【正文】 有土地出讓合同》的約定，廣潤房產(chǎn)公司應于合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清該合同約定的土地出讓金，但廣潤房產(chǎn)公司實際交付該款的時間是2009年2月13日，共遲延交付864天，現(xiàn)五河國土局僅主張454天的違約責任，應當按照其主張的天數(shù)計算違約金。由于五河國土局提出的訴訟請求，要求廣潤房產(chǎn)公司給付上述合同遲延交付出讓金的違約金，與該院審查認定的該合同的法律關(guān)系性質(zhì)不一致，故該院在訴訟期間，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，向五河國土局釋明，告知其可以變更該部分訴訟請求，但五河國土局仍堅持要求廣潤房產(chǎn)公司承擔該份合同的違約責任，故該院對五河國土局該部分訴訟請求不予支特。廣潤房產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)的原因是基于股東（余功金和吳祥喜）出資，其并非上述國有土地出讓合同的當事人，不直接承擔該合同責任。　　一審法院認為:根據(jù)我國法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式。溧水房產(chǎn)公司由吳祥喜和樂平青兩人出資成立，法定代表人是吳祥喜。之后，廣潤房產(chǎn)公司又于2010年11月22日撤回反訴。后因廣潤房產(chǎn)公司沒有給付該筆款項，五河國土局遂于2010年5月31日向一審法院提起訴訟。2009年2月13日。違約責任的約定與前份合同相同。出讓人應于2006年11月1日將出讓宗地以現(xiàn)狀條件交付受讓人。同年10月10日，五河國土局作為出讓人，廣潤房產(chǎn)公司作為受讓人簽訂一份國有土地使用權(quán)出讓合同，該份合同主要約定:出讓人出讓的土地面積為1553平方米，用途為住宅。2007年1月18日支付350萬元，同年2月7日支付73萬元、8月24日支付100萬元、9月7日支付498萬元。2006年3月。后遠大置業(yè)公司的法定代表人余功金和溧水房產(chǎn)公司的法定代表人吳祥喜，將上述國有土地使用權(quán)以實物出資方式成立廣潤房產(chǎn)公司，開發(fā)上述宗地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金5‰向受讓人給付違約金，出讓人延期交付土地超過6個月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還己經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失等。土地使用權(quán)出讓金2898萬元，采取分期付款方式，第一期1000萬元于2005年7月31日前付清，第二期1300萬元于2005年9月28日前付清，第三期598萬元于2006年9月28日前付清。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。本院受理后，依法組成合議庭，于2011年3月28日公開開庭進行了審理?！　∥写砣?劉夕禮，安徽中天恒律師事務所律師?！　》ǘù砣?余功華，該公司總經(jīng)理?！　∥写砣?付健，安徽君智律師事務所律師?！　》ǘù砣?許衍慶，該局局長。” 　　二審案件受理費6790元，由上訴人河南周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會承擔。原審認定事實基本清楚，實體處理部分欠妥，二審予以變更。故原審法院判決開發(fā)區(qū)履行合同約定義務和承擔有關(guān)利息損失并無不當，鑒于新華夏公司系于2009年4月15日摘牌取得周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認書，開發(fā)區(qū)承擔2009年5月15日后的已交土地款利息損失較妥。在該補充協(xié)議履行中，新華夏公司按補充協(xié)議履行了自己墊交土地競買金10萬元的義務，參與周口市國土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌，通過依法競買成為該土地的競得人，簽署了該土地的成交確認書，得到了政府部門對涉案土地出讓的確認。協(xié)議簽訂后，新華夏公司依約履行了付款義務，并實際使用了該土地，開發(fā)區(qū)未按協(xié)議約定辦好土地使用證，導致遺留問題出現(xiàn)。 　　本院認為，本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。故請求駁回上訴，依法維持原判。所支付給上訴人的征地款，是按地款與稅費包干一次性給付的，根本不存在讓上訴人承擔費用的情況。雙方約定在先，被上訴人當初所付的款項中都己包含了稅費和各項費用，特別是在“補充協(xié)議”中又進一步得到了明確；未能及時辦理土地使用證的責任在上訴人，其應當承擔損失。二、原審判決上訴人承擔約定的責任是正確的。同時簽署了該土地的成交確認書，這更證明了政府部門對涉案土地的出讓是同意的。但上訴人仍不交付土地出讓金及稅費又一次形成違約。2008年12月23日補充協(xié)議第三條約定：“有甲乙雙方共同摘牌后，甲方（上訴人）在10個工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費足額交付給周口市國土資源局”。上訴人在招商引資材料中也明確寫有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。