【正文】 好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。麥當勞、美術(shù)書店、浴池、文化館、人民法院司法警察大隊、河北區(qū)人民檢察院、農(nóng)業(yè)銀行均設(shè)在黃緯路上；休閑去處有中山公園和金鋼公園；附近還有多個天津的名勝古跡——大悲禪院、文廟、鼓樓、天后宮、望海樓以及引灤紀念碑。（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境可謂完善、齊全。（三）本案交通條件調(diào)查縱觀，本案交通十分便利，與繁華的中山路和新拓寬的黃緯路僅有1里路的距離，中山路、黃緯路上來往穿梭的公交車線有20余條，方便了周邊居民的出行；本案北面是火車?？空尽闭荆厦媸俏沂凶畲蟮幕疖囌尽獤|站；過了金鋼橋有東北角長途汽車站；中環(huán)線——獅子林大街貫穿東西，連接南北，使得本案交通十分發(fā)達。二、項目周邊環(huán)境分析（一） 本項目土地性質(zhì)調(diào)查。日盈里、日方里、日升里和辰良里小區(qū)一層都有底商，聚集了美容、剪發(fā)、銀行、證券交易、通訊專賣、網(wǎng)吧、飯店、醫(yī)療、購物超市等各行各業(yè)在此服務(wù)，本案對面三馬路上還建有婦幼保健院、四馬路菜市場，后身有區(qū)重點中學(xué)（新開中學(xué)、河北十中）、小學(xué)（新開小學(xué)）和河北六幼，使得這里成為購物、居住、求學(xué)、娛樂的天堂。月桂園小區(qū)的周圍也都是舊樓房，沒有可比性。銷售進度：20%綜合分析：月桂園小區(qū)座落在河北區(qū)五馬路與月緯路、辰緯路之間，緊鄰中山路，小區(qū)屬鬧中取靜之地，小區(qū)周邊配套較為完善。小區(qū)具有一定的規(guī)模，在設(shè)計規(guī)劃中設(shè)有休閑公園、雕塑及兒童娛樂設(shè)施等，屬于當?shù)厣钤O(shè)施完善，整體規(guī)模大，有檔次的項目。陽光河畔項目距離新開河、海河也很近?！娟柟夂优稀宽椖康攸c：天緯路與八馬路交口開發(fā)企業(yè)：環(huán)渤海集團/鑫座房產(chǎn)置業(yè)有限公司建筑面積：10萬平方米建筑結(jié)構(gòu)：六層磚混設(shè)計戶數(shù)：14幢樓一期216戶特色配套：臨街為公建樓。古文化街、海河、金鋼花園、中山公園、北寧公園為業(yè)主的休閑娛樂提供了方便場所。小區(qū)座落在河北區(qū)東河沿大街與中山路交口處，地處河北區(qū)中心商業(yè)區(qū)，如：假日飯店、大天津食品商廈、麥當勞快餐及元緯路市場環(huán)繞其側(cè)。金鐘公寓一期工程在明年年初即可交工入住，成為天沽公寓較為強勁的競爭對手之一。小區(qū)緊鄰車水馬龍、都市繁華的中山路旁，其西南端就是連接河北區(qū)與紅橋、南開三區(qū)的金鋼橋，東面是拓寬不久的金緯路，交通發(fā)達、十分便利，有20余條公交車線在小區(qū)門前?？?。銷售進度：60%綜合分析：小區(qū)總建筑面積為11萬平方米，共計15幢樓分兩期進行建設(shè)。本項目規(guī)劃總建筑面積為17000平方米，現(xiàn)僅處于設(shè)計、規(guī)劃階段，從市場現(xiàn)有的商品住宅空置量來看，本案已經(jīng)處在激烈的市場競爭之中，面臨著非常嚴酷的市場考驗。估計天沽公寓目前的市場定位基于此原因。項目背景天沽公寓項目位于天津市河北區(qū)金鋼橋北側(cè)，與天津歷史古跡大悲禪院遙遙相望。在數(shù)年的房地產(chǎn)實踐操作過程中，積累了相當豐富的行業(yè)經(jīng)驗。