【正文】 賃市場(chǎng)分析（一）供應(yīng)分析從20世紀(jì)90年代初，隨著國(guó)際交往的恢復(fù)，高檔公寓需求上升，CBD地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國(guó)貿(mào)公寓和京廣中心公寓。2001年公寓租賃情況較好，租金持續(xù)走高，空置率下降。公寓價(jià)格從1997年開始趨于平穩(wěn)，在11000 /平米左右浮動(dòng)。同時(shí)對(duì)于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報(bào)快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間，購(gòu)買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。④年輕高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在50100萬(wàn)左右。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中社區(qū)及周邊的人文環(huán)境，他們會(huì)選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項(xiàng)目，往往既不奢侈也不放棄自己的追求。按客戶的構(gòu)成來(lái)分析，公寓客戶分為以下七類：①國(guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100200萬(wàn)元。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣點(diǎn)。④租賃市場(chǎng)主力仍然是中高檔服務(wù)式公寓。③豪宅供應(yīng)的絕對(duì)量增加，相對(duì)量減少。占到總數(shù)的28%；%。CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)新盤的數(shù)量較多，但每個(gè)盤實(shí)際可供應(yīng)面積較小。新增項(xiàng)目集中在CBD和中關(guān)村。但有效供給、需求依然不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。銷售市場(chǎng)分析：（一）供應(yīng)分析總體來(lái)看，供給量大副增加。CBD地區(qū)有19個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)得35%，中關(guān)村地區(qū)有6個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)的11%。新增公寓特點(diǎn)：①公寓形式多樣化。雖然商住公寓存在很大得爭(zhēng)議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號(hào)，但在今年的新開盤項(xiàng)目中，商住公寓項(xiàng)目至少在11個(gè)以上，規(guī)模達(dá)到71萬(wàn)平米。以前市場(chǎng)上很少見到純粹小戶型項(xiàng)目，如今小戶型受到購(gòu)房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項(xiàng)目層出不窮。大戶型高檔公寓即豪宅的市場(chǎng)情況與2000年相比，雖然供應(yīng)量有一定增長(zhǎng)，但在公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量中所占得比例下降。在2001年，中高檔服務(wù)式公寓保持較高出租率，甚至達(dá)到滿租，如國(guó)貿(mào)公寓、嘉里中心公寓等，東方廣場(chǎng)、雅詩(shī)閣、盛捷福景苑等新增項(xiàng)目，提供約800套服務(wù)式公寓。房子作為特殊的商品，其性價(jià)比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場(chǎng)真實(shí)情況，性價(jià)比高的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，取得驕人銷售業(yè)績(jī)。如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)管理人員、各類所有制單位負(fù)責(zé)人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。③港、澳、臺(tái)、東南亞外商，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在200萬(wàn)以上。隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入，具有生活新觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，如從事金融、保險(xiǎn)、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會(huì)計(jì)師等中產(chǎn)階級(jí)。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。外資公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在5000元/月以上。2001年第二季度，在多方面利好因素影響下，銷售價(jià)格漲到12000 /平米，成為自2000年以來(lái)市場(chǎng)價(jià)格最高的一個(gè)季度。中、高檔公寓出租情況更好。由于地理位置絕佳，品質(zhì)卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。2001年9月，《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)。2002年開發(fā)繼續(xù)升溫，有4個(gè)項(xiàng)目新上市：新城國(guó)際、財(cái)富中心、旺座中心、藍(lán)堡等。（4）服務(wù)式公寓和商住公寓為主，純居住公寓相對(duì)量減少本地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務(wù)式公寓、商住公寓和純居住公寓。新項(xiàng)目戀日國(guó)際又一個(gè)服務(wù)式公寓，以其獨(dú)立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場(chǎng)反映良好。即使商住爭(zhēng)議破多，受到輿論的打壓，但近來(lái)新出的商住項(xiàng)目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。戶內(nèi)設(shè)計(jì)上，開放式廚房與客廳相連，浴室設(shè)備齊全，大部分有獨(dú)立沐浴間和獨(dú)立洗衣房。旺座中心聘請(qǐng)凱賓斯基股份公司作物業(yè)管理，并引入五星級(jí)飯店管理，標(biāo)定了CBD物業(yè)管理的高水準(zhǔn)。新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。廣告公司、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師等中介咨詢公司會(huì)消化掉一部分商住公寓。目前CBD各項(xiàng)目的租售情況良好，國(guó)貿(mào)、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現(xiàn)代城、世貿(mào)國(guó)際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩(shī)閣于去年7月進(jìn)入市場(chǎng)，兩個(gè)月內(nèi)出租已達(dá)30%。不帶家庭的外國(guó)人、海外華人、短期商務(wù)人士依然青睞服務(wù)式公寓。