【正文】 賃市場分析（一）供應分析從20世紀90年代初，隨著國際交往的恢復，高檔公寓需求上升，CBD地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國貿(mào)公寓和京廣中心公寓。2001年公寓租賃情況較好，租金持續(xù)走高，空置率下降。公寓價格從1997年開始趨于平穩(wěn)，在11000 /平米左右浮動。同時對于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。④年輕高級白領和中產(chǎn)階級，可承擔的購房總價在50100萬左右。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中社區(qū)及周邊的人文環(huán)境，他們會選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項目，往往既不奢侈也不放棄自己的追求。按客戶的構成來分析，公寓客戶分為以下七類：①國內(nèi)有經(jīng)濟實力的高層管理者，可承擔的購房總價在100200萬元。智能化和優(yōu)良的配套設施，服務已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣點。④租賃市場主力仍然是中高檔服務式公寓。③豪宅供應的絕對量增加，相對量減少。占到總數(shù)的28%；%。CBD和中關村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。中關村地區(qū)新盤的數(shù)量較多，但每個盤實際可供應面積較小。新增項目集中在CBD和中關村。但有效供給、需求依然不足，市場競爭仍然激烈。銷售市場分析：（一）供應分析總體來看，供給量大副增加。CBD地區(qū)有19個，占新增項目總數(shù)得35%，中關村地區(qū)有6個，占新增項目總數(shù)的11%。新增公寓特點：①公寓形式多樣化。雖然商住公寓存在很大得爭議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號，但在今年的新開盤項目中，商住公寓項目至少在11個以上，規(guī)模達到71萬平米。以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關注，新項目層出不窮。大戶型高檔公寓即豪宅的市場情況與2000年相比，雖然供應量有一定增長，但在公寓市場總供應量中所占得比例下降。在2001年，中高檔服務式公寓保持較高出租率，甚至達到滿租，如國貿(mào)公寓、嘉里中心公寓等，東方廣場、雅詩閣、盛捷福景苑等新增項目，提供約800套服務式公寓。房子作為特殊的商品，其性價比已經(jīng)不再是前幾年的嚴重脫鉤，而是比較適合市場真實情況，性價比高的項目頻頻出現(xiàn)，取得驕人銷售業(yè)績。如私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員、各類所有制單位負責人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。③港、澳、臺、東南亞外商，可承擔的購房總價在200萬以上。隨著北京經(jīng)濟的快速發(fā)展，逐漸形成了一個高學歷、高收入，具有生活新觀念和較強消費能力的群體，如從事金融、保險、證券、通信等行業(yè)的年輕白領和律師、會計師等中產(chǎn)階級。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在5000元/月以上。2001年第二季度，在多方面利好因素影響下，銷售價格漲到12000 /平米，成為自2000年以來市場價格最高的一個季度。中、高檔公寓出租情況更好。由于地理位置絕佳，品質(zhì)卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。2001年9月，《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺。2002年開發(fā)繼續(xù)升溫，有4個項目新上市：新城國際、財富中心、旺座中心、藍堡等。（4）服務式公寓和商住公寓為主，純居住公寓相對量減少本地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務式公寓、商住公寓和純居住公寓。新項目戀日國際又一個服務式公寓，以其獨立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場反映良好。即使商住爭議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。戶內(nèi)設計上，開放式廚房與客廳相連，浴室設備齊全，大部分有獨立沐浴間和獨立洗衣房。旺座中心聘請凱賓斯基股份公司作物業(yè)管理，并引入五星級飯店管理，標定了CBD物業(yè)管理的高水準。新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。廣告公司、審計、資產(chǎn)評估、律師等中介咨詢公司會消化掉一部分商住公寓。目前CBD各項目的租售情況良好，國貿(mào)、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現(xiàn)代城、世貿(mào)國際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩閣于去年7月進入市場，兩個月內(nèi)出租已達30%。不帶家庭的外國人、海外華人、短期商務人士依然青睞服務式公寓。在購買行為上，以散戶購買為主，出現(xiàn)海外大型投資購買案例并有增加趨勢，如新加坡投資公司和雅詩閣集團合資興建北京雅詩閣服務公寓，英國公司和德國商會有意在CBD大宗購買住宅。