【正文】 了吳愛菊財(cái)產(chǎn)共有權(quán)兩個(gè)問題。此外，根據(jù)陳勝的委托，吳宏生將購買訟爭土地的款項(xiàng)28萬元支付給陳桂菊后，陳勝于2005年12月7日向吳宏生出具一張《收條》，內(nèi)容為收到吳宏生交來買土地款282088元?！”驹簩υ?、二審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。其轉(zhuǎn)讓共有房屋，未經(jīng)共有人吳愛菊同意，亦違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。婦女的合法權(quán)益依法受法律保護(hù)。吳宏生不屬于善意第三人。請求：撤銷本院（2010）海中法民一終字第1378號(hào)民事判決及海口市美蘭區(qū)人民法院（2010）美民一初字第280號(hào)民事判決；確認(rèn)《房室買賣協(xié)議書》為有效的合同；本案一、二審及再審訴訟費(fèi)用由吳愛菊承擔(dān)。由此可見，法律對物權(quán)登記的效力，只是規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。對簡易房屋的事實(shí)認(rèn)定不清，原一、二審判決對陳勝在訟爭土地上建起了鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房和鐵皮屋這一事實(shí)認(rèn)定不清，事實(shí)上，訟爭土地面積為384㎡，地上房屋主要是鐵皮房，占地350余㎡，鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房僅有30㎡?！　”驹憾徴J(rèn)為，原審判決已確認(rèn)吳宏生與陳勝簽訂的《房室買賣協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該房屋雖有土地使用權(quán)證，但該協(xié)議書確認(rèn)轉(zhuǎn)讓位于靈山鎮(zhèn)新農(nóng)貿(mào)市場的土地及房屋是一個(gè)不可分割的不動(dòng)產(chǎn)整體，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，該規(guī)定屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房屋權(quán)屬證書，該房屋系法律禁止交易的房屋，故原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房室買賣協(xié)議書》為無效合同并無不當(dāng)，同時(shí)認(rèn)定鑒于合同無效，吳宏生與陳勝在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)都知道該房屋未辦理權(quán)屬證書，雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，即陳勝將房屋價(jià)款400088元退還給吳宏生，并支付利息，其中28萬元由陳桂菊對該款項(xiàng)本金承擔(dān)連帶返還責(zé)任；吳宏生將瓊山籍國用（98）字第080230號(hào)《國有土地使用證》及土地和房屋退給陳勝，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予維持；故吳宏生的上訴請求和理由不成立，不予支持。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，吳宏生并沒有善意取得該房產(chǎn)，吳愛菊有權(quán)追回陳勝違法轉(zhuǎn)讓的房屋?！　￡悇俎q稱，一審判決認(rèn)定陳勝和吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書》無效是正確的?！　菒劬辙q稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。法律對登記的效力，只是規(guī)定為物權(quán)變動(dòng)要件，而不是合同生效要件。也就是說，合同標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)而不是地上簡易房屋，合同雙方的真實(shí)意思表示主要是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，地上簡易房屋則作為地上附著物隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓。一審判決認(rèn)定陳勝在該地上建起鋼混結(jié)構(gòu)的平頂房和鐵皮屋，事實(shí)上，涉案土地占地384㎡，地上房屋主要是鐵皮房，占地350余㎡，鋼混結(jié)構(gòu)的平頂屋僅有30㎡。其上訴稱, 根據(jù)其提供的電話錄音、《證明書》、一審法院制作的詢問筆錄和現(xiàn)場勘驗(yàn)筆錄以及土地及簡易房屋交付吳宏生使用5年之久的事實(shí)，都共同證明吳愛菊對本案合同的簽訂是知情的，而一審法院對此事實(shí)未作認(rèn)定。據(jù)此判決：一、陳勝與吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書》為無效合同；二、陳勝于本判決生效后二十天內(nèi)退還房款400088元給吳宏生，并按中國人民銀行同期同類貸款利率從2005年12月7日起算利息至付清房款止，陳桂菊對其中的28萬元本金負(fù)連帶返還責(zé)任；三、吳宏生于本判決生效后二十天內(nèi)將瓊山籍國用（98）字第080230號(hào)國有土地使用證及土地和房屋退還給吳愛菊、陳勝。吳愛菊主張《房室買賣協(xié)議書》無效，理由充分，應(yīng)予以支持。吳宏生于2005年在涉案房屋的墻上看到出售該房產(chǎn)的廣告，聯(lián)系上陳勝，經(jīng)過商談，于2005年5月9日與陳勝簽訂《房室買賣協(xié)議書》，約定，買房人吳宏生購買賣房人陳勝位于靈山新農(nóng)貿(mào)市場的土地及鐵皮房屋，價(jià)款400088元，包過戶換名為吳宏生，過戶費(fèi)用與買主無關(guān)......陳勝賣室給吳宏生，陳勝親屬及其他人如糾紛干涉一切與買主無關(guān)等。陳桂菊辯稱，陳勝與吳宏生私下買賣房屋一事與其無關(guān)，當(dāng)時(shí)因陳勝向其借款，才以陳勝名下的土地使用證作抵押。但陳勝在未與其商量并征得其同意的情況下，擅自與吳宏生簽訂《房室買賣協(xié)議書》，將該塊土地的使用權(quán)及地上房屋出售給吳宏生，侵犯了其財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，為此，特訴至法院，請求判令：陳勝與吳宏生于2005年5月9日簽訂的《房室買賣協(xié)議書》無效。　　