【正文】 價7300元/平方米物業(yè)服務內容及價格1326層包括中央空調，從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應求的房地產市場增量發(fā)展。青島市歷年商品房銷售額（億元） 2002年及2003年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個“天價”。青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長勢頭，從99年的236萬平方米增長到2003年的453萬平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，%，增幅下降較明顯。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經濟周期的上升階段，加入WTO、奧運會的籌備建設、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。不斷增強的經濟實力、日益發(fā)展的北方大港、獨具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經濟與文化地位。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現(xiàn)向自由貿易區(qū)轉化，從保稅區(qū)到自由貿易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿易區(qū)轉型的研究和準備。奧運會將為促進青島市的入境旅游市場提供良好機遇。2003年1～5月份工業(yè)總產值（現(xiàn)價），%，工業(yè)產品銷售收入906億元，累計增長13%，%，%。 作為2008年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經濟帶來巨大的活力和競爭力，促進關聯(lián)產業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。到2008年，屆時將在全國重點旅游城市中位次居前。青島港即將建成北方國際航運中心，青島將形成全方位、多層次、寬領域的開放型經濟格局。20多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機和活力。宏觀經濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。從產品結構來看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開工面積達到1417萬平方米和800萬平方米，分別占房地產開發(fā)總量的81％和87％，經濟適用房占整個商品住宅的15％。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出5500元“天價”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號地塊每平方米樓面地價拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的“世紀天價”。同時，由于青島土地市場在2003年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項目無法正常開工建設，因此在市場上也留下一塊空白機會點。月；租金水平日項目賣點基本上沒有明顯優(yōu)勢二手市場掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售物業(yè)名稱山東國際貿易大廈開發(fā)商物業(yè)管理公司山東國貿物業(yè)地理位置火車站廣場南側總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷售率\目前銷售價格\物業(yè)服務內容及價格\租金水平金色海岸未售）二手市場掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會物業(yè)管理公司負責銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開發(fā)商貝蒙特房地產物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價格二手市場平均5500元/平方米物業(yè)服務內容及價格新天地魯邦地產 9樓 5200元/平方米 15樓 5680元/平方米主力戶型 ~140平方米 火車站周圍飯店標準件價格及折扣率酒店名稱星級掛牌價格當前折扣率總間數(shù)裝修標準金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；680130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；220五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國風大酒店298；3086折三星旅行社調查結果，周邊二星級酒店對旅行社價格平均在低價80元/天/間，高價160元/天/間。從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域將成為整個沿海的中心，東為中央商務區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。因此我們要避開大戶型純住宅的市場風險，必須采取小戶型、精設計。該項目也是華藝集團進駐青島的第一個項目，給進駐青島市場打下堅實的基礎。 第五部分 項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢）分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標志性景點—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產品從規(guī)劃到設計做到盡善盡美，從周邊項目中脫穎而出。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽度造成了嚴重影響，同時，也使其項目在市場中難于立腳。l 戶型設計上的空白點：青島的房地產項目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設計，造成了許多項目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機等出行的人士轉乘火車，因此，該項目位置的預期商業(yè)價值將大大提升。以奧運為契機的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運會，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。在整體規(guī)劃設計、局部細節(jié)設計、設備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內領先于行業(yè)，成為市場標桿，以規(guī)避當前以及今后潛在的競爭風險，差異 + 領先成為我們的核心價值所在。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務。從國內幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準業(yè)主擔心的就是物業(yè)服務的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導者而成為本市的標志性項目。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質，目前該項目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。：結合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負責規(guī)劃、建設，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進行經營。 整體出租：開發(fā)商建設完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進行設計、建設、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經營或者進行二次招商。這種操作方式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經營能力的嚴重考驗。交付后由于業(yè)主自主經營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經營者三方面來說，風險都比較小，能夠形成共贏的局面。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。2. “中產階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。據(jù)青島統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！4. 外來置業(yè)