【正文】 了吳愛(ài)菊財(cái)產(chǎn)共有權(quán)兩個(gè)問(wèn)題。此外，根據(jù)陳勝的委托，吳宏生將購(gòu)買訟爭(zhēng)土地的款項(xiàng)28萬(wàn)元支付給陳桂菊后，陳勝于2005年12月7日向吳宏生出具一張《收條》，內(nèi)容為收到吳宏生交來(lái)買土地款282088元。　本院對(duì)原一、二審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。其轉(zhuǎn)讓共有房屋，未經(jīng)共有人吳愛(ài)菊同意，亦違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。婦女的合法權(quán)益依法受法律保護(hù)。吳宏生不屬于善意第三人。請(qǐng)求：撤銷本院（2010）海中法民一終字第1378號(hào)民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院（2010）美民一初字第280號(hào)民事判決；確認(rèn)《房室買賣協(xié)議書(shū)》為有效的合同；本案一、二審及再審訴訟費(fèi)用由吳愛(ài)菊承擔(dān)。由此可見(jiàn)，法律對(duì)物權(quán)登記的效力，只是規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。對(duì)簡(jiǎn)易房屋的事實(shí)認(rèn)定不清，原一、二審判決對(duì)陳勝在訟爭(zhēng)土地上建起了鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房和鐵皮屋這一事實(shí)認(rèn)定不清，事實(shí)上，訟爭(zhēng)土地面積為384㎡，地上房屋主要是鐵皮房，占地350余㎡，鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房?jī)H有30㎡。　　本院二審認(rèn)為，原審判決已確認(rèn)吳宏生與陳勝簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該房屋雖有土地使用權(quán)證，但該協(xié)議書(shū)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓位于靈山鎮(zhèn)新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地及房屋是一個(gè)不可分割的不動(dòng)產(chǎn)整體，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，該規(guī)定屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)，該房屋系法律禁止交易的房屋，故原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同并無(wú)不當(dāng)，同時(shí)認(rèn)定鑒于合同無(wú)效，吳宏生與陳勝在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)都知道該房屋未辦理權(quán)屬證書(shū)，雙方均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，即陳勝將房屋價(jià)款400088元退還給吳宏生，并支付利息，其中28萬(wàn)元由陳桂菊對(duì)該款項(xiàng)本金承擔(dān)連帶返還責(zé)任；吳宏生將瓊山籍國(guó)用（98）字第080230號(hào)《國(guó)有土地使用證》及土地和房屋退給陳勝，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予維持；故吳宏生的上訴請(qǐng)求和理由不成立，不予支持。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，吳宏生并沒(méi)有善意取得該房產(chǎn)，吳愛(ài)菊有權(quán)追回陳勝違法轉(zhuǎn)讓的房屋?！　￡悇俎q稱，一審判決認(rèn)定陳勝和吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》無(wú)效是正確的?！　菒?ài)菊辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。法律對(duì)登記的效力，只是規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。也就是說(shuō)，合同標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)而不是地上簡(jiǎn)易房屋，合同雙方的真實(shí)意思表示主要是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，地上簡(jiǎn)易房屋則作為地上附著物隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓。一審判決認(rèn)定陳勝在該地上建起鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房和鐵皮屋，事實(shí)上，涉案土地占地384㎡，地上房屋主要是鐵皮房，占地350余㎡，鋼混結(jié)構(gòu)的平頂屋僅有30㎡。其上訴稱, 根據(jù)其提供的電話錄音、《證明書(shū)》、一審法院制作的詢問(wèn)筆錄和現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄以及土地及簡(jiǎn)易房屋交付吳宏生使用5年之久的事實(shí)，都共同證明吳愛(ài)菊對(duì)本案合同的簽訂是知情的，而一審法院對(duì)此事實(shí)未作認(rèn)定。