【正文】 民一初字第280號民事判決；確認《房室買賣協(xié)議書》為有效的合同；本案一、二審及再審訴訟費用由吳愛菊承擔。依照《物權(quán)法》及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，陳勝在其不知情的情況下，擅自處置雙方共同財產(chǎn)的行為是無效的。吳宏生不屬于善意第三人。由此可見，吳宏生知道該土地使用權(quán)及地上附著物并非屬于陳勝一人所有，為了回避其他親屬的干涉，才作如此約定。婦女的合法權(quán)益依法受法律保護?！　￡悇俎q稱，其與吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書》約定轉(zhuǎn)讓的是房屋與土地這個不動產(chǎn)整體，是不可分割的。其轉(zhuǎn)讓共有房屋，未經(jīng)共有人吳愛菊同意，亦違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（四）項的規(guī)定，應認定無效。綜上，請求駁回吳宏生的再審請求?！”驹簩υ?、二審判決查明的事實予以確認。再審另查明，陳勝與吳愛菊的住處和本案訟爭的土地與房屋相鄰。此外，根據(jù)陳勝的委托，吳宏生將購買訟爭土地的款項28萬元支付給陳桂菊后，陳勝于2005年12月7日向吳宏生出具一張《收條》，內(nèi)容為收到吳宏生交來買土地款282088元?！　≡俨槊?，對于吳宏生在原一、二審期間提交的其與陳勝、吳愛菊、陳桂菊等人的通話錄音，以此證明吳愛菊對于轉(zhuǎn)讓土地與房產(chǎn)事宜是知情并同意的，吳愛菊與陳勝均否認該錄音的真實性，經(jīng)審查，在上述部分錄音中，陳勝稱土地及房屋的轉(zhuǎn)讓價格要與吳愛菊商量，而且是由于妻子、孩子不同意才反悔的；而陳桂菊在錄音中稱在簽訂合同時吳愛菊是知情的。　　本院再審認為，本案雙方當事人的爭議焦點在于吳宏生與陳勝于2005年5月9日簽訂的《房室買賣協(xié)議書》是否有效，而該爭議焦點主要涉及原一、二審判決確認該協(xié)議無效的依據(jù)是否準確以及陳勝的轉(zhuǎn)讓行為是否侵犯了吳愛菊財產(chǎn)共有權(quán)兩個問題。其次，根據(jù)合同約定的轉(zhuǎn)讓金額及所轉(zhuǎn)讓房屋的狀況，雙方約定的轉(zhuǎn)讓金額中土地價值應占主要部分，因此，可以認定雙方簽訂《房室買賣協(xié)議書》的主要目的是為了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而該土地上的簡易房屋只是作為地上的附屬物隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓而已。而最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的強制性規(guī)定，指的是效力性強制規(guī)定。人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》第二條規(guī)定：要正確理解城市房地產(chǎn)管理法等法律、行政法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件規(guī)定，準確把握物權(quán)效力與合同效力的區(qū)分原則，盡可能維持合同效力，促進土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)?！　《?、關(guān)于陳勝的轉(zhuǎn)讓行為是否侵犯了財產(chǎn)共有人吳愛菊的合法權(quán)益問題　　吳愛菊與陳勝存在多年的夫妻關(guān)系，兩人婚后一直共同居住生活，陳勝將該土地與簡易房屋交給吳宏生占有、使用，至吳愛菊起訴時已將近五年，且陳勝在涉案房屋的墻上涂有出售的廣告，而吳愛菊的住處與訟爭土地、房屋相鄰，在這將近五年的時間里，沒有證據(jù)表明作為財產(chǎn)共有人的吳愛菊提出過異議，應視為吳愛菊知道并同意陳勝和吳宏生之間的土地與簡易房屋的轉(zhuǎn)讓行為，不存在陳勝擅自處分共有財產(chǎn)的情形，吳愛菊、陳勝現(xiàn)提出吳愛菊不知陳勝已將作為夫妻共同財產(chǎn)的土地與房屋對外轉(zhuǎn)讓、該轉(zhuǎn)讓未經(jīng)吳愛菊同意的理由，明顯不符合常理，因此，陳勝的該轉(zhuǎn)讓行為并未侵犯吳愛菊的財產(chǎn)共有權(quán)。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百八十六條第一款及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：　　一、撤銷本院（2010）海中法民一終字第1378號民事判決及?？谑忻捞m區(qū)人民法院（2010）美民一初字第280號民事判決；二、駁回吳愛菊的訴訟請求?！　”九袥Q為終審判決。 　　法定代表人林鴻嘉，主任。 　　被上訴人（原審原告）周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司。 　　委托代理人姚軍生，河南三川律師事務(wù)所律師。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。同時還約定“甲方在收到地款后100個工作日內(nèi)辦理好土地使用證并支付乙方，否則甲方按一分利息向乙方支付”。至此，原告已全面履行協(xié)議所規(guī)定的義務(wù)。此后，被告一直未能辦好土地使用權(quán)證交與原告。經(jīng)雙方協(xié)議，達成以下補充協(xié)議：雙方在2003年12月24日所簽征地協(xié)議書繼續(xù)有效，其效力至到甲方無條件向乙方交付該地的土地使用證。