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正文內(nèi)容

建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛-文庫吧資料

2025-06-02 18:31本頁面
  

【正文】 有土地出讓合同》的約定,廣潤房產(chǎn)公司應(yīng)于合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清該合同約定的土地出讓金,但廣潤房產(chǎn)公司實(shí)際交付該款的時(shí)間是2009年2月13日,共遲延交付864天,現(xiàn)五河國土局僅主張454天的違約責(zé)任,應(yīng)當(dāng)按照其主張的天數(shù)計(jì)算違約金。由于五河國土局提出的訴訟請(qǐng)求,要求廣潤房產(chǎn)公司給付上述合同遲延交付出讓金的違約金,與該院審查認(rèn)定的該合同的法律關(guān)系性質(zhì)不一致,故該院在訴訟期間,按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定,向五河國土局釋明,告知其可以變更該部分訴訟請(qǐng)求,但五河國土局仍堅(jiān)持要求廣潤房產(chǎn)公司承擔(dān)該份合同的違約責(zé)任,故該院對(duì)五河國土局該部分訴訟請(qǐng)求不予支特。廣潤房產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)的原因是基于股東(余功金和吳祥喜)出資,其并非上述國有土地出讓合同的當(dāng)事人,不直接承擔(dān)該合同責(zé)任?! ∫粚彿ㄔ赫J(rèn)為:根據(jù)我國法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,出讓國有土地使用權(quán),用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的,應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。溧水房產(chǎn)公司由吳祥喜和樂平青兩人出資成立,法定代表人是吳祥喜。之后,廣潤房產(chǎn)公司又于2010年11月22日撤回反訴。后因廣潤房產(chǎn)公司沒有給付該筆款項(xiàng),五河國土局遂于2010年5月31日向一審法院提起訴訟。2009年2月13日。違約責(zé)任的約定與前份合同相同。出讓人應(yīng)于2006年11月1日將出讓宗地以現(xiàn)狀條件交付受讓人。同年10月10日,五河國土局作為出讓人,廣潤房產(chǎn)公司作為受讓人簽訂一份國有土地使用權(quán)出讓合同,該份合同主要約定:出讓人出讓的土地面積為1553平方米,用途為住宅。2007年1月18日支付350萬元,同年2月7日支付73萬元、8月24日支付100萬元、9月7日支付498萬元。2006年3月。后遠(yuǎn)大置業(yè)公司的法定代表人余功金和溧水房產(chǎn)公司的法定代表人吳祥喜,將上述國有土地使用權(quán)以實(shí)物出資方式成立廣潤房產(chǎn)公司,開發(fā)上述宗地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的,每延期一日,出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金5‰向受讓人給付違約金,出讓人延期交付土地超過6個(gè)月的,受讓人有權(quán)解除合同,出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,并退還己經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分,受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其他損失等。土地使用權(quán)出讓金2898萬元,采取分期付款方式,第一期1000萬元于2005年7月31日前付清,第二期1300萬元于2005年9月28日前付清,第三期598萬元于2006年9月28日前付清。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。本院受理后,依法組成合議庭,于2011年3月28日公開開庭進(jìn)行了審理?! ∥写砣?劉夕禮,安徽中天恒律師事務(wù)所律師?! 》ǘù砣?余功華,該公司總經(jīng)理?! ∥写砣?付健,安徽君智律師事務(wù)所律師?! 》ǘù砣?許衍慶,該局局長?!?  二審案件受理費(fèi)6790元,由上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)承擔(dān)。原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚,實(shí)體處理部分欠妥,二審予以變更。故原審法院判決開發(fā)區(qū)履行合同約定義務(wù)和承擔(dān)有關(guān)利息損失并無不當(dāng),鑒于新華夏公司系于2009年4月15日摘牌取得周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書,開發(fā)區(qū)承擔(dān)2009年5月15日后的已交土地款利息損失較妥。在該補(bǔ)充協(xié)議履行中,新華夏公司按補(bǔ)充協(xié)議履行了自己墊交土地競買金10萬元的義務(wù),參與周口市國土資源局就涉案土地的掛牌、摘牌,通過依法競買成為該土地的競得人,簽署了該土地的成交確認(rèn)書,得到了政府部門對(duì)涉案土地出讓的確認(rèn)。協(xié)議簽訂后,新華夏公司依約履行了付款義務(wù),并實(shí)際使用了該土地,開發(fā)區(qū)未按協(xié)議約定辦好土地使用證,導(dǎo)致遺留問題出現(xiàn)。   本院認(rèn)為,本案系土地使用權(quán)出讓合同糾紛。故請(qǐng)求駁回上訴,依法維持原判。所支付給上訴人的征地款,是按地款與稅費(fèi)包干一次性給付的,根本不存在讓上訴人承擔(dān)費(fèi)用的情況。雙方約定在先,被上訴人當(dāng)初所付的款項(xiàng)中都己包含了稅費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用,特別是在“補(bǔ)充協(xié)議”中又進(jìn)一步得到了明確;未能及時(shí)辦理土地使用證的責(zé)任在上訴人,其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失。二、原審判決上訴人承擔(dān)約定的責(zé)任是正確的。同時(shí)簽署了該土地的成交確認(rèn)書,這更證明了政府部門對(duì)涉案土地的出讓是同意的。但上訴人仍不交付土地出讓金及稅費(fèi)又一次形成違約。2008年12月23日補(bǔ)充協(xié)議第三條約定:“有甲乙雙方共同摘牌后,甲方(上訴人)在10個(gè)工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給周口市國土資源局”。上訴人在招商引資材料中也明確寫有“經(jīng)市委、市政府研究同意”。