據(jù)此判決：一、陳勝與吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同；二、陳勝于本判決生效后二十天內(nèi)退還房款400088元給吳宏生，并按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率從2005年12月7日起算利息至付清房款止，陳桂菊對(duì)其中的28萬(wàn)元本金負(fù)連帶返還責(zé)任；三、吳宏生于本判決生效后二十天內(nèi)將瓊山籍國(guó)用（98）字第080230號(hào)國(guó)有土地使用證及土地和房屋退還給吳愛(ài)菊、陳勝。吳愛(ài)菊主張《房室買賣協(xié)議書(shū)》無(wú)效，理由充分，應(yīng)予以支持。吳宏生于2005年在涉案房屋的墻上看到出售該房產(chǎn)的廣告，聯(lián)系上陳勝，經(jīng)過(guò)商談，于2005年5月9日與陳勝簽訂《房室買賣協(xié)議書(shū)》，約定，買房人吳宏生購(gòu)買賣房人陳勝位于靈山新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地及鐵皮房屋，價(jià)款400088元，包過(guò)戶換名為吳宏生，過(guò)戶費(fèi)用與買主無(wú)關(guān)......陳勝賣室給吳宏生，陳勝親屬及其他人如糾紛干涉一切與買主無(wú)關(guān)等。陳桂菊辯稱，陳勝與吳宏生私下買賣房屋一事與其無(wú)關(guān)，當(dāng)時(shí)因陳勝向其借款，才以陳勝名下的土地使用證作抵押。但陳勝在未與其商量并征得其同意的情況下，擅自與吳宏生簽訂《房室買賣協(xié)議書(shū)》，將該塊土地的使用權(quán)及地上房屋出售給吳宏生，侵犯了其財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，為此，特訴至法院，請(qǐng)求判令：陳勝與吳宏生于2005年5月9日簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》無(wú)效。　　申請(qǐng)?jiān)賹徣藚呛晟蚺c被申請(qǐng)人吳愛(ài)菊、陳勝、陳桂菊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服本院（2010）海中法民一終字第1378號(hào)民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院（2010）美民一初字第280號(hào)民事判決，向海南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，海南省高?jí)人民法院經(jīng)審查后于2011年11月2日作出（2011）瓊民申字第133號(hào)民事裁定，指令本院再審本案?！　∥写砣耍簭埥埽Ｄ咸祓┞蓭熓聞?wù)所律師。建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛吳宏生與吳愛(ài)菊等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案海南省海口市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)　　　　　　　 (2012)海中法民再終字第3號(hào)　　申請(qǐng)?jiān)賹徣耍ㄒ粚彵桓?、二審上訴人）：吳宏生。　　委托代理人：吳悅，海南天皓律師事務(wù)所律師。本院受理后，依法另行組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案訴訟費(fèi)用由陳勝、吳宏生負(fù)擔(dān)?！　『？谑忻捞m區(qū)人民法院一審查明，吳愛(ài)菊和陳勝于1981年10月11日登記結(jié)婚，婚姻關(guān)系存續(xù)至今。簽訂協(xié)議后，吳宏生陸續(xù)支付完全部?jī)r(jià)款400088元，其中已包括土地過(guò)戶費(fèi)用，其中的28萬(wàn)元根據(jù)陳勝的指示交付給陳桂菊，作為陳勝償還陳桂菊的欠款，2005年12月7日，吳宏生第三次交款時(shí)，陳勝亦將瓊山籍國(guó)用（98）字第080230號(hào)國(guó)有土地使用證及土地和房屋交付吳宏生使用、管理、收益，該房用于出租至今?；诤贤瑹o(wú)效，且陳勝、吳宏生在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)都知道該房屋未辦理權(quán)屬證書(shū)，因此，雙方均有過(guò)錯(cuò)，買賣雙方應(yīng)互相返還，即陳勝應(yīng)將收到吳宏生給付的房屋價(jià)款400088元退還給吳宏生，并支付利息，因其中的28萬(wàn)元系吳宏生按陳勝的意思直接給付陳桂菊作為償還欠款，故陳桂菊亦應(yīng)對(duì)該款項(xiàng)本金負(fù)連帶返還責(zé)任。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審判決并未對(duì)合同中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的效力進(jìn)行認(rèn)定。 對(duì)合同標(biāo)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審判決依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條未依法辦理權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，認(rèn)定《房室買賣協(xié)議書(shū)》無(wú)效，適用法律錯(cuò)誤，首先，該條規(guī)定為管理性禁止規(guī)定，并非效力性禁止規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。