乙方交十萬元土地競買保證金后，由甲乙雙方共同摘牌，摘牌后甲方在10個工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費足額交付給周口市國土資源局。在土地競買摘牌和辦理土地證中所產(chǎn)生的各項稅費和其他費用，均由甲方承擔，乙方積極協(xié)助。摘牌后甲方應在三十個工作日內(nèi)辦理完土地證交付乙方，否則將視為甲方違約，承擔征地協(xié)議書所規(guī)定的利息(包括征地款總額的逾期利息)。在本案審理過程中，周口市國土資源局就本案涉及的該幅土地發(fā)出掛牌出讓公告?，F(xiàn)因被告未能依補充協(xié)議的約定按成交確認書的土地出讓金交納1624204．00元出讓金并承擔稅費等相關(guān)費用，造成土地使用權(quán)證書至今尚未辦理完畢。在此情況下，原、被告又達成了新的補充協(xié)議，就雙方如何配合辦理土地使用權(quán)證的有關(guān)事宜又進行了進一步約定，該補充協(xié)議為雙方切實解決配合辦理土地使用權(quán)證過程中的遺留問題而采取的積極有效的行為，它既避免了雙方的損失進一步擴大，又避免了國有土地閑置和國有資產(chǎn)的流失。原告在按該補充協(xié)議履行了自己的全部義務(wù)即墊交了土地競買金10萬元，取得了競買人資格后，被告理應按該協(xié)議的約定履行相應義務(wù)即按成交確認書向土地部門交納土地出讓金、稅費及其它全部費用，然后將原告墊交的土地競買金10萬元返還給原告，并應按約定賠償原告的利息損失。二、被告周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會于本判決書生效之日起10日內(nèi)返還原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司土地競買保證金10萬元并按月息1分向原告支付自2008年12月25日起至保證金還清之日止的利息損失。案件受理費6790元，由被告周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會負擔。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條明確規(guī)定：開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應當認定無效。本案涉及的土地使用權(quán)出讓合同的簽訂日期是2003年12月24日，而且，本案被上訴人在起訴前，并未取得市人民政府土地管理部門對本案土地出讓合同的追認，因而，本案并不符合認定雙方土地使用權(quán)出讓合同有效的情形存在，所以，一審判決認定雙方簽定的土地使用權(quán)出讓合同有效是錯誤的。但這明顯不能改變上訴人無權(quán)進行國有土地出讓的事實。周口市人民政府對本案涉及的土地進行“招、拍、掛”工作，是周口市人民政府依法履行的政府職責，并不是對本案雙方當事人進行土地出讓活動的追認和批準，這從市政府公示的招標文件和簽屬的成交確認書可以證明。二、一審的判決內(nèi)容明顯存在違反法規(guī)和不公的事實。并且，按現(xiàn)行法律規(guī)定，土地出讓金的多少，絕對不能低于政府制定的最低價或市場評估價的，如果土地的使用人不能接受政府最低價或市場評估價的，則只能依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定解除合同。國家對土地出讓及辦理土地使用證的稅費和其他費用有明確的承擔規(guī)定，一審判決全部由上訴人承擔，明顯違反法律規(guī)定，因而是錯誤的。一審判決由上訴人支付上訴人所交款項利息，而對于被上訴人事實上已同時實際使用了土地，卻未支付任何對價的事實不予考慮是明顯不公的。而一審卻判決上訴人事實上履行土地出讓者的義務(wù)，進而又判決上訴人承擔土地出讓者的違約責任，明顯存在以司法權(quán)改變行政權(quán)的嫌疑。 　　被上訴人新華夏公司辯稱，原審判決認定雙方于2003年12月24日簽訂的征地協(xié)議及2008年12月23日的補充協(xié)議為有效協(xié)議，并不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。不論是簽訂協(xié)議前，還是簽訂協(xié)議后，上訴人都一直在公開向社會宣傳和發(fā)放土地出讓價格及優(yōu)惠服務(wù)政策，吸引社會各界入駐辦企業(yè)。政府部門對上訴人出讓土地是支持和認可的。當時上訴人兩位相關(guān)負責人也同時到場摘牌，摘牌土地價格是上訴人確認的。周口市國土資源局就涉案土地以周國土告字（2008）023號公告正式發(fā)出了出讓公告，被上訴人與上訴人通過依法競買也正式成為該土地的競得人?；谡块T同意的情況下，雙方又達成了新的“補充協(xié)議”，明確在辦理土地使用證中有關(guān)事宜及雙方的義務(wù)，該協(xié)議在形式和內(nèi)容上均不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，一審法院依法認定為有效協(xié)議并無不妥。判令上訴人承擔全額交納土地出讓金不違反法律的相關(guān)規(guī)定。依據(jù)雙方的約定，上訴人應依法返還土地競買保證金十萬元，并承擔利息。三、原審判決上訴人承擔所交款項利息，是雙方約定，也是尊重合同自愿、約束雙方履行合同的充分體現(xiàn)。 　　二審經(jīng)審理查明的事實與原審相一致。雙方2003年12月24日簽訂的“征地協(xié)議書”，雖因欠缺土地使用權(quán)出讓的法定程序而對外無效，但是系特定情況下所產(chǎn)生，是雙方真實意思表示。