【正文】 有土地出讓合同》的約定，廣潤房產(chǎn)公司應(yīng)于合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清該合同約定的土地出讓金，但廣潤房產(chǎn)公司實(shí)際交付該款的時(shí)間是2009年2月13日，共遲延交付864天，現(xiàn)五河國土局僅主張454天的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照其主張的天數(shù)計(jì)算違約金。由于五河國土局提出的訴訟請(qǐng)求，要求廣潤房產(chǎn)公司給付上述合同遲延交付出讓金的違約金，與該院審查認(rèn)定的該合同的法律關(guān)系性質(zhì)不一致，故該院在訴訟期間，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，向五河國土局釋明，告知其可以變更該部分訴訟請(qǐng)求，但五河國土局仍堅(jiān)持要求廣潤房產(chǎn)公司承擔(dān)該份合同的違約責(zé)任，故該院對(duì)五河國土局該部分訴訟請(qǐng)求不予支特。廣潤房產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)的原因是基于股東（余功金和吳祥喜）出資，其并非上述國有土地出讓合同的當(dāng)事人，不直接承擔(dān)該合同責(zé)任?！　∫粚彿ㄔ赫J(rèn)為:根據(jù)我國法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。溧水房產(chǎn)公司由吳祥喜和樂平青兩人出資成立，法定代表人是吳祥喜。之后，廣潤房產(chǎn)公司又于2010年11月22日撤回反訴。后因廣潤房產(chǎn)公司沒有給付該筆款項(xiàng)，五河國土局遂于2010年5月31日向一審法院提起訴訟。2009年2月13日。違約責(zé)任的約定與前份合同相同。出讓人應(yīng)于2006年11月1日將出讓宗地以現(xiàn)狀條件交付受讓人。同年10月10日，五河國土局作為出讓人，廣潤房產(chǎn)公司作為受讓人簽訂一份國有土地使用權(quán)出讓合同，該份合同主要約定:出讓人出讓的土地面積為1553平方米，用途為住宅。2007年1月18日支付350萬元，同年2月7日支付73萬元、8月24日支付100萬元、9月7日支付498萬元。2006年3月。后遠(yuǎn)大置業(yè)公司的法定代表人余功金和溧水房產(chǎn)公司的法定代表人吳祥喜，將上述國有土地使用權(quán)以實(shí)物出資方式成立廣潤房產(chǎn)公司，開發(fā)上述宗地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金5‰向受讓人給付違約金，出讓人延期交付土地超過6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還己經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其他損失等。土地使用權(quán)出讓金2898萬元，采取分期付款方式，第一期1000萬元于2005年7月31日前付清，第二期1300萬元于2005年9月28日前付清，第三期598萬元于2006年9月28日前付清。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。本院受理后，依法組成合議庭，于2011年3月28日公開開庭進(jìn)行了審理?！　∥写砣?劉夕禮，安徽中天恒律師事務(wù)所律師?！　》ǘù砣?余功華，該公司總經(jīng)理?！　∥写砣?付健，安徽君智律師事務(wù)所律師?！　》ǘù砣?許衍慶，該局局長?！?　　二審案件受理費(fèi)6790元，由上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)承擔(dān)。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，實(shí)體處理部分欠妥，二審予以變更。故原審法院判決開發(fā)區(qū)履行合同約定義務(wù)和承擔(dān)有關(guān)利息損失并無不當(dāng)，鑒于新華夏公司系于2009年4月15日摘牌取得周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書，開發(fā)區(qū)承擔(dān)2009年5月15日后的已交土地款利息損失較妥。在該補(bǔ)充協(xié)議履行中，新華夏公司按補(bǔ)充協(xié)議履行了自己墊交土地競買金10萬元的義務(wù)，參與周口市國土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌，通過依法競買成為該土地的競得人，簽署了該土地的成交確認(rèn)書，得到了政府部門對(duì)涉案土地出讓的確認(rèn)。協(xié)議簽訂后，新華夏公司依約履行了付款義務(wù)，并實(shí)際使用了該土地，開發(fā)區(qū)未按協(xié)議約定辦好土地使用證，導(dǎo)致遺留問題出現(xiàn)。 　　本院認(rèn)為，本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。故請(qǐng)求駁回上訴，依法維持原判。所支付給上訴人的征地款，是按地款與稅費(fèi)包干一次性給付的，根本不存在讓上訴人承擔(dān)費(fèi)用的情況。雙方約定在先，被上訴人當(dāng)初所付的款項(xiàng)中都己包含了稅費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用，特別是在“補(bǔ)充協(xié)議”中又進(jìn)一步得到了明確；未能及時(shí)辦理土地使用證的責(zé)任在上訴人，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失。二、原審判決上訴人承擔(dān)約定的責(zé)任是正確的。同時(shí)簽署了該土地的成交確認(rèn)書，這更證明了政府部門對(duì)涉案土地的出讓是同意的。但上訴人仍不交付土地出讓金及稅費(fèi)又一次形成違約。2008年12月23日補(bǔ)充協(xié)議第三條約定：“有甲乙雙方共同摘牌后，甲方（上訴人）在10個(gè)工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給周口市國土資源局”。上訴人在招商引資材料中也明確寫有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。上訴人是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的享受縣級(jí)人民政府同等待遇的省級(jí)開發(fā)區(qū)，并且有市人民政府授權(quán)可以依法出讓土地的法定職權(quán)，該協(xié)議不存在無效問題。