上訴人是經(jīng)省人民政府批準設立的享受縣級人民政府同等待遇的省級開發(fā)區(qū)，并且有市人民政府授權(quán)可以依法出讓土地的法定職權(quán)，該協(xié)議不存在無效問題。所以，一審判決是明顯錯誤的，為保護國有資產(chǎn)，特提出上訴，請二審法院依法裁判。綜上所述，上訴人認為，當事人雙方所簽訂的土地出讓協(xié)議和補充協(xié)議其內(nèi)容明顯超越了法規(guī)的授權(quán)，應當屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后，應當按照現(xiàn)行法律規(guī)定，根據(jù)當事人的過錯程度，分別承擔返款、返物、賠償損失等法律責任。土地競買保證金的交納和退還，是應當嚴格按照拍賣文件的規(guī)定進行的，一審判決由上訴人承擔土地競買保證金的退款義務并支付利息的做法，明顯與法無據(jù)。因此，一審判令上訴人承擔交納土地出讓金的義務，不僅沒有法律依據(jù)，而且，在一審判決下可直接造成國有資產(chǎn)土地出讓金損失90多萬元，所以，一審的這一判決明顯不當。國家對土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和政策，并且人民政府在具體實施時也制定了具體的操作規(guī)程，就本案來說，被上訴人在取得人民政府的土地成交確認書后，依法履行交納土地出讓金的付款義務是其法定義務和協(xié)議義務。被上訴人按照招標文件和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定所參與的土地競標活動，在法律上與本案雙方簽訂的土地出讓協(xié)議不存在直接聯(lián)系，所以，一審法院以判決上訴人履行協(xié)助付款義務的形式，而事實上改變國家法律對土地出讓職權(quán)的規(guī)定，是明顯以司法代替行政的表現(xiàn)，因而應當予以糾正。所以，一審法院以在訴訟過程中雙方簽訂了補充協(xié)議為由，認定本案的土地出讓協(xié)議和補充協(xié)議有效是沒有法律依據(jù)的。在本案訴訟過程中，經(jīng)過一審法院作動員調(diào)解工作，按照本案的土地使用現(xiàn)狀，為了減少被上訴人因非法使用涉及本案土地帶來的損失，上訴人才同意協(xié)助被上訴人進行參與土地競標活動的工作。本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。 　　上訴人開發(fā)區(qū)不服原審判決上訴稱，一、一審判決認定上訴人與被上訴人簽訂的土地出讓協(xié)議和補充協(xié)議為有效協(xié)議，明顯不符合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定。三、被告周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計付期限自2003年12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）。為此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會按原、被告雙方于2008年12月23日所簽補充協(xié)議的約定內(nèi)容配合原告周口市新華夏車輛裝備服務有限公司辦理周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告（周國土告字[2008]023號）所指編號為ZK2007－49號的位于周口市開發(fā)區(qū)建材市場南側(cè)建設路東側(cè)面積為5196平方米的土地的土地使用權(quán)證書，同時承擔相關(guān)稅費及其他辦證所需的全部費用。該補充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定為有效協(xié)議，對原、被告雙方均具有法律約束力。 　　原審認為，原、被告雙方在簽訂征地協(xié)議書時，原告有理由相信被告作為開發(fā)區(qū)管理委員會具有出讓土地的資格，并且被告向社會公開發(fā)放的土地出讓價格優(yōu)惠政策宣傳材料中也明確寫明有經(jīng)市委、市政府研究同意出讓土地的內(nèi)容，盡管后來由于土地出讓法規(guī)政策的調(diào)整，被告未能按征地協(xié)議書的約定如期辦理好土地使用權(quán)證書并交付給原告，但如今周口市國土資源局就涉案土地正式發(fā)出了出讓公告，原告依法已取得該幅土地的成交確認書，即正式成為該幅土地的競得人，這進一步證明了政府部門對該幅土地的出讓是認可的。2009年4月15日，原告依補充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國土資源局交納競買保證金10萬元，取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認書。7……”。土地成交價無論高低，均應當按征地協(xié)議書所規(guī)定的價格執(zhí)行，若高出協(xié)議價格由甲方承擔，若低于協(xié)議價格乙方仍按2003年12月24日每畝八萬五千元執(zhí)行。由周口市國土資源局在20個工作日內(nèi)退還乙方保證金十萬元，否則將視為甲方違約，周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會付給乙方保證金十萬元，并按一分利息向乙方支付（從乙方交付保證金之日計算）。在周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告周口土告字[2008]023號所規(guī)定的時間由乙方交十萬元土地競買保證金。