小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 4345,374 2,9008080 以?xún)和瘖蕵?lè)為主，兒童用品、休閑、娛樂(lè)業(yè)、餐飲及其它影院一層、量販?zhǔn)終TV、愛(ài)樂(lè)游、美容美發(fā)L46,0624,842 326814（早餐廳）80 影院、健身中式酒樓、影院二層L5L96,750 6750 酒店、健身中心L10L158,100 8,100 寫(xiě)字樓合計(jì)79,43532,02511,4453,2268,2148,83015,695 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)值備注1占地面積M178。）超市 面積 （M178。銷(xiāo)售面積控制在45%之內(nèi)，其中20%定向招商給電信、銀行、品牌店。綜合評(píng)價(jià)無(wú)論是蘇南某鎮(zhèn)企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時(shí)間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢(shì)。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位與放大216。T（威脅）STWT216。216。 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。O（機(jī)會(huì)）SOWO216。216。二、項(xiàng)目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）216。%，%，外來(lái)人口增長(zhǎng)115%。）租賃均價(jià)（元/月M178。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有一家品牌連鎖酒店。二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)用房租售情況序號(hào)空間范圍項(xiàng)目項(xiàng)目地址體量（M178。現(xiàn)有電影院平時(shí)很少放電影，鎮(zhèn)上書(shū)店僅二家，面積小書(shū)籍很少，且多兼營(yíng)文化用品、音像制品等。以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占89%，1000 M178。由此可見(jiàn)，目前蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低%，其中零售業(yè)態(tài)為18%，%，星級(jí)酒店為0%。本項(xiàng)目屬在蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目500多個(gè)，其中吸引歐洲、美國(guó)、新加坡、印尼、日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)企業(yè)200多家，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資20億美元的金光集團(tuán)、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)美國(guó)鋁業(yè)和美國(guó)食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國(guó)珉泰克公司等。在2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)發(fā)布的全國(guó)首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)結(jié)果中，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)位列全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)第80位。紅線(xiàn)圖占地面積7,001M178。土地使用費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳付。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積18,958M178。三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo)項(xiàng)目采取商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店三種功能相結(jié)合的模式：●1F4F：商業(yè)31,571 M2●5F9F：酒店6,750M2●10F15F：商務(wù)辦公8,100M2四、項(xiàng)目的功能品質(zhì)打造成蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)——商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購(gòu)物中心，時(shí)尚休閑中心、商旅服務(wù)中心。項(xiàng)目所在地人流、車(chē)流量大，是蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。項(xiàng)目周邊住宅入住情況：目前，本項(xiàng)目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀(jì)聯(lián)華”、“?？吐?”數(shù)家中型賣(mài)場(chǎng)，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告二O一三年五月蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目總論 2一、項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目研究的目的 4三、項(xiàng)目研究的前提 4四、項(xiàng)目研究的背景 5第二部分 項(xiàng)目介紹 6一、項(xiàng)目位置 6二、項(xiàng)目總體布局 6三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) 7四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) 7五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式 8七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 9八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 9第三部分 區(qū)域分析 10一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 10二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 12第四部分 市場(chǎng)分析 14一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 14二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 15三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 18第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 19一、地塊特征分析 19二、項(xiàng)目SWOT分析 20三、項(xiàng)目定位方案 22第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 23一、項(xiàng)目投資估算 25二、項(xiàng)目資金籌措 25三、項(xiàng)目收益測(cè)算 25第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 29一、項(xiàng)目測(cè)算期 29二、項(xiàng)目投入估算 29三、項(xiàng)目收入估算 30第八部分 結(jié)論和建議 31一、結(jié)論 31二、存在問(wèn)題與建議 32第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目（暫定）。地塊處于整個(gè)蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。地塊周邊集聚了若干成熟社區(qū)（動(dòng)遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在5~6萬(wàn)人。本項(xiàng)目以商務(wù)辦公、酒店、餐飲、娛樂(lè)為經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)有商務(wù)辦公（8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，經(jīng)濟(jì)型酒店、商務(wù)辦公（蘇南某鎮(zhèn)首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿(mǎn)足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目地理位置：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)。土地性質(zhì)：商服用地。六、項(xiàng)目地塊初勘等情況規(guī)劃條件 注：相關(guān)規(guī)劃條件是與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來(lái)該土地公開(kāi)掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，到賬外資1億美元，, 。便利的交通條件投資狀況投資項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進(jìn)。，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強(qiáng)，預(yù)計(jì)至2020年蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)人口將達(dá)15萬(wàn)人。而目前蘇南某鎮(zhèn)雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點(diǎn)式，每個(gè)點(diǎn)商店小而散，形不成集聚效應(yīng)，也難以成市。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)超過(guò)37%，市區(qū)更高占比超過(guò)40%。二是規(guī)模結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施大都是小面積沿街門(mén)店，面積大的門(mén)店比重極少，300M178。文體設(shè)施不足目前，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設(shè)施，沒(méi)有圖書(shū)館、閱覽室、青少年活動(dòng)中心。（2）檔次低，商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。)
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