上訴人是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的享受縣級(jí)人民政府同等待遇的省級(jí)開發(fā)區(qū),并且有市人民政府授權(quán)可以依法出讓土地的法定職權(quán),該協(xié)議不存在無效問題。所以,一審判決是明顯錯(cuò)誤的,為保護(hù)國有資產(chǎn),特提出上訴,請(qǐng)二審法院依法裁判。綜上所述,上訴人認(rèn)為,當(dāng)事人雙方所簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議其內(nèi)容明顯超越了法規(guī)的授權(quán),應(yīng)當(dāng)屬無效協(xié)議,協(xié)議無效后,應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行法律規(guī)定,根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度,分別承擔(dān)返款、返物、賠償損失等法律責(zé)任。土地競買保證金的交納和退還,是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照拍賣文件的規(guī)定進(jìn)行的,一審判決由上訴人承擔(dān)土地競買保證金的退款義務(wù)并支付利息的做法,明顯與法無據(jù)。因此,一審判令上訴人承擔(dān)交納土地出讓金的義務(wù),不僅沒有法律依據(jù),而且,在一審判決下可直接造成國有資產(chǎn)土地出讓金損失90多萬元,所以,一審的這一判決明顯不當(dāng)。國家對(duì)土地使用權(quán)的出讓不僅制定了一系列法規(guī)和政策,并且人民政府在具體實(shí)施時(shí)也制定了具體的操作規(guī)程,就本案來說,被上訴人在取得人民政府的土地成交確認(rèn)書后,依法履行交納土地出讓金的付款義務(wù)是其法定義務(wù)和協(xié)議義務(wù)。被上訴人按照招標(biāo)文件和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定所參與的土地競標(biāo)活動(dòng),在法律上與本案雙方簽訂的土地出讓協(xié)議不存在直接聯(lián)系,所以,一審法院以判決上訴人履行協(xié)助付款義務(wù)的形式,而事實(shí)上改變國家法律對(duì)土地出讓職權(quán)的規(guī)定,是明顯以司法代替行政的表現(xiàn),因而應(yīng)當(dāng)予以糾正。所以,一審法院以在訴訟過程中雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議為由,認(rèn)定本案的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議有效是沒有法律依據(jù)的。在本案訴訟過程中,經(jīng)過一審法院作動(dòng)員調(diào)解工作,按照本案的土地使用現(xiàn)狀,為了減少被上訴人因非法使用涉及本案土地帶來的損失,上訴人才同意協(xié)助被上訴人進(jìn)行參與土地競標(biāo)活動(dòng)的工作。本解釋實(shí)施前,開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的,可以認(rèn)定合同有效。   上訴人開發(fā)區(qū)不服原審判決上訴稱,一、一審判決認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的土地出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議,明顯不符合現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定。三、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失(利息計(jì)付期限自2003年12月27日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止)。為此,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定,判決:一、被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按原、被告雙方于2008年12月23日所簽補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容配合原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司辦理周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告(周國土告字[2008]023號(hào))所指編號(hào)為ZK2007-49號(hào)的位于周口市開發(fā)區(qū)建材市場南側(cè)建設(shè)路東側(cè)面積為5196平方米的土地的土地使用權(quán)證書,同時(shí)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)及其他辦證所需的全部費(fèi)用。該補(bǔ)充協(xié)議因不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效協(xié)議,對(duì)原、被告雙方均具有法律約束力。   原審認(rèn)為,原、被告雙方在簽訂征地協(xié)議書時(shí),原告有理由相信被告作為開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)具有出讓土地的資格,并且被告向社會(huì)公開發(fā)放的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠政策宣傳材料中也明確寫明有經(jīng)市委、市政府研究同意出讓土地的內(nèi)容,盡管后來由于土地出讓法規(guī)政策的調(diào)整,被告未能按征地協(xié)議書的約定如期辦理好土地使用權(quán)證書并交付給原告,但如今周口市國土資源局就涉案土地正式發(fā)出了出讓公告,原告依法已取得該幅土地的成交確認(rèn)書,即正式成為該幅土地的競得人,這進(jìn)一步證明了政府部門對(duì)該幅土地的出讓是認(rèn)可的。2009年4月15日,原告依補(bǔ)充協(xié)議按出讓公告規(guī)定向周口市國土資源局交納競買保證金10萬元,取得了周口市地產(chǎn)中心發(fā)放的國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書。7……”。土地成交價(jià)無論高低,均應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議書所規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行,若高出協(xié)議價(jià)格由甲方承擔(dān),若低于協(xié)議價(jià)格乙方仍按2003年12月24日每畝八萬五千元執(zhí)行。由周口市國土資源局在20個(gè)工作日內(nèi)退還乙方保證金十萬元,否則將視為甲方違約,周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)付給乙方保證金十萬元,并按一分利息向乙方支付(從乙方交付保證金之日計(jì)算)。