【正文】 始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤?！　”坦饒@是一個(gè)善于制造神話的企業(yè)。據(jù)其銷售負(fù)責(zé)人劉顯勇表示，有200多套房子已經(jīng)被登記認(rèn)購，買家以年輕的兩口之家居多，總價(jià)在40萬元左右的最合他們的胃口。碧桂園市場部的負(fù)責(zé)人龍爾綱介紹，5月1日開盤當(dāng)日，據(jù)統(tǒng)計(jì)約有3．5萬人到鳳凰城參觀選購，最高峰時(shí)每分鐘的客流量達(dá)8000人，僅自己開車來看樓的就有5000車輛次?！睘轼P凰城的價(jià)格戰(zhàn)買下伏筆，同時(shí)也暗示了鳳凰城產(chǎn)品的全方位多樣化。因此，中?？党菬o論是郊區(qū)樓盤的“從業(yè)”經(jīng)驗(yàn)、抑或是項(xiàng)目規(guī)模，還是在廣告宣傳上、以及市場的注意力上，中?？党桥c碧桂園相比，均不能望其項(xiàng)背?！　×頁?jù)了解，繼碧桂園鳳凰城和廣園東錦繡香江之后，中信華南（集團(tuán)）公司已在新塘拿下了約533公頃的用地，估計(jì)明年也可推出市場。　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前東圃要推的新盤不多，但今年下半年該區(qū)域前景將更好?！　∫虼耍S著城市的東移，奧林匹克體育中心、科學(xué)城、世界大觀等新舊交替的大型項(xiàng)目的實(shí)施，新廣園東路的開通為以往默默無聞的廣園東沿線的房地產(chǎn)迎來曙光，地鐵四號(hào)線和輕軌將從車陂路經(jīng)過，人流、物流、資金流的迅猛流入，該線物業(yè)受到市民更多的關(guān)注?！　∧壳皷|圃一個(gè)投資6個(gè)億、占地26萬平方米的超級(jí)購物中心的規(guī)劃早已完成，而世界五百強(qiáng)的歐倍德、零售業(yè)巨頭家樂福、英國TESCO等商家都在洽談進(jìn)駐該超級(jí)市場。第一條是地鐵四號(hào)線；第二條則是和地鐵三號(hào)線直駁的機(jī)場快線；第三條是城市列車。不管其實(shí)質(zhì)意義在哪里，華南板塊聯(lián)盟宣告其去年的無限風(fēng)光已經(jīng)成為歷史，也將意味著面臨其他板塊的更強(qiáng)大壓力。自今年以來，廣州房地產(chǎn)界一直為市場上近600萬平方米的空置房所困擾，空置數(shù)字接近廣州市場一年的銷售量。一直被業(yè)內(nèi)人士以“競爭慘烈”來形容的華南板塊的開發(fā)商之間的競爭可想而知。 第二節(jié)　中?？党情_發(fā)背景資料研習(xí)　　當(dāng)人們還沉浸在嶺南新加坡——中海名都的建筑和園林藝術(shù)氛圍中，還在留戀中海錦苑的江景和豪氣，錦城花園的貴氣和便利的時(shí)候，中海推出了位于廣園東快速干道旁、九運(yùn)主場館西側(cè)的中?？党牵詫Ψ▏录{的印象作為規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，營造“都市精英家園”，以濃濃的法國情結(jié)，告訴現(xiàn)代都市人“這就是生活”。 戶型：兩房兩廳至八房三廳十余款個(gè)性戶型216。 建筑覆蓋率：%216。 拋開黃金周業(yè)績不談，現(xiàn)在中?？党堑目傮w營銷狀況是：自今年“五一”開盤以來推出的1400套房中，6個(gè)月已成功售出920套，所推項(xiàng)目80%已售罄。 “五一”黃金周開盤推出400套住宅，開盤當(dāng)日，中海康城就售出100套。中海康城實(shí)戰(zhàn)檔案前言　　廣州中?？党鞘?002年廣州樓市大戰(zhàn)的最大兩個(gè)贏家之一，銷售排行第二，僅次于碧桂園旗下的鳳凰城。開盤當(dāng)月賣出300多套住宅，銷售逾八成。中海康城資料——216。 綠化覆蓋率：40%216。 面積：69~330平方米第二篇 案例背景資料研習(xí)第一節(jié)　發(fā)展商背景資料研習(xí)　　中國海外發(fā)展集團(tuán)在拓展香港業(yè)務(wù)的同時(shí)，以戰(zhàn)略的眼光投身到內(nèi)地發(fā)展，在北京、上海、廣州、深圳都投資多個(gè)項(xiàng)目，包括北京中海雅苑，上海海華花園、中海大廈，廣州東山廣場、錦城花園、中海錦苑等，其中的海華花園、東山廣場更獲得中國建筑業(yè)最高獎(jiǎng)——“魯班獎(jiǎng)”?！　≈泻？党腔▓@系中海地產(chǎn)在廣州首個(gè)面向低檔市場的大型低密度住宅小區(qū)，從一開始，中海集團(tuán)就把這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)作中海公司走向郊區(qū)的一張“名片”來精心打造，中海康城是中海地產(chǎn)2002年升級(jí)版的精品項(xiàng)目，由于中?？党潜旧磉@個(gè)項(xiàng)目，對于中海集團(tuán)來講，成敗是非常致關(guān)重要的，初出城門無論如何得凱旋而歸。但今年“五一”該板塊的開發(fā)商居然首次坐下來談起了“聯(lián)合陣線”，何故？皆因華南板塊遇到了一個(gè)強(qiáng)勁的對手——廣園東板塊。而在5月1日，僅僅一天時(shí)間。廣園東崛起的速度，讓廣州樓市中的其他板塊都有點(diǎn)驚慌失措，華南板塊的聯(lián)盟也就似乎是順理成章了。