 2025 公里，輻射人口約 80 萬人。根據(jù)產生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為 65000 平方米。 本項目將匯聚市場上最流行的時尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂、休閑等。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國內最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時尚、潮流的元素進行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動其它同檔次不同 類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費者在這里充分體驗到“逛的樂趣”和“發(fā)現(xiàn)的樂趣”，突破純購物商場的概念，增加娛樂休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項目打造成新密的商業(yè)航母、時尚購物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購物的首選。按照購物中心規(guī)模分級為大型購物中心。 ? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如： 新鄭 、 禹州 、登封 、 滎陽 、 鄭州 、 鞏義 等）輻射半徑約 4050 公里，輻射人口約 300 萬人。 價格因素分析 （ 1）、個別因素分析 A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建 23 層建筑，預計可售面積為 65000㎡，具備地面停車場； B、項目位于新密市城市重點規(guī)劃區(qū) —— 城西組團，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項目周邊商業(yè)氛圍冷淡； C、項目 規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結構適應性強，可填補市場高檔次消費及一站式購物的空白點； D、項目四面臨街，有良好的展示面，部分商鋪可以設為街鋪，實現(xiàn)商鋪價值的最大化。 ? 根據(jù)本項目的特點及本身的實際情況，可考慮市場比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取 市場比較法 作為本次價格評估的基本方法。 總結： 作為鄭州后花園的新密市，總人口為 ， GDP 達 萬元 (RMB)，房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 （ 2）、建立價格可比基礎 建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單 位，統(tǒng)一面積內涵，統(tǒng)一面積單位為基礎的可比價格。 （ 5）、房地產狀況修正系數(shù) A、區(qū)域狀況修正系數(shù) 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 注：二樓與一樓的價格比為 。我們構筑一個相互的溝通平臺，一種親密的、平等的、互融的溝通平臺。 ? 我們追求方便、快捷的購物設施，提高新密市民的生活便捷度。感謝原作者所作出的努力！ 念和商業(yè)經營理念，力求使之十年之內不落后于新密的商業(yè)市場。 ? 因勢利導、順勢而為是節(jié)約成本、實現(xiàn)低成本運營的最佳途徑。感謝原作者所作出的努力！ （六）、規(guī)劃布局定位 規(guī)劃設計要點 綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點： （ 1）、注重 文化的發(fā)掘與營造，塑造 “ 文化 商業(yè)購物中心” 特有的形象，建立 市 域的文化性中心，營造 項目 自身的 文化氛圍 ； （ 2）、注重 景觀環(huán)境 與 區(qū)域內的建筑 環(huán)境 的協(xié)調與融合，充分利用場地地形 （ 臺地與坡地 ） 的 變化， 順勢而為， 使建筑與山地背景融合， 形成豐富的空間層次變化。 總體規(guī)劃布局 （ 1）、技術經濟指標建議： 參考新密市城市規(guī)劃 局的規(guī)劃設計要點說明書的要求，我們建議： A、建筑密度： 40%； B、容積率： C、退道路紅線距離：按規(guī)劃設計要求執(zhí)行。 具體功能分區(qū)如下： A、臨長樂路和青屏大街以東和以南區(qū)域布置相對高檔和安靜的業(yè)態(tài)，而臨西大街和雪花路以北和以西區(qū)域所分布的業(yè)態(tài)相對較 為平民化消費和熱鬧喧嘩。此類物業(yè)在新密為市場空白，且有市場需求，可以滿足部分商人的宜商宜居的從商需求和臨時性酒店住宿；其經營模式可參照深 圳的旭飛公寓的管理主力店 休閑娛樂 專業(yè)市場 酒店公寓 品牌服飾 高檔餐飲 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? “特色滋味街”： 設于項目東側雪花路，組成一條具有河南地方特色餐飲、小食特點的商業(yè)步行街。適當考慮自行車和摩托車停車位。 ? 酒店式公寓改設三層專業(yè)市場。