在周口市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告周口土告字[2008]023號(hào)所規(guī)定的時(shí)間由乙方交十萬元土地競買保證金。2008年12月23日,原、被告雙方又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,其主要內(nèi)容為:“甲方:周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì),乙方:周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司。2005年5月30日,因所征土地未達(dá)到十畝,原告又退還征地費(fèi)用72250元。協(xié)議生效后,原告依約定在2003年12月26日一次性給付被告土地款85萬元。   原審查明,2003年12月24日,原、被告雙方簽訂“征地協(xié)議書”一份,協(xié)議約定:被告(甲方)依法出讓位于周西路東側(cè)的十畝土地使用權(quán),原告(乙方)按每畝85000元支付地款,合同簽訂三日內(nèi)一次性付給。上訴人開發(fā)區(qū)的委托代理人婁際堂,被上訴人新華夏公司的委托代理人姚軍生到庭參加訴訟。   上訴人河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)(以下簡稱開發(fā)區(qū))因與被上訴人周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司(以下簡稱新華夏公司)土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案,不服周口市川匯區(qū)人民法院(2007)川民初字第1399號(hào)民事判決,向本院提起上訴。   法定代表人黃山,經(jīng)理。   委托代理人婁際堂,河南團(tuán)結(jié)律師事務(wù)所律師?! ?          審 判 長 林志勇          代理審判員 王法堅(jiān)          代理審判員 林 梅二O一二年三月二十二日          書 記 員 白雪林河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司土地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案河南省周口市中級(jí)人民法院民事判決書(2009)周民終字第1321號(hào)  上訴人(原審被告)河南周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)?! ”景敢弧⒍彴讣芾碣M(fèi)共計(jì)14602元,由吳愛菊承擔(dān)?! 【C上,陳勝與吳宏生在簽訂《房室買賣協(xié)議書》后,吳宏生依約支付了訟爭土地、簡易房屋的對(duì)價(jià),并占有、使用該土地、簡易房屋至今,除了訟爭土地的使用權(quán)尚未過戶至吳宏生名下外,雙方之間轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)要件已全部具備,且不存在違反相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定的情形,故應(yīng)認(rèn)定《房室買賣協(xié)議書》為有效合同,吳宏生的再審請(qǐng)求具有事實(shí)與法律依據(jù),應(yīng)予支持。綜上,在雙方當(dāng)事人主要的意思表示為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況下,原一、二審判決簡單以所轉(zhuǎn)讓的地上附屬物即簡易房屋尚未取得權(quán)屬證書,當(dāng)事人的行為違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定為由,認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《房室買賣協(xié)議書》無效,違背了上述法律的立法意圖及最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件的指導(dǎo)精神,在認(rèn)定事實(shí)與適用法律上均有不當(dāng),應(yīng)予糾正。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第15條規(guī)定:正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第(五)項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場交易的安全和穩(wěn)定。1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條(后經(jīng)修訂變更為第三十八條)確有未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,但從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的及意圖看,本條規(guī)定旨在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易行為的行政管理,以避免權(quán)屬不清的房地產(chǎn)流入市場,該規(guī)定應(yīng)屬于禁止性強(qiáng)制規(guī)定,并非效力性強(qiáng)制規(guī)定?! ∫弧㈥P(guān)于能否以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,確認(rèn)本案涉案合同無效的問題首先,關(guān)于合同的標(biāo)的,雙方所簽訂的合同雖名為《房室買賣協(xié)議書》,但在該合同中詳細(xì)約定了所轉(zhuǎn)讓土地的面積及四至范圍,還約定了相關(guān)土地過戶費(fèi)用的承擔(dān)等土地過戶事宜,而在陳勝向吳宏生出具的時(shí)間為2005年12月7日的收條上,亦注明了收到吳宏生交來買土地款282088元。但根據(jù)陳勝、吳愛菊電話錄音的內(nèi)容,無法直接得出吳愛菊是否知情且同意轉(zhuǎn)讓的結(jié)論,且陳桂菊的電話錄音的真實(shí)性,由于陳桂菊一、二審及再審階段均未到庭,因此對(duì)其電話錄音的真實(shí)性無法進(jìn)行確認(rèn)。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述及《房屋租賃合同書》、《收條》為證。陳勝轉(zhuǎn)讓給吳宏生的房屋其中的350㎡為鐵皮房屋,另有30㎡左右的鋼混房,吳宏生占有該房屋后,亦將該房屋出租給他人用于存放收購的廢品用。再審期間,吳宏生與吳愛菊、陳勝、陳桂菊均無新的證據(jù)向本院提交。  陳桂菊未作陳述。由于訟爭土地與房屋尚未辦理過戶登記手續(xù),吳宏生并非善意第三人,因此,吳愛菊有權(quán)追回共有財(cái)產(chǎn)。而
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