2008年12月23日，原、被告雙方又達成補充協(xié)議，其主要內(nèi)容為：“甲方：周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會，乙方：周口市新華夏車輛裝備服務有限公司。2005年5月30日，因所征土地未達到十畝，原告又退還征地費用72250元。協(xié)議生效后，原告依約定在2003年12月26日一次性給付被告土地款85萬元。 　　原審查明，2003年12月24日，原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議書”一份，協(xié)議約定：被告（甲方）依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝土地使用權(quán)，原告（乙方）按每畝85000元支付地款，合同簽訂三日內(nèi)一次性付給。上訴人開發(fā)區(qū)的委托代理人婁際堂，被上訴人新華夏公司的委托代理人姚軍生到庭參加訴訟。 　　上訴人河南周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱開發(fā)區(qū)）因與被上訴人周口市新華夏車輛裝備服務有限公司（以下簡稱新華夏公司）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號民事判決，向本院提起上訴。 　　法定代表人黃山，經(jīng)理。 　　委托代理人婁際堂，河南團結(jié)律師事務所律師。　　 　　　　　　　　　 審　判　長 林志勇　　　　　　　　　 代理審判員 王法堅　　　　　　　　　 代理審判員 林　梅二Ｏ一二年三月二十二日　　　　　　　　　 書　記　員 白雪林河南周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會與周口市新華夏車輛裝備服務有限公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案河南省周口市中級人民法院民事判決書(2009)周民終字第1321號　　上訴人（原審被告）河南周口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會?！　”景敢?、二審案件受理費共計14602元，由吳愛菊承擔?！　【C上，陳勝與吳宏生在簽訂《房室買賣協(xié)議書》后，吳宏生依約支付了訟爭土地、簡易房屋的對價，并占有、使用該土地、簡易房屋至今，除了訟爭土地的使用權(quán)尚未過戶至吳宏生名下外，雙方之間轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)要件已全部具備，且不存在違反相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定的情形，故應認定《房室買賣協(xié)議書》為有效合同，吳宏生的再審請求具有事實與法律依據(jù)，應予支持。綜上，在雙方當事人主要的意思表示為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下，原一、二審判決簡單以所轉(zhuǎn)讓的地上附屬物即簡易房屋尚未取得權(quán)屬證書，當事人的行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定為由，認定雙方當事人簽訂的《房室買賣協(xié)議書》無效，違背了上述法律的立法意圖及最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件的指導精神，在認定事實與適用法律上均有不當，應予糾正。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第15條規(guī)定：正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，關(guān)系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條（后經(jīng)修訂變更為第三十八條）確有未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的及意圖看，本條規(guī)定旨在加強對房地產(chǎn)交易行為的行政管理，以避免權(quán)屬不清的房地產(chǎn)流入市場，該規(guī)定應屬于禁止性強制規(guī)定，并非效力性強制規(guī)定?！　∫?、關(guān)于能否以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，確認本案涉案合同無效的問題首先，關(guān)于合同的標的，雙方所簽訂的合同雖名為《房室買賣協(xié)議書》，但在該合同中詳細約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積及四至范圍，還約定了相關(guān)土地過戶費用的承擔等土地過戶事宜，而在陳勝向吳宏生出具的時間為2005年12月7日的收條上，亦注明了收到吳宏生交來買土地款282088元。但根據(jù)陳勝、吳愛菊電話錄音的內(nèi)容，無法直接得出吳愛菊是否知情且同意轉(zhuǎn)讓的結(jié)論，且陳桂菊的電話錄音的真實性，由于陳桂菊一、二審及再審階段均未到庭，因此對其電話錄音的真實性無法進行確認。以上事實有雙方當事人在庭審中的陳述及《房屋租賃合同書》、《收條》為證。陳勝轉(zhuǎn)讓給吳宏生的房屋其中的350㎡為鐵皮房屋，另有30㎡左右的鋼混房，吳宏生占有該房屋后，亦將該房屋出租給他人用于存放收購的廢品用。再審期間，吳宏生與吳愛菊、陳勝、陳桂菊均無新的證據(jù)向本院提交。　　陳桂菊未作陳述。由于訟爭土地與房屋尚未辦理過戶登記手續(xù)，吳宏生并非善意第三人，因此，吳愛菊有權(quán)追回共有財產(chǎn)。而