一審判決將此二個(gè)要件混為一談，適用法律錯(cuò)誤。陳勝未經(jīng)其同意，擅自處置雙方共有財(cái)產(chǎn)的行為是無(wú)效的。首先，雙方轉(zhuǎn)讓的是違章建筑物，違章建筑物的轉(zhuǎn)讓和出租都是無(wú)效的。綜上所述，請(qǐng)求維持一審判決。據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。在一審當(dāng)中，其申請(qǐng)法院到訟爭(zhēng)土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)，以查明訟爭(zhēng)土地及地上簡(jiǎn)易房屋的實(shí)際情況，確定當(dāng)時(shí)陳勝在該房屋上寫有出售二字，但是，承辦法官并未進(jìn)行正式的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，也沒(méi)有在判決中對(duì)土地及地上簡(jiǎn)易房屋的情況進(jìn)行陳述。原一、二審判決將此二個(gè)要件混為一談，適用法律錯(cuò)誤?！　菒?ài)菊辯稱，登記在陳勝名下的土地使用權(quán)屬于其與陳勝在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于共同共有財(cái)產(chǎn)。陳勝與吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》中約定陳勝賣室給吳宏生，陳勝親屬及其他人如糾紛干涉一切與買主無(wú)關(guān)。綜上，請(qǐng)求駁回吳宏生的再審請(qǐng)求。由于訟爭(zhēng)土地與房屋尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，吳宏生并非善意第三人，因此，吳愛(ài)菊有權(quán)追回共有財(cái)產(chǎn)。再審期間，吳宏生與吳愛(ài)菊、陳勝、陳桂菊均無(wú)新的證據(jù)向本院提交。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述及《房屋租賃合同書(shū)》、《收條》為證?！　∫?、關(guān)于能否以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，確認(rèn)本案涉案合同無(wú)效的問(wèn)題首先，關(guān)于合同的標(biāo)的，雙方所簽訂的合同雖名為《房室買賣協(xié)議書(shū)》，但在該合同中詳細(xì)約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積及四至范圍，還約定了相關(guān)土地過(guò)戶費(fèi)用的承擔(dān)等土地過(guò)戶事宜，而在陳勝向吳宏生出具的時(shí)間為2005年12月7日的收條上，亦注明了收到吳宏生交來(lái)買土地款282088元。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條規(guī)定：正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。綜上，在雙方當(dāng)事人主要的意思表示為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下，原一、二審判決簡(jiǎn)單以所轉(zhuǎn)讓的地上附屬物即簡(jiǎn)易房屋尚未取得權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人的行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定為由，認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《房室買賣協(xié)議書(shū)》無(wú)效，違背了上述法律的立法意圖及最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件的指導(dǎo)精神，在認(rèn)定事實(shí)與適用法律上均有不當(dāng)，應(yīng)予糾正?！　”景敢?、二審案件受理費(fèi)共計(jì)14602元，由吳愛(ài)菊承擔(dān)。 　　委托代理人婁際堂，河南團(tuán)結(jié)律師事務(wù)所律師。 　　上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)區(qū)）因與被上訴人周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新華夏公司）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決，向本院提起上訴。 　　原審查明，2003年12月24日，原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議書(shū)”一份，協(xié)議約定：被告（甲方）依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝土地使用權(quán)，原告（乙方）按每畝85000元支付地款，合同簽訂三日內(nèi)一次性付給。2005年5月30日，因所征土地未達(dá)到十畝，原告又退還征地費(fèi)用72250元。在周口市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告周口土告字[2008]023號(hào)所規(guī)定的時(shí)間由乙方交十萬(wàn)元土地競(jìng)買保證金。