目前CBD在售項目的售價均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國際在三個月內(nèi)，銷售均價從9400元/平米升至10700元/平米，世貿(mào)國際公寓均價從8000元/平米升至13000元/平米。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28美金/平米。今年很多發(fā)展商開始重視項目的前期運作、市場調(diào)查、項目可研、使準備工作更加充分細致，不再盲目跟風，項目入市更加謹慎。預計CBD區(qū)域又會有40多萬平方米進入下半年和明年的銷售市場。 總之，辦奧和入世對房地產(chǎn)市場利好影響主要是客戶對未來預期的提高，需求總量將不斷擴大。（3）價格預測需求量的增長不會緩解整體公寓市場供過于求的矛盾，競爭將日益激烈。北京房地產(chǎn)市場正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來自國內(nèi)和國際。四、世貿(mào)國際公寓周邊環(huán)境分析世貿(mào)國際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。實力派的企業(yè)機構云集和不斷的加盟。購物：周遍有貴友大廈、嘉里商場、國貿(mào)購物中心、藍島大廈、秀水街、雅寶路市場、百腦匯、友誼商場、賽特商場等。往來：國際郵電局、中國海關、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。高學歷、高收入各國精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。由此以來，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。購物、餐飲、娛樂等設施相對比較齊全和完善。 區(qū)內(nèi)配套全新。有的世貿(mào)國際公寓投資業(yè)主的租務情況良好。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設施和室外運動場所。戶型種類也偏少，客戶選擇余地小。第三屆國際商務節(jié)即將于2002年9月12日召開，有可能帶來新得利好消息，加上宣傳炒作，會吸引更多得投資者對CBD產(chǎn)生興趣。這有利保障CBD開發(fā)水平和速度。盡管已建和在建項目有20個左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來市場，幾乎不參與競爭，剩下的只有四、五個項目參與競爭。作為現(xiàn)房的世貿(mào)國際公寓所剩只是少部分，在銷售市場上出現(xiàn)空檔的情況下，會很快銷售掉。因此來看，如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長遠利益為上策，即世貿(mào)國際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。從普遍的情況來看，開發(fā)商為了吸引購房者，都比較注重樣板間的設計。所以裝修市場緊隨商品房開發(fā)銷售繁榮起來，一開始就處于一較高水準。精裝修在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價位在1000——2000元/平方米左右不等。加上飾品、家具、家電等費用可能增加二分之一強。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。普遍來看，多以歐式風格見多見長，說明崇洋心態(tài)比較濃重，同時也說明裝修設計公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學習和模仿階段。如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級產(chǎn)品很少有公司敢亂報價，某些品牌材料商還有市場監(jiān)管以維護品牌，所以真正的高檔產(chǎn)品報價反而實在。所以對于市場上無法尋價的進口品牌要小心。大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒有時間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。面對以上種種情況，可以得出結論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。事實上，讓設計師準確表達主人心理空間，并用有形的物質(zhì)形式再現(xiàn)是很難的事情；所以裝修風格的確定應該仔細斟酌。黃金地段、大戶型設計、樣板間示范等都為打造毫宅預留了空間。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？美國教授保羅 所有比這個階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。在中上層社會還可以細分為：左、右、中三派。右派，既是表現(xiàn)出一種明顯的內(nèi)涵和沉穩(wěn)來，安于現(xiàn)狀，因覺得很多事已經(jīng)做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂，盡管年輕也鼓作老態(tài)，一副曾經(jīng)滄海難為水的老江湖樣子。中派，既是中庸之派。居所看起來不事張揚而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。世貿(mào)國際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調(diào)的裝修來迎合客戶需要，從而贏得更大的市場。為了把每一種風格詮釋到位，這三種裝修風格在造價上可略有差別：即在均價不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。二、裝修費用根據(jù)對北京地區(qū)