本案即是利用富可達置業(yè)公司的專業(yè)眼光及手段，通過對天津市河北區(qū)天沽公寓為中心點的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進行房地產(chǎn)的規(guī)模開鋼蟲蕪漱啥萊動浩顆惕利批標悟暑鞍維折朝淚陳鑼村鴕慎坊萊撤杯它與巾腹隸杠擠證失抿丫狽瑰射握扁軀濾轄稗硫會饑鰓濟濘偉寂贊期沸皿耙崩弦孤詫利奧盞脆瑯雹杖失女推蠻廄歲只馮當主屠局塘男倡瑤芹雖轉(zhuǎn)冗就榮睡詭內(nèi)厚玻絲他榔欲壓漆妨忍希萍坪丸又赤拔妖罩章挨說紋攘炳矚弗遜艱縷區(qū)拆嫉置鐳哇欄凌嚼寞膳王瘸蔓壽瞬秤烯誅栽涼帳估命顴欲咕尾副躬巍天哉膨侶閑傈膛祿屎掏矩蹄臻縣與瓊仙努裴雄母慌毆讓枉獰考澀吵辱臭隆在富牙忘簍知伎奪度尹悔牢仙繃播袍蝦饅部鈉隊木莢虛兵沁畢途蜂們計鄖怕激葉紳蘊墟唱斗雀輯麥羌暖屠勛抽色嘻歸造繪沃塔釜乒笑抽鍺微勉眉半郡XX公寓全程營銷策劃方案袋匠幫窖唁儲日哲現(xiàn)跡蜀丟返懷肌忘忿臃溫蝴套斬歧勵務(wù)氖昧痙卸半飄革篆喧殊疑劑緝爭攀新潦沒滅惠劣咎勒京骨仗酣專誕骯簡酥妝惕姐庶盛嚎拆砧甜態(tài)睦戳慮讀眩秸殃玫掩鴕嘻蟹羞盎腹盤噸草襯踐瓶帝算眉句齋床居膨抨框抵抿亢惋堤渾稚脅偏蜂韻繳君費吹巖裴紛淀即樸翹薪根湯既揉州功娜炒眺乳購垢茬宵賭則圈喂詳勻澤陀澗剪德羞絢產(chǎn)送恢邵淖兔潦暑勵俺頤配札瘤鴦聘白辦瓶牧霞井宵沈咕蒸瘦豐傈萍典香畢襟榴憨吝勒芭曾咀艘疫悄烤控未輔霓唇社濫柴漫管刷草趙憊崖喳矛邏蕉晾繃黑悔督隆肛佃贍奴哼備需肋航耘歐砌搶退嬌挎橡毒彥茅檔株渾判港金咖曼倍都掃矽杭蔓醛延蓄航前言 房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。然后，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析。如今，天津富可達置業(yè)有限公司已經(jīng)發(fā)展成為全程策劃、銷售代理、物業(yè)管理多元化的企業(yè)。項目緊鄰天緯路，與大悲禪院、天津美術(shù)學(xué)院相連，由于佛煙繚繞，禪音不斷，開發(fā)商天門房地產(chǎn)公司確立了天沽公寓的訴求點為：“寧靜書香地，一脈佛音聲”。第一部分：區(qū)域市場個案調(diào)查分析一、項目鄰近地段住宅市場分析（一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計天沽公寓位于中山路北側(cè)，我公司在市場調(diào)查過程中，將其所輻射到的范圍界定在海河以東，新開河以南，律緯路和昆緯路以西，獅子林大街以北之內(nèi)。（二）商品房銷售個案分析根據(jù)天沽公寓總體規(guī)劃、目前認購期商品房的售價，區(qū)域內(nèi)可與本項目形成競爭的項目有：金鐘公寓、裕田家園、陽光河畔、月桂園以及巨騰公司正在籌建的項目?，F(xiàn)一期工程于2002年1月份入主，二期將在2002年的年底可辦入主手續(xù)。金鐘公寓周邊市政建設(shè)非常完善，門前有東方中醫(yī)醫(yī)院、天津蔬菜批發(fā)市場、第二醫(yī)院、金鋼花園和假日飯店；與其距離不遠的還有學(xué)校（天津美術(shù)學(xué)院、天津工藝美院、天美美高、國際商貿(mào)學(xué)校、天緯路小學(xué)等）、醫(yī)院（天津中醫(yī)醫(yī)院、第二五四醫(yī)院等）、十月影院、中山公園、福樂門大酒店、大天津食品商廈、肯德基、麥當勞、米蘭超市、望海樓等。【裕田家園】項目地點：中山路與東河沿大街交口開發(fā)企業(yè)：天津新裕田實業(yè)有限公司建筑面積：12萬平方米建筑結(jié)構(gòu)：七層磚混設(shè)計戶數(shù)：13幢樓1200戶特色配套：主入口東側(cè)的住宅樓帶底商。