【正文】 4345,374　2,9008080　以兒童娛樂為主，兒童用品、休閑、娛樂業(yè)、餐飲及其它影院一層、量販式KTV、愛樂游、美容美發(fā)L46,0624,842　326814（早餐廳）80　影院、健身中式酒樓、影院二層L5L96,750　　　6750　　　酒店、健身中心L10L158,100　　　　8,100　　寫字樓合計79,43532,02511,4453,2268,2148,83015,695　　主要技術經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標值備注1占地面積M178。）超市 面積 （M178。銷售面積控制在45%之內，其中20%定向招商給電信、銀行、品牌店。綜合評價無論是蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)還是居民，離項目距離較近，可以節(jié)省時間，方便企業(yè)和居民消費，這是最大的優(yōu)勢。 業(yè)態(tài)定位錯位與放大216。T（威脅）STWT216。216。 周遍改造項目以退二進三定位為主，政府極力打造核心商圈。O（機會）SOWO216。216。二、項目SWOT分析 內部因素外部因素S（優(yōu)勢）W（劣勢）216。%，%，外來人口增長115%。）租賃均價（元/月M178。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營，沒有一家品牌連鎖酒店。二、所在區(qū)域內商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調查項目周邊商業(yè)用房租售情況序號空間范圍項目項目地址體量（M178?，F(xiàn)有電影院平時很少放電影，鎮(zhèn)上書店僅二家，面積小書籍很少，且多兼營文化用品、音像制品等。以下商業(yè)網(wǎng)點占89%，1000 M178。由此可見，目前蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低%，其中零售業(yè)態(tài)為18%，%，星級酒店為0%。本項目屬在蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機構，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。累計吸引中外項目500多個，其中吸引歐洲、美國、新加坡、印尼、日本、韓國、香港、臺灣等國家和地區(qū)企業(yè)200多家，其中不乏國際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計投資20億美元的金光集團、世界五百強企業(yè)美國鋁業(yè)和美國食品機械和化學品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實植物保護劑有限公司、全球最大的耐火材料供應商美國珉泰克公司等。在2005年國家統(tǒng)計局農村社會經(jīng)濟調查隊發(fā)布的全國首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測評結果中，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)位列全國千強鎮(zhèn)第80位。紅線圖占地面積7,001M178。土地使用費：按國家有關規(guī)定繳付。項目規(guī)模：占地面積18,958M178。三、項目的平面功能描述指標項目采取商業(yè)、商務辦公、酒店三種功能相結合的模式：●1F4F：商業(yè)31,571 M2●5F9F：酒店6,750M2●10F15F：商務辦公8,100M2四、項目的功能品質打造成蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)——商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購物中心，時尚休閑中心、商旅服務中心。項目所在地人流、車流量大，是蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。項目周邊住宅入住情況：目前，本項目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀聯(lián)華”、“福客隆 ”數(shù)家中型賣場，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報告二O一三年五月蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)綜合體項目 可行性研究報告目 錄第一部分 項目總論 2一、項目概況 2二、項目研究的目的 4三、項目研究的前提 4四、項目研究的背景 5第二部分 項目介紹 6一、項目位置 6二、項目總體布局 6三、項目的平面功能描述指標 7四、項目的功能品質 7五、項目實施進度 7六、項目開發(fā)方式 8七、項目地塊初勘等情況 9八、項目規(guī)劃設計、工程開發(fā)建設、招投標等方面的政策 9第三部分 區(qū)域分析 10一、項目所在區(qū)域發(fā)展情況 10二、項目所在區(qū)域政策及產業(yè)環(huán)境 12第四部分 市場分析 14一、所在區(qū)域內商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結構情況調查 14二、所在區(qū)域內商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調查 15三、市場價格預測 18第五部分 項目優(yōu)劣勢分析 19一、地塊特征分析 19二、項目SWOT分析 20三、項目定位方案 22第六部分 項目投資、收益估算 23一、項目投資估算 25二、項目資金籌措 25三、項目收益測算 25第七部分 項目財務分析 29一、項目測算期 29二、項目投入估算 29三、項目收入估算 30第八部分 結論和建議 31一、結論 31二、存在問題與建議 32第一部分 項目總論一、項目概況項目名稱蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體項目（暫定）。地塊處于整個蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。地塊周邊集聚了若干成熟社區(qū)（動遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在5~6萬人。本項目以商務辦公、酒店、餐飲、娛樂為經(jīng)營主題，設有商務辦公（8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，經(jīng)濟型酒店、商務辦公（蘇南某鎮(zhèn)首家）、相關豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務。項目地理位置：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)。土地性質：商服用地。六、項目地塊初勘等情況規(guī)劃條件 注：相關規(guī)劃條件是與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準。經(jīng)濟發(fā)展水平，到賬外資1億美元，, 。便利的交通條件投資狀況投資項目質量和數(shù)量齊驅并進。，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強，預計至2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)人口將達15萬人。而目前蘇南某鎮(zhèn)雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點式，每個點商店小而散，形不成集聚效應，也難以成市。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)超過37%，市區(qū)更高占比超過40%。二是規(guī)模結構，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)設施大都是小面積沿街門店，面積大的門店比重極少，300M178。文體設施不足目前，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設施，沒有圖書館、閱覽室、青少年活動中心。（2）檔次低，商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。)