申請?jiān)賹徣藚呛晟蚺c被申請人吳愛菊、陳勝、陳桂菊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服本院（2010）海中法民一終字第1378號(hào)民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院（2010）美民一初字第280號(hào)民事判決，向海南省高級(jí)人民法院申請?jiān)賹?，海南省高?jí)人民法院經(jīng)審查后于2011年11月2日作出（2011）瓊民申字第133號(hào)民事裁定，指令本院再審本案?！　∥写砣耍簭埥?，海南天皓律師事務(wù)所律師。建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛吳宏生與吳愛菊等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案海南省海口市中級(jí)人民法院民事判決書　　　　　　　 (2012)海中法民再終字第3號(hào)　　申請?jiān)賹徣耍ㄒ粚彵桓?、二審上訴人）：吳宏生?！　∥写砣耍簠菒?，海南天皓律師事務(wù)所律師。本院受理后，依法另行組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。本案訴訟費(fèi)用由陳勝、吳宏生負(fù)擔(dān)?！　『？谑忻捞m區(qū)人民法院一審查明，吳愛菊和陳勝于1981年10月11日登記結(jié)婚，婚姻關(guān)系存續(xù)至今。簽訂協(xié)議后，吳宏生陸續(xù)支付完全部價(jià)款400088元，其中已包括土地過戶費(fèi)用，其中的28萬元根據(jù)陳勝的指示交付給陳桂菊，作為陳勝償還陳桂菊的欠款，2005年12月7日，吳宏生第三次交款時(shí)，陳勝亦將瓊山籍國用（98）字第080230號(hào)國有土地使用證及土地和房屋交付吳宏生使用、管理、收益，該房用于出租至今?；诤贤瑹o效，且陳勝、吳宏生在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)都知道該房屋未辦理權(quán)屬證書，因此，雙方均有過錯(cuò)，買賣雙方應(yīng)互相返還，即陳勝應(yīng)將收到吳宏生給付的房屋價(jià)款400088元退還給吳宏生，并支付利息，因其中的28萬元系吳宏生按陳勝的意思直接給付陳桂菊作為償還欠款，故陳桂菊亦應(yīng)對該款項(xiàng)本金負(fù)連帶返還責(zé)任。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審判決并未對合同中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的效力進(jìn)行認(rèn)定。 對合同標(biāo)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審判決依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條未依法辦理權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，認(rèn)定《房室買賣協(xié)議書》無效，適用法律錯(cuò)誤，首先，該條規(guī)定為管理性禁止規(guī)定，并非效力性禁止規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。一審判決將此二個(gè)要件混為一談，適用法律錯(cuò)誤。陳勝未經(jīng)其同意，擅自處置雙方共有財(cái)產(chǎn)的行為是無效的。首先，雙方轉(zhuǎn)讓的是違章建筑物，違章建筑物的轉(zhuǎn)讓和出租都是無效的。綜上所述，請求維持一審判決。據(jù)此判決：駁回上訴，維持原判。在一審當(dāng)中，其申請法院到訟爭土地現(xiàn)場進(jìn)行勘驗(yàn)，以查明訟爭土地及地上簡易房屋的實(shí)際情況，確定當(dāng)時(shí)陳勝在該房屋上寫有出售二字，但是，承辦法官并未進(jìn)行正式的現(xiàn)場勘驗(yàn)，也沒有在判決中對土地及地上簡易房屋的情況進(jìn)行陳述。原一、二審判決將此二個(gè)要件混為一談，適用法律錯(cuò)誤。　　吳愛菊辯稱，登記在陳勝名下的土地使用權(quán)屬于其與陳勝在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于共同共有財(cái)產(chǎn)。陳勝與吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書》中約定陳勝賣室給吳宏生，陳勝親屬及其他人如糾紛干涉一切與買主無關(guān)。綜上，請求駁回吳宏生的再審請求。由于訟爭土地與房屋尚未辦理過戶登記手續(xù)，吳宏生并非善意第三人，因此，吳愛菊有權(quán)追回共有財(cái)產(chǎn)。再審期間，吳宏生與吳愛菊、陳勝、陳桂菊均無新的證據(jù)向本院提交。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述及《房屋租賃合同書》、《收條》為證?！　∫弧㈥P(guān)于能否以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，確認(rèn)本案涉案合同無效的問題首先，關(guān)于合同的標(biāo)的，雙方所簽訂的合同雖名為《房室買賣協(xié)議書》，但在該合同中詳細(xì)約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積及四至范圍，還約定了相關(guān)土地過戶費(fèi)用的承擔(dān)等土地過戶事宜，而在陳勝向吳宏生出具的時(shí)間為2005年12月7日的收條上，亦注明了收到吳宏生交來買土地款282088元。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第15條規(guī)定：正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。綜上，在雙方當(dāng)事人主要的意思表示為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下，原一、二審判決簡單以所轉(zhuǎn)讓的地上附屬物即簡易房屋尚未取得權(quán)屬證書，當(dāng)事人的行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定為由，認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《房室買賣協(xié)議書》無效，違背了上述法律的立法意圖及最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件的指導(dǎo)精神，在認(rèn)定事實(shí)與適用法律上均有不當(dāng)，應(yīng)予糾正?！　