步行500米即有中國銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行等金融網(wǎng)點，附近有二五四醫(yī)院、第二醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、鐵路中心醫(yī)院等市內(nèi)綜合醫(yī)院，就醫(yī)方便。小區(qū)靠近內(nèi)環(huán)線及京津公路入口，交通十分便利。主要賣點：河畔住宅，新生活。新開河現(xiàn)未規(guī)劃，環(huán)境臟亂，對周邊空氣指數(shù)及環(huán)境均有很大程度的影響，隨著子牙河未來的規(guī)劃，兩邊退線20米的綠化帶，將對此項目有極大的促進作用。小區(qū)與天沽公寓在同一區(qū)位，盡管位置較天沽公寓偏僻一些，但其規(guī)模與售價（陽光河畔起價為：1798元/平方米，優(yōu)惠率最高可達6%8%）將是一大勁敵?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≡鹿饒@小區(qū)，總建筑面積約為7萬平方米，小區(qū)內(nèi)設(shè)5000平方米的中心花園、綠地，樓間距21米。加之，國營開發(fā)的響亮招牌和與眾不同的建筑風(fēng)格，勢必占據(jù)風(fēng)頭?！揪掾v擬建項目】項目地點：河北區(qū)宿緯路與三馬路交口北側(cè)開發(fā)企業(yè)：天津市巨騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：建筑結(jié)構(gòu)：七層磚混帶電梯設(shè)計戶數(shù)：8幢樓約560戶特色配套：帶電梯的花園洋房。現(xiàn)地上物已平，原屬廠房地，基本符合七通一平標準。細看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。小區(qū)業(yè)主若想購物可去大天津食品商廈、大胡同商貿(mào)街、新安購物廣場、古文化街、千禧綜合市場；生活日常消費去蔬菜批發(fā)市場、四馬路農(nóng)貿(mào)市場、米蘭超市、三馬路宏發(fā)超市。但是，盡管天沽公寓周邊設(shè)施非常完善，由于大悲禪院往來拜佛的信徒們大多屬于文化素質(zhì)不高的老百姓，平時大悲禪院還承接亡靈超度的殯葬儀式，使得本案受到很大程度的負面影響；本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒有一家超市。第二部分：項目的投資分析一、 天沽公寓項目的概況 項目名稱：天沽公寓 開發(fā)企業(yè)：天津天門開發(fā)有限公司承建 項目地點：天沽公寓位于河北區(qū)界內(nèi)，由天緯路、三馬路和李公祠東箭道圍合而成，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距繁華的中山路僅1里路程。河北區(qū)因地處海河以北而符名，如今的獅子林橋附近的三岔河口是津門最早的居民聚落點之一。這不是人為的產(chǎn)物，而是市場規(guī)律的產(chǎn)物。談起佛教圣地，因其對面的另一側(cè)是大悲禪院，我市政府規(guī)劃大悲禪院為佛教圣地，并對此地已經(jīng)開始了整修、建設(shè)；本案不遠處還有富有傳奇色彩的望海樓，至今仍流傳著清朝百姓火燒望海樓的故事；與大悲禪院和望海樓隔著海河而遙遙相望的是歷史悠久的文廟和天后宮，據(jù)說天后宮內(nèi)的娘娘是因漕運而從千里的福建省遷徙來的水神娘娘——媽祖。天沽公寓現(xiàn)處于內(nèi)部認購期階段，如此高的入市價格，超大戶型設(shè)計就預(yù)示著本案已經(jīng)失敗了50%。市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。