小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-30 01:53:18 本頁(yè)面
【正文】 的規(guī)劃為準(zhǔn)，下同）。項(xiàng)目名稱：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目（暫定）。地塊權(quán)屬：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)負(fù)責(zé)以“舊鎮(zhèn)改造”申報(bào)等方式，設(shè)置相關(guān)條件，促成地塊掛牌上市。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式項(xiàng)目實(shí)施銷售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式：商務(wù)辦公部分實(shí)施轉(zhuǎn)讓，確保項(xiàng)目投資資金回籠，減輕公司財(cái)務(wù)壓力并支持后期運(yùn)營(yíng)；商業(yè)部分實(shí)施租賃，確保項(xiàng)目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。第三部分 區(qū)域分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況（一）蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)發(fā)展概況，下轄8個(gè)社區(qū)。累計(jì)投入十幾億元，基本完成了蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)；建有主干道路9條，總長(zhǎng)近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率100%；建成污水管網(wǎng)4,000多米和污水泵站3座，通過(guò)污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)?、排水、排污、郵電、有線電視基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)定位為建設(shè)富有特色的現(xiàn)代化城市副中心 、輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務(wù)中心、功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn)。但是目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在以下方面問(wèn)題：商業(yè)現(xiàn)有布局存在缺陷由于歷史的原因，定位于城市副中心的蘇南某鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)布局很不合理，缺乏一個(gè)相對(duì)集中的商業(yè)中心。如果剔除這一部分因素，真正屬于現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比更低。經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在六大門(mén)類業(yè)態(tài)中，零售類、%、%、%，而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、%、%、%，這三類業(yè)態(tài)比重過(guò)低。三是層次結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級(jí)酒店和有一定檔次的休閑娛樂(lè)設(shè)施，無(wú)法滿足企業(yè)商務(wù)接待和商務(wù)住宿的需求。 各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況：現(xiàn)有商業(yè)特點(diǎn)：（1）業(yè)態(tài)單一，目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主，層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣(mài)場(chǎng)、百貨、專營(yíng)店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費(fèi)需求。）租賃均價(jià)(元/月*M178。項(xiàng)目周邊住宅情況序號(hào)離項(xiàng)目距離住宅總套數(shù)總?cè)藬?shù)交房日期銷售均價(jià)（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計(jì)8,08026,630 6,175三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)周邊價(jià)格參照商業(yè)寫(xiě)字樓酒店租賃均價(jià)（元/月M178。）均價(jià)（元）調(diào)研結(jié)果568,10020406,500220建議可擬定價(jià)格6010,000308,000200注：目前蘇南某鎮(zhèn)無(wú)商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來(lái)自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。人口增長(zhǎng)為該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場(chǎng)提供了支撐。 交通便利優(yōu)勢(shì)明顯；216。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。 沿街商業(yè)無(wú)法引入大型業(yè)態(tài)，同時(shí)管理混亂；216。 營(yíng)建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。 結(jié)合消費(fèi)者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進(jìn)行功能更新；216。216。 業(yè)態(tài)升級(jí)換代；216。（2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過(guò)商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況（市場(chǎng)反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。）租賃面積自營(yíng)面積出售面積停車 面積 （M178。）酒店面積（M178。79,435其中商業(yè)面積M178。33,0142層3建筑層數(shù)層15不含地下室4容積率5建筑密度%506綠化率%207高度M60第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的（部分資料參照了公司目前經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)）。一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目地塊占地面積18,958 M178。項(xiàng)目建設(shè)期自2011年至2012年，建設(shè)期2年。；商鋪出售面積占商業(yè)面積45%（一樓銷售均價(jià)25,000元/㎡，二樓銷售均價(jià)15,000元/㎡，三樓銷售均價(jià)10,000元/㎡）月租金均價(jià)60 元/ M178。其中：管理費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)均以租金收入為取費(fèi)基數(shù)；折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn)折舊年限30年、土地?cái)備N年限40年。預(yù)測(cè)商務(wù)辦公房銷售價(jià)格為 8,000元/ M178。地下室一半以上也用于商業(yè)出租。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。② 工程投資成本項(xiàng)目工程投資成本包括工程建設(shè)費(fèi)、裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，項(xiàng)目工程投資成本在建設(shè)期內(nèi)分期投入，預(yù)計(jì)不含資本化部分24,。具體收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算見(jiàn)附件。實(shí)施全部銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為8,000元/ M178。2013年每平米商業(yè)租金收入為60元/M，實(shí)現(xiàn)租賃收入2,195萬(wàn)元，以后每年遞增5%，商業(yè)出租率為90%（按照公司目前運(yùn)營(yíng)模式此出租率沒(méi)有問(wèn)題）。（4）酒店經(jīng)營(yíng)管理收入本項(xiàng)目酒店面積6,750 M178。另外，本項(xiàng)目前提只出售8,100 M178。的地下一層商業(yè)和地下二層停車場(chǎng)，合計(jì)57,128 M178。本項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是蘇南某鎮(zhèn)的南北主干道，項(xiàng)目離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；項(xiàng)目周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門(mén)前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點(diǎn)。蘇南某鎮(zhèn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密機(jī)械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保。到2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬(wàn)人，比2009年翻一番。項(xiàng)目投資可行性在整個(gè)15年測(cè)算期中，貼現(xiàn)率I=6%時(shí)，NPV為3,，NPV＞0；，內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）%，因此項(xiàng)目完全具備投資可行性。本項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)部分只租不售，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，收益率偏低，公司經(jīng)營(yíng)壓力較大?？紤]到項(xiàng)目所在地目前商業(yè)規(guī)模比較大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如能取得本
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