雙方其后與2008年12月23日簽訂了補充協(xié)議，系雙方為解決原遺留問題即合法土地使用權(quán)問題達成的約定，系雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，也不違背法律禁止性規(guī)定，協(xié)議條款為有效條款，雙方均應據(jù)以履行，但對開發(fā)區(qū)承擔已交土地款利息損失上，雙方存在爭議, 應據(jù)實際情況確定其利息損失。開發(fā)區(qū)卻未按約履行，致使至今新華夏公司未取得合法土地使用權(quán)。上訴人所稱雙方協(xié)議無效及判決不公的上訴理由，合理部分本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）、（三）項之規(guī)定，判決如下： 　　一、維持周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號民事判決之第一項、第二項及訴訟費負擔部分； 　　二、變更周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號民事判決之第三項為“被告周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計付期限自2009年5月15日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　李水安 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　馮　達 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　王博全 　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年七月二十八日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　張子亞 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛五河縣國土資源局與安徽廣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案　安徽省高級人民法院民事判決書　　(2011)皖民四終字第00046號　　上訴人（一審原告）:五河縣國土資源局?！　∥写砣?姜球，該局法規(guī)科科長?！　”簧显V人（一審被告）:安徽廣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！　∥写砣?梁龍飛，該公司行政部經(jīng)理?！　∩显V人五河縣國土資源局(簡稱五河國土局)因與被上訴人安徽廣潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱廣潤房產(chǎn)公司)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服安徽省蚌埠市中級人民法院（2010）蚌民一初字第00023號民事判決，向本院提起上訴。上訴人五河國土局的委托代理人姜球、付健，被上訴人廣潤房產(chǎn)公司的委托代理人梁龍飛、劉夕禮到庭參加了訴訟?！　∫粚彶槊鳎?005年7月，五河國土局公開掛牌出讓該縣國有土地使用權(quán)，由江蘇遠大置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱遠大置業(yè)公司）和南京市溧水宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱溧水房產(chǎn)公司）競得位于五河縣城區(qū)環(huán)城路北側(cè)（宗地編號為WHG20051）國有土地使用權(quán)后，五河國土局作為出讓人，遠大置業(yè)公司、溧水房產(chǎn)公司作為受讓人共同簽訂一份國有土地使用權(quán)出讓合同，該份合同主要約定:出讓土地面積143000平方米，出讓人交付的土地為現(xiàn)狀土地條件。如果受讓人不能按時支付土地使用權(quán)出讓金的，滯納之日起，每日按遲延支付款項的5‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過1個月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。2005年8月8日，五河國土局給遠大置業(yè)公司和溧水房產(chǎn)公司頒發(fā)了建設(shè)用地批準書。五河國土局以廣潤房產(chǎn)公同系兩家競買公司的法定代表人成立的公司，遂將上述出讓土地交付廣潤房產(chǎn)公司開發(fā)利用。溧水房產(chǎn)公司于2005年8月2日支付1000萬元土地使用權(quán)出讓金，其余1898萬元均由廣潤房產(chǎn)公司分別于2006年7月18日支付100萬元，同年12月20日支付291萬元、12月29日支付201萬元?！　?006年，五河國土局公開掛牌出讓五河縣城區(qū)燴河壩南側(cè)的國有土地使用權(quán)，由廣潤房產(chǎn)公司競得。土地使用權(quán)出讓年限為70年。自本合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清上述土地出讓金。合同簽訂后，五河國土局按約向廣潤房產(chǎn)公司交付了土地，并于2006年10月，為廣潤房產(chǎn)公司辦理了國有土地使用權(quán)證。2009年8月6日，五河國土局向廣潤房產(chǎn)公司發(fā)出一份《通知書》，要求廣潤房產(chǎn)公司于接到通知后15日內(nèi)。廣潤房產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)提出反訴，請求判令：五河國土局支付1300萬元違約金；合同繼續(xù)履行，五河國土局為廣潤房產(chǎn)公司辦理國有土地使用權(quán)證；五河國土局承擔本案的全部訴訟費用。　　根據(jù)遠大置業(yè)公司和溧