”景敢?、二審案件受理費(fèi)共計(jì)14602元，由吳愛菊承擔(dān)。 　　委托代理人婁際堂，河南團(tuán)結(jié)律師事務(wù)所律師。 　　上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）因與被上訴人周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司（以下簡稱新華夏公司）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決，向本院提起上訴。 　　原審查明，2003年12月24日，原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議書”一份，協(xié)議約定：被告（甲方）依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝土地使用權(quán)，原告（乙方）按每畝85000元支付地款，合同簽訂三日內(nèi)一次性付給。2005年5月30日，因所征土地未達(dá)到十畝，原告又退還征地費(fèi)用72250元。在周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告周口土告字[2008]023號(hào)所規(guī)定的時(shí)間由乙方交十萬元土地競買保證金。土地成交價(jià)無論高低，均應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議書所規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，若高出協(xié)議價(jià)格由甲方承擔(dān)，若低于協(xié)議價(jià)格乙方仍按2003年12月24日每畝八萬五千元執(zhí)行。2009年4月15日，原告依補(bǔ)充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國土資源局交納競買保證金10萬元，取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書。該補(bǔ)充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議，對原、被告雙方均具有法律約束力。三、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2003年12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。所以，一審法院以在訴訟過程中雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議為由，認(rèn)定本案的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議有效是沒有法律依據(jù)的。國家對土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和政策，并且人民政府在具體實(shí)施時(shí)也制定了具體的操作規(guī)程，就本案來說，被上訴人在取得人民政府的土地成交確認(rèn)書后，依法履行交納土地出讓金的付款義務(wù)是其法定義務(wù)和協(xié)議義務(wù)。土地競買保證金的交納和退還，是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照拍賣文件的規(guī)定進(jìn)行的，一審判決由上訴人承擔(dān)土地競買保證金的退款義務(wù)并支付利息的做法，明顯與法無據(jù)。所以，一審判決是明顯錯(cuò)誤的，為保護(hù)國有資產(chǎn)，特提出上訴，請二審法院依法裁判。上訴人在招商引資材料中也明確寫有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。但上訴人仍不交付土地出讓金及稅費(fèi)又一次形成違約。二、原審判決上訴人承擔(dān)約定的責(zé)任是正確的。所支付給上訴人的征地款，是按地款與稅費(fèi)包干一次性給付的，根本不存在讓上訴人承擔(dān)費(fèi)用的情況。 　　本院認(rèn)為，本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。在該補(bǔ)充協(xié)議履行中，新華夏公司按補(bǔ)充協(xié)議履行了自己墊交土地競買金10萬元的義務(wù)，參與周口市國土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌，通過依法競買成為該土地的競得人，簽署了該土地的成交確認(rèn)書，得到了政府部門對涉案土地出讓的確認(rèn)。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，實(shí)體處理部分欠妥，二審予以變更?！　》ǘù砣?許衍慶，該局局長?！　》ǘù砣?余功華，該公司總經(jīng)理。本院受理后，依法組成合議庭，于2011年3月28日公開開庭進(jìn)行了審理。土地使用權(quán)出讓金2898萬元，采取分期付款方式，第一期1000萬元于2005年7月31日前付清，第二期1300萬元于2005年9月28日前付清，第三期598萬元于2006年9月28日前付清。后遠(yuǎn)大置業(yè)公司的法定代表人余功金和溧水房產(chǎn)公司的法定代表人吳祥喜，將上述國有土地使用權(quán)以實(shí)物出資方式成立廣潤房產(chǎn)公司，開發(fā)上述宗地。2007年1月18日支付350萬元，同年2月7日支付73萬元、8月24日支付100萬元、9月7日支付498萬元。出讓人應(yīng)于2006年11月1日將出讓宗地以現(xiàn)狀條件交付受讓人。2009年2月13日。之后，廣潤房產(chǎn)公司又于2010年11月22日撤回反訴。　　一審法院認(rèn)為:根據(jù)我國法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。由于五河國土局提出的訴訟請求，要求廣潤房產(chǎn)公司給付上述合同遲延交付出讓金的違約金，與該院審查認(rèn)定的該合同的法律關(guān)系性質(zhì)不一致，故該院在訴訟期間，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，向五河國土局釋明，告知其可以變更該部分訴訟請求，但