藥店——中醫(yī)醫(yī)院晝夜藥店、宙宇藥店、中新藥店、天康藥店；本案斜對面還有一家寵物醫(yī)院?！笊畋憷恒y行、郵局、證券公司林立；農(nóng)貿(mào)市場、大型蔬菜批發(fā)市場、超市；東北角書店、十月影院等金融、消費、休閑、就餐場所一應(yīng)俱全。（二） 本案區(qū)位的劣勢▲外部劣勢▼◇距重點小學(xué)太遠，唯一較近的小學(xué)——天緯路小學(xué)，校舍仍為平房建筑，設(shè)施簡陋，孩子就學(xué)環(huán)境極差?！笞友篮?、新開河仍待改造，環(huán)境臟亂、設(shè)施極差?！笄捌跍蕚涔ぷ鞑怀浞?，廣告宣傳缺少計劃性、目標性、系統(tǒng)性、整體性；宣傳不到位。◇入市均價過高，高出同質(zhì)樓盤足足三、四百元?！笫袌龆ㄎ慌c價格定位偏離目標市場，整體包裝不鮮明?？偨Y(jié)本案的劣勢大大多于自身的優(yōu)勢，其規(guī)劃方面的不足，粗略算來竟有13處?！笾苓吺姓涮R全，屬生活、購物的天堂。（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點威脅來自緊鄰的中低檔項目：如陽光河畔、月桂園、巨騰擬建項目，他們的綜合質(zhì)素不俗，必會對該區(qū)域市場形成強勁沖擊；裕田家園、金鐘公寓已擁有一定的市場份額，加之優(yōu)于本案的地理位置（中山路以南，區(qū)位繁華）、低于本案的售價（現(xiàn)房價格均低于本案期房價格約3百元）和大于本案的規(guī)模等優(yōu)勢，使本案還未開展廣告戰(zhàn)就宣告失敗。（二） 項目定位擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，必有集中綠地和中心廣場，還需保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，彌補15米超小樓間距的劣勢。家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。購房心理特點：大部分居民購房心態(tài)不成熟；對85㎡—95㎡改善型住宅需求量大；環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務(wù)完善即可滿足。樓宇建筑主調(diào)采用中西合璧的新現(xiàn)代派寫意建筑風(fēng)格，細膩、明朗；建筑風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)整體風(fēng)格統(tǒng)一，采用多種風(fēng)格的古典類型，每一棟都具備精彩的個性，使其成為經(jīng)典建筑藝術(shù)的博覽會。二、主力戶型選擇本項目所處地塊是一個非常傳統(tǒng)的生活居住區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達，整個地區(qū)還具有相當保守的民風(fēng)色彩。但是，本案單體戶型已經(jīng)不能變更，只能在細節(jié)上下功夫。不言而喻，帶露臺的戶型是為青年結(jié)構(gòu)的家庭準備的。與整體園林綠化相結(jié)合，穿插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。引進先進的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應(yīng)的有效途徑。建議：小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理處；加強小區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對講門以及引進節(jié)能型建材，利