【正文】 轉(zhuǎn)移的行為，是土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。 必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)。 （認(rèn)地不認(rèn)人） （ 2）土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物在轉(zhuǎn)讓時是不可分離的 （房地一致） （ 3）使用期限： 為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。甲繳納十萬元定金，后來房價上漲較快，開發(fā)商又將此地以高價賣給了乙，辦理過戶手續(xù) 。 出租的程序： 簽約 出租登記 土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。地上建筑物、其他附著物抵押時，起使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 （ 3）抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)抵押財產(chǎn)的權(quán)利。 五、土地使用權(quán)抵押 法律特征 被抵押的建設(shè)用地上新增的建筑物應(yīng)當(dāng)怎樣處理？ 六、土地使用權(quán)的終止和續(xù)期 因以下情況而 終止： 使用年限屆滿 不履行出讓合同 土地滅失 提前收回 續(xù)期： 最遲于期滿前 1年向土地管理部門提出申請 注銷 土地登記注銷公告 [2022]3號 六、國有土地使用權(quán)劃撥 ? 概念 ： 是指國家為了支持重點(diǎn)國防、能源、交通建設(shè)，大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施工程和城市公益，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 行政劃撥方式適用對象： ? （ 1）各級財政撥款的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位的辦公用地 ? （ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施和公益事業(yè)用地； ? （ 3）國家重點(diǎn)建設(shè)的能源、交通、國防和農(nóng)業(yè)水利工程用地； ? （ 4）政府批準(zhǔn)的其他用地 。 申請用地 選址定點(diǎn) 核定用地面積 簽訂征地協(xié)議 填寫征地申請書 逐級報批 填發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書 檢查驗(yàn)收 頒發(fā)土地使用證 六、國有土地使用權(quán)劃撥 六、國有土地使用權(quán)劃撥 ?劃撥土地使用權(quán)可以 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押嗎？ 建設(shè)用地使用權(quán)獲取方式 出讓 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣 掛牌交易 轉(zhuǎn)讓 買賣 交換 贈與 行政劃撥 一級市場 二級市場 總結(jié)： ? 、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的區(qū)別和聯(lián)系。 國務(wù)院頒布了 《 城市私有房屋管理辦法 》 ，對于私有房屋，按當(dāng)時的物價狀況以房屋的殘值價格進(jìn)行補(bǔ)償。 1991年國務(wù)院頒布了 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 為適應(yīng)土地和房地產(chǎn)使用制度的改革，國家土地局 1992年認(rèn)證了首批土地估價師，開始了城市土地定級和估價工作， 1993年 5月建設(shè)部、人事部認(rèn)證公布了首批房地產(chǎn)估價師。在拆遷補(bǔ)償過程中實(shí)行 “ 拆一補(bǔ)一 ” 。 2022年 12月 1日，建設(shè)部頒布了 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 ，對城市房屋拆遷估價的概念界定為：拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素。 ? 基本規(guī)范：國務(wù)院 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》（ 1991年 3月 22日頒布， 2022年 6月修改，并于 2022年 11月 1日正式實(shí)施） 適用 范圍 城市房屋拆遷 〔 城市房屋拆遷的種類 〕 ? 1． 市政動遷和社會動遷 這是以建設(shè)投資不同的資金來源為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類 。 社會動遷是機(jī)關(guān) 、 團(tuán)體 、 企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設(shè)用地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為 。 征地拆遷是建設(shè)單位在征用集體所有的土地時而發(fā)生的房屋拆遷行為 。 ? 3． 統(tǒng)一拆遷 、 自行拆遷和委托拆遷 這是以拆遷主體的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類 。 自行拆過由建設(shè)用地單位統(tǒng)一組織 。 城市房屋拆遷 一、房屋拆遷相關(guān)主體與房屋拆遷程序 （一）相關(guān)主體 拆遷管理人 ： 建設(shè)行政主管部門 拆遷人 ： 取得城市房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人 ： 被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體 ： 使用權(quán)人和抵押權(quán)人 拆遷單位 ： 自行拆遷 委托拆遷 城市房屋拆遷 城市房屋拆遷 一、房屋拆遷相關(guān)主體與房屋拆遷程序 （一）房屋拆遷程序 確定拆遷計(jì)劃和方案 申領(lǐng) 《 房屋拆遷許可證 》 拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議 實(shí)施拆遷 城市房屋拆遷 申請拆遷許可證應(yīng)提供： 1．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3．國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 4． 拆遷計(jì)劃和拆遷方案 5．拆遷補(bǔ)償安置資金證明 縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到申請之日起 30日內(nèi) 審查 批準(zhǔn) 發(fā)放拆遷許可證 公布 房屋拆遷公告：拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限 拆遷人與被拆遷人簽訂 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 實(shí)施拆遷 城市房屋拆遷 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 （一）拆遷補(bǔ)償 補(bǔ)償對象 ： 被拆除房屋及其附屬物的 所有權(quán)人 補(bǔ)償范圍 ： 合法建筑 (包括附屬物和未過批準(zhǔn)期限的臨 時建筑 ) 補(bǔ)償方式 ： 貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ： 遵循等價有償?shù)幕驹瓌t， 根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定 。 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置 （三）實(shí)踐中對補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管 ? 貨幣補(bǔ)償逐漸成為主導(dǎo)方式 ? 對補(bǔ)償貨幣的監(jiān)管 城市房屋拆遷 房屋拆遷管理部門 拆遷人 金融機(jī)構(gòu) 城市拆遷是當(dāng)今各級政府非常關(guān)注的工作，國家及省雖然對房屋的拆遷補(bǔ)償有明確的要求，但各地執(zhí)行不一，大多以房地產(chǎn)市場價格體現(xiàn)補(bǔ)償，掩蓋了土地使用權(quán)價值。因此科學(xué)評估房地產(chǎn)價格，合理確定補(bǔ)償金額，是決定拆遷工作順利實(shí)施、維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益、構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵所在。 注意： 拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的 房地產(chǎn)市場價格 ， 不包括 搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。上訪 1730批次，其中反映拆遷問題的占 70%；在集體上訪的 123批次中，拆遷問題占 %。另據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)， 2022年 1— 7月份，全國因房屋拆除引發(fā)三級以上事故共 5起，造成 26人死亡， 16人受傷。 …… 裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 30日內(nèi)作出。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間 不停止拆遷的執(zhí)行。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院 先予執(zhí)行 。 城市房屋拆遷 四、拆遷糾紛救濟(jì) 2022年 8月 11日起施行的最高人民法院《 關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù) 》 [法釋（ 2022） 9號 ]的態(tài)度則發(fā)生了逆轉(zhuǎn)：達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請裁決。 到 03年底，全國已有近 20個省市修改了有關(guān)拆遷的法規(guī)，明確規(guī)定 “ 補(bǔ)償金不落實(shí)不得拆遷 ” 、“ 拆遷中不得動 ‘ 粗 ’” 等，開始把利益的天平傾向弱勢的一端。 12月 30