它主張建筑擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，強調建筑的實用功能和經濟效應，主張積極采用新材料、新結構，并在建筑設計中發(fā)揮新材料、新結構的特性；主張堅決擺脫過時的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風格；提倡新的建筑美學原則，強調表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，強調建筑形體和內部功能的配合，建筑形象的邏輯性；崇尚采用靈活均衡的非對稱構圖，簡潔的處理手法和純凈的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果。 建筑總體設 計 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 （ 3）、它應該擺脫對功能的生硬分割，允許和支持多種功能有機共存，并保證功能互動機制的順利運行，從而有效、充分地發(fā)揮購物中心的綜合效應。 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。在東側的“特色滋味街”，可適量采用部分石材和木材等，既節(jié)約建筑成本，又可以建筑外形上突出河南本土文化特色。 （ 1）、高差組織：利用地面和不同標高，組織不同類型的商業(yè)子空間，以房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 （ 2）、凹凸變化：在出入口的設計上，可以做成凹入處理，目的是突出其位置或留出過渡空間；在室內，凹與凸的變化能產生一種“陰角”空間，可用作休息、綠化或分隔之用。 （ 5）、水平引導 利用地面或頂棚的形式差異、材料對比、色彩變化以及照明設計、彎曲的墻面、標志牌、序列組織等，對顧客起水平引導的作用。感謝原作者所作出的努力！ （八）、交通系統(tǒng)定位 人 流動線規(guī)劃建議 由于本項目的人氣較淡，如何有效地聚集人氣、提升項目的知名度，是本項目贏得市場的關鍵所在。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 一般來說，承租戶銷售額與經過商店門口的人流數(shù)量成正比關系。這樣既可避免人流車流的交叉，同時也強化了高端消費群的停車私密性。 為此，我們建議設置兩個停車場，滿足有私密性要求的高端客戶的停車需要，并在青屏路和長樂路各設置一個車流的出入口以方便車輛的出入。感謝原作者所作出的努力！ B. 二、目標客戶群定位 對于商業(yè)項目來講，目標客戶群一般分為三個部分：消費者、經營者和投資者。 （ 3）、 31— 50 歲之間的人群是時尚的穩(wěn)定追隨者，時尚購物休閑消費支出降低，但仍然保持一種消費熱度。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 第三集團：工薪階層、服務行業(yè)員工和其他。 （三）、投資者 新密本地投 資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占 15%；鄭州市比例約占 5%。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （ 9）、歡樂園 （ 10）、星光同樂 （ 11）、新天美地購物中心 （ 12）、捷樂福購物中心 （ 13）、金成 感謝原作者所作出的努力！ （二）、營銷策略定位 招商策略 同時執(zhí)行主力商家招商和散戶招商計劃。減少主力商家招商工作帶來的市場風險。同時，發(fā)展商下大力培育市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。相反， 會隨著項目周邊商業(yè) 的 不斷 發(fā)展成熟而不斷升值。 摩爾購物公園 新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費者也會體驗逛公園的那份休閑。 ? 超大規(guī)模 ： 新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約 65000 平方米， 投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力， 引領新密商業(yè)走勢。 ? 絕佳的地理位置： 項目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 （五）、宣傳推廣定位 宣傳推廣總體策略 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 營銷組合定位 （ 1）、人脈營銷 充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動新客戶，實現(xiàn)營銷效果的最大化和營銷成本的最小化。 房地產 E 網(wǎng) 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產 E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 統(tǒng)一管理 :統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務管理，統(tǒng)一營運管理等。 （二）、經營管理目標設計 總體目標是購物中心經營管理良好，保證各方利益。 （三）、經營管理限制條件 ? 開發(fā)商保留部分購物中心核心位置商鋪的所有權，以確保項目整體形象。 ? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進行管理。 經營管理效果測評包括以下五個指標： 購物中心的人流量 人流量是購物中心對消費者吸引力重要指標，也是購物中心經營好壞的重要指標。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。 報告編制說明 本報告受金成公司 委托，為