這三條輕軌都將橫貫東圃。屆時(shí)，這個(gè)購物中心及其輻射地帶，將會(huì)被打造成一個(gè)匯集世界商界巨頭的商業(yè)寶地。 第五節(jié)　廣園東板塊房產(chǎn)開發(fā)背景資料研習(xí)　　事實(shí)上，“五一”長假黃金周頭天，除了匯景新城、美林海岸花園外，天河還有其它不少具有一定規(guī)模的樓盤，如中?？党?、旭景家園、駿景花園等，都取得了不錯(cuò)的銷售成績。據(jù)遠(yuǎn)洋明苑有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋明苑占地面積僅有7萬多平方米，是因?yàn)檫h(yuǎn)洋明苑附近的用地已被許多發(fā)展商爭奪完，如美林基業(yè)、珠江投資、合景盈富、中興公司等。有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)閺V園東的貫通，已經(jīng)將新塘和東圃連成一體，因此東圃的前景值得樂觀。因此，首次走出城外的中?？党且搿俺銎嬷苿佟保瑳Q非易事。果然，碧桂園鳳凰城“五一”開盤就以迅雷不及掩耳之勢一鳴驚人，創(chuàng)造了新的碧桂園速度?！　⊥瑯釉谖逡磺跋?，中海集團(tuán)銷售部的負(fù)責(zé)人劉顯勇也向外界宣告：“從目前市場的情況看，買家的熱情很高，像中海康城4月20日這兩天剛對外開放，兩天就接待了5000多人，平均每天都有80多人做認(rèn)購登記。第七節(jié)　鳳凰城背景資料研習(xí)　　廣園東碧桂園鳳凰城，碧桂園集團(tuán)的第九個(gè)也是面積（一萬畝）最大的樓盤，離廣州市中心30公里，坐車約30分鐘時(shí)間，“五一”正式向外發(fā)售。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。 第八節(jié)　華南板塊背景資料研習(xí)　　全國樓市看廣東，廣東樓市看華南板塊；華南板塊在廣州新建制的番禺區(qū)，方圓不過十幾平方公里的范圍內(nèi)竟集中了大小八個(gè)樓盤，大的不說，“小”的也在千畝以上?！　∪A南板塊自從去年“五一”星河灣開售開始，成為廣州樓市的熱門區(qū)域以來，成功延續(xù)成亮點(diǎn)迭涌的板塊。 統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，在“五一”期間華南板塊上的廣州雅居樂、華南新城、星河灣、華南碧桂園、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、祈福新村這7大樓盤將有超過3000套的洋房和別墅推向市場?！　≡趶V州房地產(chǎn)市場激烈的競爭中，各開發(fā)商雖然有充裕的資金、周密的推盤計(jì)劃、強(qiáng)勁的廣告攻勢，但絕不能具備區(qū)域發(fā)展商合縱聯(lián)合后產(chǎn)生的爆發(fā)力。　　參加“華南聯(lián)合宣言”發(fā)展商：星河灣、華南碧桂園、南國奧林匹克花園、錦繡香江、錦繡生態(tài)園、廣州雅居樂、華南新城、廣地花園?！　∈治諒V州樓市大量理性數(shù)據(jù)的黎文江先生最近對華南提出5個(gè)疑問。今后隨市場的改變，跨區(qū)域規(guī)模大盤的誕生和其它板塊的崛起，是否對華南板塊形成威脅，主要看市場是否會(huì)出現(xiàn)替代性的產(chǎn)品，來帶動(dòng)消費(fèi)市場的注意力，其價(jià)格能否會(huì)進(jìn)一步地刺激消費(fèi)者，這樣，華南板塊才會(huì)遭遇“奇兵偷襲”?！半m然此次互動(dòng)方式是有一定作用，但所謂的‘艦隊(duì)聯(lián)盟’因?yàn)閯?wù)虛、只流于形式上的聯(lián)名，大家甚至連意識(shí)形態(tài)都沒有聯(lián)合起來，這就沒有實(shí)質(zhì)意義，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式。他稱，目前華南都是大盤當(dāng)?shù)溃蟊P開發(fā)，其周期最短也要三年才熱，而去年僅星河灣、南奧等少數(shù)幾個(gè)盤登場亮相，今年包括雅居樂在內(nèi)的盤都會(huì)全面啟動(dòng)，而已開發(fā)了首期的盤也會(huì)接二連三的放出第二期、第三期，華南各盤今年肯定會(huì)發(fā)出第二波沖擊?！　∪A南新城總經(jīng)理秦彤分析認(rèn)為，華南板塊樓市總體上仍會(huì)呈上升勢頭，原因之一是華南板塊各大發(fā)展商新推的樓盤，是今年華南板塊主要亮點(diǎn)。而華南板塊則通過一年努力，已經(jīng)積累了相當(dāng)多的客戶群，市場上有一定的認(rèn)可度；其二華南板塊是一個(gè)長期發(fā)展的中央居住區(qū)，她還有好幾年的發(fā)展過程，目前還沒有達(dá)到頂點(diǎn)，在發(fā)展過程中，她將還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)上升期、發(fā)展期、頂峰期。 55 / 55第三篇　戰(zhàn)術(shù)形成第一節(jié) DOshop策略機(jī)構(gòu)4in1Service房地產(chǎn)專業(yè)策略服務(wù)簡介　　 Account Planning 品牌策劃自第一代的USP（獨(dú)特的銷售主張），到第二代的品牌