所以，一審判決是明顯錯(cuò)誤的，為保護(hù)國有資產(chǎn)，特提出上訴，請(qǐng)二審法院依法裁判。綜上所述，上訴人認(rèn)為，當(dāng)事人雙方所簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議其內(nèi)容明顯超越了法規(guī)的授權(quán)，應(yīng)當(dāng)屬無效協(xié)議，協(xié)議無效后，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行法律規(guī)定，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，分別承擔(dān)返款、返物、賠償損失等法律責(zé)任。土地競買保證金的交納和退還，是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照拍賣文件的規(guī)定進(jìn)行的，一審判決由上訴人承擔(dān)土地競買保證金的退款義務(wù)并支付利息的做法，明顯與法無據(jù)。因此，一審判令上訴人承擔(dān)交納土地出讓金的義務(wù)，不僅沒有法律依據(jù)，而且，在一審判決下可直接造成國有資產(chǎn)土地出讓金損失90多萬元，所以，一審的這一判決明顯不當(dāng)。國家對(duì)土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和政策，并且人民政府在具體實(shí)施時(shí)也制定了具體的操作規(guī)程，就本案來說，被上訴人在取得人民政府的土地成交確認(rèn)書后，依法履行交納土地出讓金的付款義務(wù)是其法定義務(wù)和協(xié)議義務(wù)。被上訴人按照招標(biāo)文件和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定所參與的土地競標(biāo)活動(dòng)，在法律上與本案雙方簽訂的土地出讓協(xié)議不存在直接聯(lián)系，所以，一審法院以判決上訴人履行協(xié)助付款義務(wù)的形式，而事實(shí)上改變國家法律對(duì)土地出讓職權(quán)的規(guī)定，是明顯以司法代替行政的表現(xiàn)，因而應(yīng)當(dāng)予以糾正。所以，一審法院以在訴訟過程中雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議為由，認(rèn)定本案的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議有效是沒有法律依據(jù)的。在本案訴訟過程中，經(jīng)過一審法院作動(dòng)員調(diào)解工作，按照本案的土地使用現(xiàn)狀，為了減少被上訴人因非法使用涉及本案土地帶來的損失，上訴人才同意協(xié)助被上訴人進(jìn)行參與土地競標(biāo)活動(dòng)的工作。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。 　　上訴人開發(fā)區(qū)不服原審判決上訴稱，一、一審判決認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議，明顯不符合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定。三、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2003年12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）。為此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按原、被告雙方于2008年12月23日所簽補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容配合原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司辦理周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告（周國土告字[2008]023號(hào)）所指編號(hào)為ZK2007－49號(hào)的位于周口市開發(fā)區(qū)建材市場南側(cè)建設(shè)路東側(cè)面積為5196平方米的土地的土地使用權(quán)證書，同時(shí)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)及其他辦證所需的全部費(fèi)用。該補(bǔ)充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議，對(duì)原、被告雙方均具有法律約束力。 　　原審認(rèn)為，原、被告雙方在簽訂征地協(xié)議書時(shí)，原告有理由相信被告作為開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)具有出讓土地的資格，并且被告向社會(huì)公開發(fā)放的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠政策宣傳材料中也明確寫明有經(jīng)市委、市政府研究同意出讓土地的內(nèi)容，盡管后來由于土地出讓法規(guī)政策的調(diào)整，被告未能按征地協(xié)議書的約定如期辦理好土地使用權(quán)證書并交付給原告，但如今周口市國土資源局就涉案土地正式發(fā)出了出讓公告，原告依法已取得該幅土地的成交確認(rèn)書，即正式成為該幅土地的競得人，這進(jìn)一步證明了政府部門對(duì)該幅土地的出讓是認(rèn)可的。2009年4月15日，原告依補(bǔ)充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國土資源局交納競買保證金10萬元，取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書。7……”。土地成交價(jià)無論高低，均應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議書所規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，若高出協(xié)議價(jià)格由甲方承擔(dān)，若低于協(xié)議價(jià)格乙方仍按2003年12月24日每畝八萬五千元執(zhí)行。由周口市國土資源局在20個(gè)工作日內(nèi)退還乙方保證金十萬元，否則將視為甲方違約，周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)付給乙方保證金十萬元，并按一分利息向乙方支付（從乙方交付保證金之日計(jì)算）。