在購(gòu)買行為上，以散戶購(gòu)買為主，出現(xiàn)海外大型投資購(gòu)買案例并有增加趨勢(shì)，如新加坡投資公司和雅詩(shī)閣集團(tuán)合資興建北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓，英國(guó)公司和德國(guó)商會(huì)有意在CBD大宗購(gòu)買住宅。目前CBD在售項(xiàng)目的售價(jià)均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國(guó)際在三個(gè)月內(nèi)，銷售均價(jià)從9400元/平米升至10700元/平米，世貿(mào)國(guó)際公寓均價(jià)從8000元/平米升至13000元/平米。雅詩(shī)閣剛投入市場(chǎng)，采取低價(jià)策略，租金為28美金/平米。今年很多發(fā)展商開始重視項(xiàng)目的前期運(yùn)作、市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可研、使準(zhǔn)備工作更加充分細(xì)致，不再盲目跟風(fēng)，項(xiàng)目入市更加謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)CBD區(qū)域又會(huì)有40多萬(wàn)平方米進(jìn)入下半年和明年的銷售市場(chǎng)。 總之，辦奧和入世對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好影響主要是客戶對(duì)未來(lái)預(yù)期的提高，需求總量將不斷擴(kuò)大。（3）價(jià)格預(yù)測(cè)需求量的增長(zhǎng)不會(huì)緩解整體公寓市場(chǎng)供過(guò)于求的矛盾，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來(lái)自國(guó)內(nèi)和國(guó)際。四、世貿(mào)國(guó)際公寓周邊環(huán)境分析世貿(mào)國(guó)際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。實(shí)力派的企業(yè)機(jī)構(gòu)云集和不斷的加盟。購(gòu)物：周遍有貴友大廈、嘉里商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、藍(lán)島大廈、秀水街、雅寶路市場(chǎng)、百腦匯、友誼商場(chǎng)、賽特商場(chǎng)等。往來(lái)：國(guó)際郵電局、中國(guó)海關(guān)、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。高學(xué)歷、高收入各國(guó)精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。由此以來(lái)，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施相對(duì)比較齊全和完善。 區(qū)內(nèi)配套全新。有的世貿(mào)國(guó)際公寓投資業(yè)主的租務(wù)情況良好。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設(shè)施和室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。戶型種類也偏少，客戶選擇余地小。第三屆國(guó)際商務(wù)節(jié)即將于2002年9月12日召開，有可能帶來(lái)新得利好消息，加上宣傳炒作，會(huì)吸引更多得投資者對(duì)CBD產(chǎn)生興趣。這有利保障CBD開發(fā)水平和速度。盡管已建和在建項(xiàng)目有20個(gè)左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來(lái)市場(chǎng)，幾乎不參與競(jìng)爭(zhēng)，剩下的只有四、五個(gè)項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)。作為現(xiàn)房的世貿(mào)國(guó)際公寓所剩只是少部分，在銷售市場(chǎng)上出現(xiàn)空檔的情況下，會(huì)很快銷售掉。因此來(lái)看，如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為上策，即世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。從普遍的情況來(lái)看，開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，都比較注重樣板間的設(shè)計(jì)。所以裝修市場(chǎng)緊隨商品房開發(fā)銷售繁榮起來(lái)，一開始就處于一較高水準(zhǔn)。精裝修在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價(jià)位在1000——2000元/平方米左右不等。加上飾品、家具、家電等費(fèi)用可能增加二分之一強(qiáng)。在符號(hào)意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。普遍來(lái)看，多以歐式風(fēng)格見多見長(zhǎng)，說(shuō)明崇洋心態(tài)比較濃重，同時(shí)也說(shuō)明裝修設(shè)計(jì)公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學(xué)習(xí)和模仿階段。如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級(jí)產(chǎn)品很少有公司敢亂報(bào)價(jià)，某些品牌材料商還有市場(chǎng)監(jiān)管以維護(hù)品牌，所以真正的高檔產(chǎn)品報(bào)價(jià)反而實(shí)在。所以對(duì)于市場(chǎng)上無(wú)法尋價(jià)的進(jìn)口品牌要小心。大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒(méi)有時(shí)間精力，三是覺(jué)得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。面對(duì)以上種種情況，可以得出結(jié)論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。事實(shí)上，讓設(shè)計(jì)師準(zhǔn)確表達(dá)主人心理空間，并用有形的物質(zhì)形式再現(xiàn)是很難的事情；所以裝修風(fēng)格的確定應(yīng)該仔細(xì)斟酌。黃金地段、大戶型設(shè)計(jì)、樣板間示范等都為打造毫宅預(yù)留了空間。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？美國(guó)教授保羅 所有比這個(gè)階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。在中上層社會(huì)還可以細(xì)分為：左、右、中三派。右派，既是表現(xiàn)出一種明顯的內(nèi)涵和沉穩(wěn)來(lái)，安于現(xiàn)狀，因覺(jué)得很多事已經(jīng)做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂(lè)，盡管年輕也鼓作老態(tài)，一副曾經(jīng)滄海難為水的老江湖樣子。中派，既是中庸之派。居所看起來(lái)不事張揚(yáng)而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調(diào)的裝修來(lái)迎合客戶需要，從而贏得更大的市場(chǎng)。為了把每一種風(fēng)格詮釋到位，這三種裝修風(fēng)格在造價(jià)上可略有差別：即在均價(jià)不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。二、裝修費(fèi)用根據(jù)對(duì)北京地區(qū)