小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 項(xiàng)目地塊，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，抓好宣傳、策劃和營(yíng)銷(xiāo)工作，其經(jīng)濟(jì)效益顯而易見(jiàn)，且市場(chǎng)前景十分廣闊。前期租金水平應(yīng)稍低一些，以后項(xiàng)目成熟后可逐步提高租金水平。工程投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化對(duì)本項(xiàng)目效益的影響較小。本項(xiàng)目功能定位集餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物于一體，一條龍服務(wù)，相對(duì)于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有比較優(yōu)勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)的增加，蘇南某鎮(zhèn)人口數(shù)量特別是外來(lái)人口增速加快。是蘇南某鎮(zhèn)人氣商氣最旺盛的區(qū)域之一。中的部分商業(yè)，上述投資分析指標(biāo)可大大提高。商業(yè)、6,750 M178。酒店入住率第一年20%、第二年30%、第三年50%，以后每年保持在65%。銷(xiāo)售均價(jià)10,000元/ M178。（2）商鋪?zhàn)赓U收入商鋪可租賃面積17,364 M178。鑒于本項(xiàng)目投資資金來(lái)自商業(yè)貸款以及未來(lái)商鋪只租不售，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，經(jīng)營(yíng)壓力明顯，因此商務(wù)辦公房建成后全部出售，減輕公司財(cái)務(wù)壓力。根據(jù)目前公司已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，商業(yè)每平米經(jīng)營(yíng)成本100元/年左右，酒店每間經(jīng)營(yíng)成本11,000元/年左右。樓面價(jià)格在400元/ M178。項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2013年初正式營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算年限：從開(kāi)始營(yíng)業(yè)起15年，即2013年至2027年。/M的凈收益，以后每年租金以5%遞增，%計(jì)提稅金。（1）當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)達(dá)到2,800萬(wàn)元時(shí)，營(yíng)業(yè)成本測(cè)算如下： 單位：萬(wàn)元年份2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項(xiàng):)5,2361,9552,0252,096┅┅2,7162,8122,9123,018租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷(xiāo)售成本2,787┅┅銷(xiāo)售稅金554┅┅折舊與攤銷(xiāo)797797797797┅┅797797797797大修費(fèi)用6063┅┅9498103109所得稅82996193297┅┅9431,0001,0591,121每平米租賃 運(yùn)營(yíng)成本┅┅每間酒店 運(yùn)營(yíng)成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,（2）當(dāng)土地競(jìng)拍價(jià)達(dá)到3,200萬(wàn)元時(shí)，營(yíng)業(yè)成本測(cè)算如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元年份2013201420152016┅┅2024202520262027總收入9,8573,6464,0424,412┅┅6,4886,8107,1477,501總成本(減項(xiàng):)5,2851,9642,0342,105┅┅2,7252,8212,9213,027租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用394414434456┅┅674708743780租賃稅金547574603633┅┅9359821,0311,083客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用145152160168┅┅248261274288客房稅金11173041┅┅61646770銷(xiāo)售成本2,828┅┅銷(xiāo)售稅金554┅┅折舊與攤銷(xiāo)806806806806┅┅806806806806大修費(fèi)用6063┅┅9498103109所得稅81088184289┅┅9419971,0561,118每平米租賃 運(yùn)營(yíng)成本┅┅每間酒店 運(yùn)營(yíng)成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,項(xiàng)目?jī)羰找妫?）考慮到本項(xiàng)目每年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用（主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用）、現(xiàn)金流回籠等因素，全部出售商務(wù)辦公房8,100 M178。本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期需繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營(yíng)業(yè)稅（5%）、城建（7%）、教育附加和地方教育附加（4%）、土地增值稅（3%）、所得稅稅率（25%）。序號(hào)名稱(chēng)2010年2011年2012年合計(jì)1自有資金00002借貸資金注① 2,80012,2674,90719,974注② 3,20012,2674,90720,374單位：萬(wàn)元注：%。(含地下室)，單位投資3,178。降低開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)緊緊地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增加銷(xiāo)售收入，達(dá)到先前制定的盈利目標(biāo)；● 本項(xiàng)目由于地下室面積較大，在租賃收入測(cè)算中，將地下室一半以上面積納入商業(yè)出租計(jì)劃；● 本項(xiàng)目地塊還未正式掛牌出讓?zhuān)?jīng)與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商，未來(lái)該土地公開(kāi)掛牌價(jià)擬定在2,800萬(wàn)元—3,200萬(wàn)元之間。8,100酒店M178。）B216,5071,617 （設(shè)備用房） 555514,780 停車(chē)場(chǎng)B116,5074,402 （其中設(shè)備用房3,000）11,020 915 TESCO賣(mài)場(chǎng)、餐飲食閣L19,0827,957425 350 （門(mén)廳）350 （大堂） 以快速餐飲為主，銀行以及百貨業(yè)態(tài)銀行、社區(qū)醫(yī)療、快速餐飲、品牌店L27,9937,833 8080 電玩城L38,
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