在周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告周口土告字[2008]023號(hào)所規(guī)定的時(shí)間由乙方交十萬元土地競買保證金。2008年12月23日，原、被告雙方又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，其主要內(nèi)容為：“甲方：周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，乙方：周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司。2005年5月30日，因所征土地未達(dá)到十畝，原告又退還征地費(fèi)用72250元。協(xié)議生效后，原告依約定在2003年12月26日一次性給付被告土地款85萬元。 　　原審查明，2003年12月24日，原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議書”一份，協(xié)議約定：被告（甲方）依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝土地使用權(quán)，原告（乙方）按每畝85000元支付地款，合同簽訂三日內(nèi)一次性付給。上訴人開發(fā)區(qū)的委托代理人婁際堂，被上訴人新華夏公司的委托代理人姚軍生到庭參加訴訟。 　　上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）因與被上訴人周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司（以下簡稱新華夏公司）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號(hào)民事判決，向本院提起上訴。 　　法定代表人黃山，經(jīng)理。 　　委托代理人婁際堂，河南團(tuán)結(jié)律師事務(wù)所律師?！　?　　　　　　　　　 審　判　長 林志勇　　　　　　　　　 代理審判員 王法堅(jiān)　　　　　　　　　 代理審判員 林　梅二Ｏ一二年三月二十二日　　　　　　　　　 書　記　員 白雪林河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案河南省周口市中級(jí)人民法院民事判決書(2009)周民終字第1321號(hào)　　上訴人（原審被告）河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)?！　”景敢弧⒍彴讣芾碣M(fèi)共計(jì)14602元，由吳愛菊承擔(dān)?！　【C上，陳勝與吳宏生在簽訂《房室買賣協(xié)議書》后，吳宏生依約支付了訟爭土地、簡易房屋的對(duì)價(jià)，并占有、使用該土地、簡易房屋至今，除了訟爭土地的使用權(quán)尚未過戶至吳宏生名下外，雙方之間轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)要件已全部具備，且不存在違反相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定的情形，故應(yīng)認(rèn)定《房室買賣協(xié)議書》為有效合同，吳宏生的再審請(qǐng)求具有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予支持。綜上，在雙方當(dāng)事人主要的意思表示為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下，原一、二審判決簡單以所轉(zhuǎn)讓的地上附屬物即簡易房屋尚未取得權(quán)屬證書，當(dāng)事人的行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定為由，認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《房室買賣協(xié)議書》無效，違背了上述法律的立法意圖及最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件的指導(dǎo)精神，在認(rèn)定事實(shí)與適用法律上均有不當(dāng)，應(yīng)予糾正。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第15條規(guī)定：正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條（后經(jīng)修訂變更為第三十八條）確有未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的及意圖看，本條規(guī)定旨在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易行為的行政管理，以避免權(quán)屬不清的房地產(chǎn)流入市場，該規(guī)定應(yīng)屬于禁止性強(qiáng)制規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制規(guī)定?！　∫弧㈥P(guān)于能否以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，確認(rèn)本案涉案合同無效的問題首先，關(guān)于合同的標(biāo)的，雙方所簽訂的合同雖名為《房室買賣協(xié)議書》，但在該合同中詳細(xì)約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積及四至范圍，還約定了相關(guān)土地過戶費(fèi)用的承擔(dān)等土地過戶事宜，而在陳勝向吳宏生出具的時(shí)間為2005年12月7日的收條上，亦注明了收到吳宏生交來買土地款282088元。但根據(jù)陳勝、吳愛菊電話錄音的內(nèi)容，無法直接得出吳愛菊是否知情且同意轉(zhuǎn)讓的結(jié)論，且陳桂菊的電話錄音的真實(shí)性，由于陳桂菊一、二審及再審階段均未到庭，因此對(duì)其電話錄音的真實(shí)性無法進(jìn)行確認(rèn)。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述及《房屋租賃合同書》、《收條》為證。陳勝轉(zhuǎn)讓給吳宏生的房屋其中的350㎡為鐵皮房屋，另有30㎡左右的鋼混房，吳宏生占有該房屋后，亦將該房屋出租給他人用于存放收購的廢品用。再審期間，吳宏生與吳愛菊、陳勝、陳桂菊均無新的證據(jù)向本院提交。　　陳桂菊未作陳述。由于訟爭土地與房屋尚未辦理過戶登記手續(xù)，吳宏生并非善意第三人，因此，吳愛菊有權(quán)追回共有財(cái)產(chǎn)。而