【正文】 第三章 建設(shè)用地使用權(quán)的獲取 學(xué)習(xí)的內(nèi)容與要求 設(shè)用地使用權(quán)的獲取方式； 2. 掌握建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和行政劃撥的具體內(nèi)容、要求及區(qū)別。 學(xué)習(xí)中需要參考的資料 ? 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 ? 《 建筑法 》 ? 《 物業(yè)管理法 》 房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段 投資項(xiàng)目的選擇 可性研究行 項(xiàng)目評(píng)估和決策 獲取土地使用權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 建設(shè)工程招標(biāo) 簽署有關(guān)合作協(xié)議 七通一平等工作 基礎(chǔ)工程 主體工程 安裝與裝修工程 室外工程 竣工驗(yàn)收 銷售準(zhǔn)備 廣告推廣 現(xiàn)場(chǎng)銷售 物業(yè)管理 投資決策 前期工作 工程建設(shè) 租售與物業(yè)管理 土地 房屋 背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度 ? 行政劃撥 ? 無(wú)償、無(wú)限期使用 ? 無(wú)流動(dòng) 基本特征： 1 2 3 不利于土地的集約利用與合理配臵 不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制與公平環(huán)境的建立 不利于城市建設(shè)與發(fā)展，破壞城市規(guī)劃實(shí)施；不利于經(jīng)濟(jì)體制改革的順利進(jìn)行。 背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度 弊 端 準(zhǔn)備 ： 城市土地儲(chǔ)備制度的建立 有償： 建設(shè)用地使用權(quán) 出讓 建設(shè)用地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 建設(shè)用地使用權(quán) 租賃 無(wú)償 ： 政府行政劃撥 統(tǒng)一收購(gòu) 壟斷供應(yīng) 一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式 二、土地使用權(quán)出讓 ? 定義： 國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 土地管理部門 （出讓方） 土地使用者 （受讓方） 土地使用權(quán) 出讓 （一）出讓年限 出讓方與受讓方的利益分配 直 接 影 響 用 途 出讓的最高年限 居住用地 70年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 二、土地使用權(quán)出讓 高級(jí)別墅豪華住宅用地的土地使用最高出讓年限是（ ）年。 掛牌 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 二、土地使用權(quán)出讓 （二）出讓方式 大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。 招標(biāo)出讓 是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某片土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。 適應(yīng)于 拍賣出讓 是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開的場(chǎng)合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價(jià)出讓，由價(jià)高者獲得土地使用權(quán)。 適應(yīng)于 競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。 掛牌 出讓 發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 探索 完善 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣 特點(diǎn) 雙方協(xié)商一切條件 出讓方擇優(yōu)出讓 出價(jià)最高的受讓 方中標(biāo) 市場(chǎng)特征 較大壟斷性，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng) 有條件、有選擇、有控制的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng) 適用范圍 重要部門、規(guī)模大的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)單位以及需要政府扶持和優(yōu)惠項(xiàng)目 區(qū)域面積大、開發(fā)要求高和將來(lái)受城市發(fā)展規(guī)劃制約的 競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、盈利性大的商業(yè)用地 方式 政府與受讓方協(xié)商 公開和邀請(qǐng)招標(biāo) 公開競(jìng)價(jià) 地價(jià) 最低 中等 最高 （三）出讓方式對(duì)比 注：掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn) （四）出讓土地使用權(quán)的設(shè)立 《 土地使用權(quán)出讓合同 》 ： 出讓人與受讓人之間就土地使用權(quán)出讓確定雙方 權(quán)利、義務(wù) 的協(xié)議。 內(nèi)容： 土地狀況的描述、出讓金及其支付方式和期限、土地使用條件、 定金 和違約責(zé)任。 土地使用權(quán)登記： 登記是取得物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)必要條件，當(dāng)事人必須履行登記手續(xù)，才能使使用權(quán)得到國(guó)家法律的保護(hù)。 三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 定義： 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，是土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。 交換 贈(zèng)與 出售 方 式 三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 條件 : 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。 一是 屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的 25%以上； 二是 屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。 必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行投資、開發(fā)。 三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （ 1）權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 （認(rèn)地不認(rèn)人） （ 2）土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)是不可分離的 （房地一致） （ 3）使用期限： 為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 法律特征 轉(zhuǎn)讓程序： 申請(qǐng) 批準(zhǔn) 簽約 過(guò)戶登記 案例： ? 甲購(gòu)買某開發(fā)商的土地，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定半年后交地。甲繳納十萬(wàn)元定金，后來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，開發(fā)商又將此地以高價(jià)賣給了乙，辦理過(guò)戶手續(xù) 。 ? 請(qǐng)問(wèn)：誰(shuí)能取得該幅土地的使用權(quán)？ ? 有何法律對(duì)策？ 四、土地使用權(quán)出租 土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 出租的程序： 簽約 出租登記 土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。 土地使用權(quán)抵押 是 五、土地使用權(quán)抵押 不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有， “ 土地所有權(quán) ” 不能抵押 土地抵押權(quán)關(guān)系 開發(fā)商 （債務(wù)人） 債權(quán)債務(wù)關(guān)系 第三人 土地 抵 押 人 抵 押 權(quán) 人 抵押關(guān)系 仍歸抵押人占有 銀行 （債權(quán)人） （ 1）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，起使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 （ 2）土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并依照規(guī)定辦理抵押 登記 。 （ 3）抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。 （ 4）抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因滅失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 五、土地使用權(quán)抵押 法律特征 被抵押的建設(shè)用地上新增的建筑物應(yīng)當(dāng)怎樣處理？ 六、土地使用權(quán)的終止和續(xù)期 因以下