土地成交價(jià)無(wú)論高低，均應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議書(shū)所規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，若高出協(xié)議價(jià)格由甲方承擔(dān)，若低于協(xié)議價(jià)格乙方仍按2003年12月24日每畝八萬(wàn)五千元執(zhí)行。2009年4月15日，原告依補(bǔ)充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國(guó)土資源局交納競(jìng)買保證金10萬(wàn)元，取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)。該補(bǔ)充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議，對(duì)原、被告雙方均具有法律約束力。三、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書(shū)生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2003年12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書(shū)之日止）。本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。所以，一審法院以在訴訟過(guò)程中雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議為由，認(rèn)定本案的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議有效是沒(méi)有法律依據(jù)的。國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和政策，并且人民政府在具體實(shí)施時(shí)也制定了具體的操作規(guī)程，就本案來(lái)說(shuō)，被上訴人在取得人民政府的土地成交確認(rèn)書(shū)后，依法履行交納土地出讓金的付款義務(wù)是其法定義務(wù)和協(xié)議義務(wù)。土地競(jìng)買保證金的交納和退還，是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照拍賣文件的規(guī)定進(jìn)行的，一審判決由上訴人承擔(dān)土地競(jìng)買保證金的退款義務(wù)并支付利息的做法，明顯與法無(wú)據(jù)。所以，一審判決是明顯錯(cuò)誤的，為保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，特提出上訴，請(qǐng)二審法院依法裁判。上訴人在招商引資材料中也明確寫有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。但上訴人仍不交付土地出讓金及稅費(fèi)又一次形成違約。二、原審判決上訴人承擔(dān)約定的責(zé)任是正確的。所支付給上訴人的征地款，是按地款與稅費(fèi)包干一次性給付的，根本不存在讓上訴人承擔(dān)費(fèi)用的情況。 　　本院認(rèn)為，本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。在該補(bǔ)充協(xié)議履行中，新華夏公司按補(bǔ)充協(xié)議履行了自己墊交土地競(jìng)買金10萬(wàn)元的義務(wù)，參與周口市國(guó)土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌，通過(guò)依法競(jìng)買成為該土地的競(jìng)得人，簽署了該土地的成交確認(rèn)書(shū)，得到了政府部門對(duì)涉案土地出讓的確認(rèn)。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，實(shí)體處理部分欠妥，二審予以變更?！　》ǘù砣?許衍慶，該局局長(zhǎng)?！　》ǘù砣?余功華，該公司總經(jīng)理。本院受理后，依法組成合議庭，于2011年3月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。土地使用權(quán)出讓金2898萬(wàn)元，采取分期付款方式，第一期1000萬(wàn)元于2005年7月31日前付清，第二期1300萬(wàn)元于2005年9月28日前付清，第三期598萬(wàn)元于2006年9月28日前付清。后遠(yuǎn)大置業(yè)公司的法定代表人余功金和溧水房產(chǎn)公司的法定代表人吳祥喜，將上述國(guó)有土地使用權(quán)以實(shí)物出資方式成立廣潤(rùn)房產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)上述宗地。2007年1月18日支付350萬(wàn)元，同年2月7日支付73萬(wàn)元、8月24日支付100萬(wàn)元、9月7日支付498萬(wàn)元。出讓人應(yīng)于2006年11月1日將出讓宗地以現(xiàn)狀條件交付受讓人。2009年2月13日。之后，廣潤(rùn)房產(chǎn)公司又于2010年11月22日撤回反訴?！　∫粚彿ㄔ赫J(rèn)為:根據(jù)我國(guó)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，用途為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。由于五河國(guó)土局提出的訴訟請(qǐng)求，要求廣潤(rùn)房產(chǎn)公司給付上述合同遲延交付出讓金的違約金，與該院審查認(rèn)定的該合同的法律關(guān)系性質(zhì)不一致，故該院在訴訟期間，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，向五河國(guó)土局釋明，告知其可以變更該部分訴訟請(qǐng)求，但